中国的新型城镇化要实现以人为本，改变过去土地城镇化过度、人口城镇化不足、地方政府债务和房价高企的老路，是中共十八届三中全会和今年的"两会"都在强调的目标。但如何实现这些目标？至今并无一个明确的共识，即便是新出台的《国家城镇化战略规划2014-2020》，也依然没有没有给出全面有效的政策改革组合，能够一方面实现大量流动人口在城市实现体面定居并接受相应公共服务，但同时又不过度增加地方的财政负担；一方面防止房地产泡沫破裂，但同时又可以拉动经济增长，并推动中国城镇化模式真正实现以人为本。　　 新型城镇化模式的建立，必须通过全面深刻的土地--财税--户籍配套改革来完成，而改革的着力点与突破口并不是户籍制度，甚至也不是财税体制，而在于如何渐进式的建立城乡一体的建设用地市场，全面降低农村流动人口进入城市定居的成本。在这一问题上，中国大陆的珠三角地区已经有可行的探索，而在台湾也有可借鉴的经验。从珠三角颇有价值的实践来看，众多利益和屏障盘根错节的小产权房问题能否解决，实则将决定中国未来城镇化的模式和走向。　 　　 中国的土地供给制度与房地产泡沫　　 理解中国城镇化转型的关键问题，首先要理解中国当前城镇化模式下，房地产泡沫为何如此严重？实际上，2002年以来中国的房价一路上涨，主要是由于中国经济当前存在一些根本体制问题。这些问题在带来经济中的整体流动性极度膨胀的同时，又导致住宅用地被人为过少供给。当过多货币去追逐经济中特定的、因政府操纵而缺乏供给弹性的商品--住房时，价格泡沫就不可避免。　　 在目前中国的土地制度和财政管理体制下，地方政府是中国城市土地市场的垄断供给者，过少供给住宅用地来获得最高垄断利润就成为其必然选择。从经济学上讲，住宅业提供的是属于"非贸易品"的服务。由于服务提供商--房地产商须在本地提供住房来销售给本地人群。地方政府就可以利用其对本地住宅用地一级市场的垄断，构建一个"局域性卖方市场"，这也就是为什么地方政府总是通过设立"土地储备中心"控制商住用地的规模，并同时以"招、拍、挂"方式高价出让住宅用地的原因。 　　 与住宅业供地过少相反，中国工业用地供给却严重过度。大多数国家城市化过程中工业用地只占新增用地的10-15%，城市新增的大部分土地被用于公众居住与城市公益事业建设。但中国大约40-50%的土地却被用于工业开发区建设。各地为工业招商引资不惜压低地价，血本出让给投资者50年。因此工业用地由于各地投资竞争形成了一个"全国性买方市场"，结果是工业园区过度扩张，用地极端浪费。　　 因此，要从根本上解决城市房价畸高问题，大幅度增加保障性住房和采取行政手段抑制房地产投机的措施，都不是政府调控的有效选择，因为这些措施无法解决导致房价过高的体制根源--土地垄断供给。在地方政府高负债、高度依赖土地财政的情况下， 地方政府必然缺乏积极性去增加保障性住房供应，尤其是针对农民工的保障性住房。即使中央强制增加，也往往会通过向银行借贷，进一步提高负债率的方式来实现。从国际经验来看，政府大规模搞保障性住房成功的案例非常少，即使公认比较成功的香港和新加坡，也有中国大陆根本难以实现的特殊条件作为支撑。很难相信，中国政府可以建设好、管理好未来10-20年4-5亿农村进城人口的保障性住房。