小产权房是一个难以厘清的非法律问题，更接近社会现实。因为在经历了法律法规之后，你找不到小产权房这个概念的准确定义，所以应该说这是一个由老百姓建立并通过口头流传下来的术语。那么，从法理出发，小产权房的性质是什么，在可能的征地拆迁中会面临什么样的后果？在这篇论文中，扎明先生试图为每个人分析这个问题.

所谓“小产权房”，是指相对于产权状况明确的普通房屋，即在农村集体土地上建造的房屋未缴纳土地出让金，其“产权证”不是国家房屋管理部门签发的，而是由乡镇政府或村委会签发的，又称“乡镇产权房”。这个概念是由作者直接从百度而来的，因为它没有一个准确的法律概念，所以大家只能将就一下。

事实上，小产权房的核心问题是，它们建在农村集体土地(耕地或宅基地)上，出售给非当地集体经济组织成员，甚至是城市居民。“无照经营”就是这种房子的现象，其实质是非法使用土地。

《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，在本集体经济组织中，依法批准设立乡镇企业和村民建房使用农民集体所有的土地，或者依法批准在乡(镇)村建设公共设施和公益事业使用农民集体所有的土地。因此，到处出售的小产权房显然不符合上述法律。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (10)规定，禁止农村集体经济组织非法转让或出租集体土地用于非农建设……加强农村宅基地管理，禁止城市居民购买农村宅基地。

持有小产权证书的城镇居民自然希望，有朝一日土地制度改革时，他们的“小产权房”将成为“大产权房”，通过一定的程序实现权利的登记和确认，进而获得产权证书，并在面临征收时获得补偿权。然而，从目前的政策文件来看，这个“洞”从未被打开过。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》 (XIII)明确规定，严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的房屋发放土地使用证。因此，小产权房的“无证”状况仍在继续。

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》还规定，城市居民不得在农村购买或非法建造房屋。城镇居民在农村购买和非法建房，申请宅基地使用权登记的，不予受理。

然而，一旦小产权房面临土地征用，由于购买小产权房居住和使用的城市居民只享有房屋使用权，而不享有任何土地权和房屋所有权，其补偿权益难以得到法律保障，也难以找到法律依据。

对此，北京市再明律师事务所的年轻律师陈丽芳指出，在实践中形成中小产权房的原因是多方面的，购买者和使用者一般都能获得一定的补偿，这需要根据具体情况来确定。有些小产权房是由于复杂的历史原因形成的，不应简单粗暴地认定为非法用地和非法建筑。然而，在实践中，最常见的，即所谓的“小产权房”，是在上述非法使用土地的前提下为出售而建造的房屋。对于这种复杂的法律情况，有必要依靠专业律师的帮助进行鉴定和确认，从而明确房屋在面临征收时的具体情况。

但无论如何，小产权房的补偿金额不能等同于“大产权房”，这与无照经营的区别有些相似

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