小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管部门出具的，而是乡镇政府或村出具的，也称“乡镇产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的俗称。

总结：1。购房合同不会在国土房管局备案；2.根据国家有关要求，‘小产权房’不得授权发证，不受法律保护；3.只有使用权，没有所有权；4.不能贷款的，必须做一次性付款交易；5.小产权房不能落户，不能上学。

小产权房分为三种建筑属性：

1.村委会统一建房：这种性质的小产权房，土地和房屋建设由村委会出资，村委会自行建设，物业管理也由村委会直接接管。购买村委会统一建筑时，甲方是村委会股份公司，见证人也是村委会。一切责任由村委会公司承担，买受人的房价也支付给村委会股份公司。

2.村民集资建房：其性质是集体集资建房。合同的一般含义是村民委员会、开发商和购房者共同出资建造房屋。这种性质的小产权房数量是市场上最多的。合同的签约方通常是村委会和开发商，然后村委会盖章，律师见证。责任由村委会和开发商共同承担。物业由村委会接管或由开发商管理的，购房款一般支付给开发商。

3.开发商建房(农房):对于这种性质的小产权房，建造者可以是个人，也可以是开发投资公司。个人或开发商在村委会购买土地后，房屋建成，由开发商与买方签订合同。责任和财产由开发商承担。

小产权房出现的原因；

1.城市房价太高：我国许多大中城市的高房价是小产权房诞生的重要原因之一。小产权房有很多真正的购房群体。

2.撇球空间：根据法律规定，农民可以经营自己的房屋和农村集体所有的集体建设用地，农民建造的房屋也可以进行交易。正是因为政策法律上有很多模糊之处，所以小产权房的建设到处泛滥，给小产权房在合法和非法之间留下了空间。

3.不合理的农地制度：小产权房是农民在自己的集体建设用地和宅基地上自发集体建设的房产，不需要向政府缴纳同类开发商向政府缴纳的土地使用权出让金来取得土地(包括政府收取农民集体土地的征地费)；村集体牵头开发，节约了市政建设成本和基础设施配套费等费用。在这个发展过程中，农民出售小产权房的集体收入高于政府征收土地的补偿金额。

政策风险：

2.目前深圳小产权房存量大，市场成熟。小产权房二手房