首先，什么是小产权房？！根据百度百科全书和公众的理解，小产权是建立在村集体土地上的房屋，只有乡镇产权..小产权产房！这个说法不全面，甚至有点笼统！

什么是小产权房？最直接的说，所有没有获得独立完整产权市场商品房红本的都是小产权房。不同用地的性质不同，比如宅基地的农民房，村集体土地的村委会房，军备房，这个小产权只能在房地产市场交易！

1、深圳小产房起源

说到小产权房的起源，南岭村绝对绕不过去！因为深圳的小产权是从南岭村萌芽生长的！

当时的南岭村非常贫穷落后，被称为鸭屎围。全村四个生产队人均年收入不足100元，全村固定资产不足7000元。吃梁靠回销，生活靠救济，生产靠贷款。在温饱解决不了的情况下，全村至少有一半人冒险逃到香港谋生。逃港的村民还包括当时南岭村张领导的妻子，张领导还是靠村里唯一的拖拉机追回她。！面对妻子的苦苦恳求，张领导下定决心带家伙走出贫困！

19792003年3月，广东省委批准了宝安县委关于边防经济发展的报告（13条），允许边境村农民经营新鲜、草皮、稻草，包括猪、家禽、鱼、水果和蔬菜....等等，可以带过河和香港人做生意。60%的外汇属于个人，40%属于国家。！文件下达深圳基层，整条深圳河沸腾！

此后，全深圳迅速掀起了全面向香港、抓住经济的热潮。到处种蔬菜，挖鱼塘....为什么深圳的大量蔬菜和鱼小产权房不能转让到香港？仅仅两年后，深圳边境村的农民首先变得富有。

南岭村负责人张也抓住了这样的机会，带领村民上山种菜、养鸡、养鱼等，成为第一批富人！

1982今年冬天，南岭村获得了43万元的国家征地补偿。当时，有人建议把所有的钱都分开。张领导组织党员和群众认真讨论后，认为农村要完全摆脱贫困，最终依靠集体的力量，依靠群体致富。只有集体富裕的个人才能真正富裕，集体富裕是一个长期的解决方案。为了集体和个人的长期利益，放弃一些个人利益。在统一思想的基础上，张领导率先规划了可以归属于他家的补偿集体。这一举动推动了村民们集中资金发展集体生产，为南岭村的腾飞奠定了坚实的基础。

南岭村利用这笔征地补偿，自建工业区，自主招商；随着港商过河，手套厂、鞋厂、塑花厂‘三来一补’工厂建成后，南岭村正一步步走向繁荣。

80年代初，南岭村拥有非常繁华的商业街、图书馆等。

1984年南岭村在宝安县商品经济群英发展会上获得集体特等奖，县里奖给南岭村一辆小卡车

8020世纪80年代末，南岭村购买的宝马成为当时深圳第一个拥有宝马的村庄！

1.1、小产房的起源

富裕的村民开始建造新房子。当时，没有政府的指导和统一的规划，农村建设仍处于自然发展的状态。随着越来越多的外国投资者和外国人来深圳投资建设，村民们也开始建造大量的工厂和农民住房，主要用于出租。起初，由于深圳的发展水平和周边村民自身的经济条件，自发农村住房主要集中在罗湖区中心和东莞小型产权住房周边地区。随着深圳发展速度的加快，村民们的住房建设趋势。

据深圳史料统计，从1980-1985仅仅五年，外来人口就达到了40多万。人口激增，说明住房需求旺盛！深圳第一次小产权房交易无法研究。现阶段主要是宅基地交易！无论是首先富裕起来的深圳农民，还是外来资本（尤其是港商），都看到了巨大的商机，纷纷买地大肆建房，甚至还有干部、企业职工参与其中。期间市府亦出台过多部法规控制，但收效甚微。

这是小产权房的初始状态。准确地说，它应该被称为出租屋！

随后，随着住房机制的改革和房地产行业的正式发展，衍生出了小产权房、集资房、军产房和村委会住房！

2、深圳小产权房类别

2.1、农民房

上面介绍了农民房的来历和发展，这里就不重复了！

2.2、集资房

1989年发布的《深圳经济特区住房发展纲要》规定的双轨三类住房供需模式！企业自筹自建，在不影响城市总体规划的前提下，允许少数企业在取得土地使用权的边界内建设自己的房屋。建设资金自筹，建设的房屋只允许提供给单位员工居住。但后来，由于热房地产和深圳高彪的房价，集资住房成为首选！

集资房的用地性质多为国有工商用地和集体非农工商用地根据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条)

2.3、军产房

1985200年，由于特殊的历史背景，允许军事商业，包括房地产；根据《中国人民解放军房地产管理条例》第1990版，空余房地产、空余房屋销售、军用土地有偿转让、合作经营、地方重建、合资房屋建设。军事房地产属于军事委员会和总部！各级后期基地营房部门管理产权！

1998虽然全面停止军事业务，但仍保留部分付费服务，虽然没有房地产开发，保留房地产租赁服务，军事产房销售也正式上台，虽然销售对象明确规定为士兵，但事实....

直到2016年，《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》才正式停止。由于该通知的缓冲期约为3年，2016-2018年间仍有零星军产房发证转让！

理论上，军产房用地都属于军营房用地，但事实上，由于客观利益，少数地方原村民或外来人员早期购买的土地与军队事业单位合作建房（有的还颁发军产证，或军区物流盖章或其他与军队有关的见证）

2.4、村委统建楼

深圳真正的统一建筑是上世纪90年代末龙岗区首个实施的统一建筑项目。其目的是解决农村快速城市化中农民无序建设和私人住宅建设造成的土地浪费问题。主导项目为龙岗区政府和土地分局，龙岗区政府和土地分局对乡镇进行详细规划、安排和建设。直率地说，它类似于所有风格相同、统一的新农村住宅！

2005为进一步响应节约集约用地的要求，加快农民城市化进程，深圳发布了深圳村（旧村）改造暂行实施意见，深圳原村民非商品房建设暂行措施，正式全面实施村委会建设，并给予部分财政支持！

深圳最早的统一建筑是建于2006年的平湖街道办事处的简头岭统一建筑，社区划分AB两栋，10层，带电梯空中花

95%的村委会统一建筑用地性质为四种住宅用地，后期出现了少数边角绿化用地和工商用地，受利益驱使，给钱盖章！

3、深圳小产权房的未来

市场情况和环境就在这里，深圳小产权的未来大致如下：

3.1、由于没有增量，村委会的统一建筑和集资住房将变得越来越昂贵，最终固定在真正的住房中，未来是否会有政策将这些住房转化为经济适用房，尚不清楚。但从2018年发布的《关于深化住房体制改革，加快建立多主体供应、多渠道保障租赁和购买住房供应和保障体系的意见（草案）》来看，有这个机会！

3.2、随着城市更新的不断加快推进，城中村农民房得以变身为红本住宅商品房。即使是整村综合整治范围内的，也因为环境升级配套完善引发高租金。所以目前市场在租的小产权房多数为回收原村民农民房，经过重新改格局，重新装修再出售的农民房居多。另外少部分因为是旧改区域的拆迁房

3.3、虽然小产权房没有增增加，但住房紧张和房价上涨仍然是深圳的一个大问题。住房需求的大差距，需求将有供应，小产权住房现在已经转变为一个新的类别---大红本房。其实这个大红本房的本质就是上面介绍的集资房。未来十年，大红本房将成为小产权的最新形式。

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