小产权房不能申请产权证明或贷款。说白了，小产权房是指农民集体土地上基本建设的房屋，不缴纳土地出让金等费用。其房地产登记证不由国家房管局颁发，而是由乡镇政府或村民委员会颁发，因此又称农村产权房，又称小产权房。

       乡镇政府认证的小产权房产，其实没有真正的产权年限。

       这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售证，土地房地产局也不容易备案。坦白说，房地产登记证不是真实、合理、合法的房地产登记证。

       购买小产权房必须注意哪些问题？

       1.根据建设局传出的购房风险，强调所有权、乡镇产权年限、小产权的房屋没有产权年限保障，没有房屋全部、转让、处罚、利润等控制权，不能申请房屋产权转让手续。

       2.购买乡产权年限这样的小产权房是不可能的

       3.小产权中没有国家产权年限的乡镇待产室、村待产室等。小产权有集体使用证是什么意思？资格证书只能由乡镇政府或村民委员会颁发，不能像新一样质押或转让土地。如果遇到国家征地或搬迁，买受人的权益将无法保障。彼此签订的购房合同不是法律承认的宣布购房合同。如果房地产发生纠纷，缺乏适用法律法规。

       4.如遇搬迁，将被称为非法建筑，房屋拆迁补偿将丧失。即使有赔偿，也要先把赔偿金交给产权年限所有人，然后按照之前的购房协议赔偿给每个小产权小区的业主。如果不是协议，或者产权年限所有人不诚实守信，业主权益将丧失保障。

       买房时，不能听卖方的书面宣传规划和服务承诺。买房前，需要更换小产权房，检查卖方是否有市场销售房屋的法律主体，检查新商住楼项目的基本建设程序。城市居民不需要购买集体用地基本建设的房屋。决定买房时，必须谨慎签订房地产买卖合同。购买小产权房时，要把握会有的风险，避免权益受到伤害。