在全国主要城市房地产调控几百次的情况下，来讨论调控这问题，还是比较有意义的，让我们深入来来看下一个城市是怎么来进行调控的。

从2003年调控开始，政府开始利用行政的手段来拉平经济的曲线，政府这只看得见的手在经济曲线上乱摸，与市场经济博弈。2008年的经济的下滑，来自于政府的“两防”防止经济过热和防止通货膨胀的强制措施，四万亿的振兴计划又让经济迅速回升，2010年房价也在这种货币超发中暴涨。当房价暴涨时，又出台了“新国十条”（2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”。）但却刹不住车了。

一般从购买土地做出决策到向市场提供预售产品，至少需要6-9个月的周期，而竣工至少需要2-5年，因此一年内多次出台政策大多影响的不是当期的决策，而是后期的决策，开发商的决策和生产并不完全被短周期的政策操控。

作为购房者，会受到当下宏观调控政策的影响，需求会在短期内减少或压缩，但是这种需求并没有消失，而是被积累，短期会观望，长期矛盾并没有被解决。就像一堵大坝把泛滥的水堵起来，为以后的发展制造了麻烦。

每次需求被限制，如果我们真的因为政策调控小产权的房为什么要全款买到价格大大降低的住房，那得感谢政策，可惜的是，当价格因调控政策略有松动时，大部分人会以为政策的威力还没发挥出来，以为还会有更多的价格下降，并不愿在这时出手，但一段时间之后，发现价格又开始回升了，想出手又变得更贵了，那些被抑制的需求再也按捺不住了，一拥而上，反而推动价格的更加上升，想买房的我们一次又一次在失望中悔恨，然后开始抱怨开发商

当开发商有大量库存时，因政策调控不得不适度降价，以收回现金，却不会在没有市场预期时进一步扩大生产，于是解决了现金流的时候，市场中的库存下降，就将剩余的产品用高价出售，以弥补前期降价的损失，于是价格又开始回升。

如此反复，部分购房者享受到了调控红利，而大部分人承担了这部分红利的转移，在期望中更加失望。

接下来我们具体的来看当下一个城市的调控是怎么样的？

限价、限贷、限购、限售。

限价，就是一手房的价格限制在一个参数之下，这样会形成一二手房价倒挂，意思就是二手房价格会高于一手房价格。这样能够买到一手房，不管多烂，当然是买到就赚到了。

但是，限价会带来一个严重问题，就是房子品质会严重下降，且不说开发商会在限价面前偷工减料，那至少是建材的标准是降低了的。开发商的逻辑很简单，我地价高，你房价又不让我卖高，那我只能在成本上少投入点，那这样的房子品质会好吗？

限贷，表面上是限制了炒房客、投资客。我们还大喊要保护刚需客，保护自住型购房者的权益。但这是事实吗？没有限贷之前首套房利率8折、9折。看看现在全国首套房的利率，上浮10%、20%、30%。

限购呢？出发点当然是打击炒房了，皆大欢喜。但好像是影响了一个城市的活力吧？北上广深没事，很强大，不需要其他人进来，城市依然高大上。但是厦门、东莞等限购之后，他的城市活力肯定是受影响的。

你可能会想，限购跟城市活力有什么关系？非得买套房？我在一个城市工作就好了，租房也很开心啊。但是，你如果要定居一个城市，你总得要买房吧？

限售就很简单了，限制了短期的买入卖出，限制了短线炒房。

如果你经历了一个城市的调控，你会觉得很奇怪。为什么不四限齐发？那样楼市就被一棍子打死了。

因为我们的思维方式和地方政府是有差别的，来看看地方政府是怎么想的呢？

首先国家要求地方要按实际情况限制房地产，地方要对上头得有交代，毕竟房价是事关民生的事情，所以一定要跟中央一致。房价有上升的苗头，中央要求调控，首先出象征性政策，象征性政策没用，就出实质性政策，实质性政策还不行，就出更严厉的政策，对上头得有交代。

譬如限购，先限外地，本地人不限购，然后再发展到本地人也限购。或者是先限购没有社保的，还是止不住的话，就有社保的也要限购。再就是，先画个区域限购，然后再把更多的区域纳入限购。这种就是关门式调控。

这种关门式调控往往会引发恐慌情绪，因为你再不买就没有资格买了，如果你真想在你奋斗的城市买房，你慌不慌？

其次，对上头有交代，你四限齐发不是会有很漂亮的战绩吗？那不行，那样对自己太狠了，毕竟土地财政与房地产行业的各项税收仍然是地方政府的重要财税来源。

其实调控说到底是，中央和地方的博弈。

地方，为官一任，造福一方，尽量取得多的财税收入，发展一方经济和基础建设。

中央，讲究宏观，全国经济一盘棋，经济下行，保经济，保经济目前行业什么最管用，刺激房地产（98年取消福利分房，释放商品房经济大怪兽；2008年，应对美国次贷危机，保经济刺激房地产），一刺激，经济就保住了。若经济上行，过热，房地产发展的这么好，中国经济怎么能被房地产绑架？所以就出台各项政策，抑制房地产。这样做，经济又下行了，对于地方来说，财税压力大，地也卖不掉，又进一步促使经济下行。

如此往复。那你说，不要依赖房地产啊，深度改革，嗯，期待会有那么一天，但又谈何容易啊。

我们应该从这往复的调控中得出点什么诀窍，如何来应对？

首先，当我们遇到关门式调控，一旦有机会上车的话，那就上车吧。限贷不严格的时候，能取得房贷，就去获得房贷。在一座城市不能买房，而在另外一个城市可以买房，就去另外一个城市买，你有机会的话要尽量取得房贷。