作者： 房产野猪

先看一个个新闻报道：

4月29日，深圳市辩护法学会转贴深圳市地税局通告，明令禁止各辩护律师房产公司、诸位辩护律师为违规工程建设提供更多登记、缔造和为违规建筑物产品销售犯罪行为提供更多登记和辩护律师缔造服务项目。

5月8日，龙岗住建局正式发布《关于明令禁止代理产品销售“小产权房”的通告》，明晰将严打违法产品销售、进行买卖“小产权房”犯罪行为，并明确要求房地产中介及从业者严禁代理产品销售“小产权房”，严禁为“小产权房”买卖提供更多Amuse服务项目。

5月12日，据财供销社最新消息，深圳市全区范围内都已明令禁止代理产品销售小产权房。

自中央电视台严厉批评深圳小产权房后，深圳祭出一连串举措，多番“围追堵截”小产权房消费市场。

引发中央电视台特别注意的深圳小产权房消费市场，在深圳非官方下手以后，虽说火爆极度，跌幅最低达50%，即使再次出现了一房乏人问津的现像。

有统计数据表明，2021年年来，深圳小产权房跌幅早已少于30%——

市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达4-5万；

新洲小产权房一年前全面性收购价格6000元，那时卖1-1.2万；

观澜小产权房一年前全面性收购是6000-9000元，那时卖1.1-4万；

龙岗小产权房一年前的全面性收购价格1-1.8万，那时要1.5-4万。

不被非官方普遍认可、信用风险重重小产权房，为何整夜伤风败俗？

什么样人在进行买卖？又是什么样人在暗地策画？

01

什么是小产权房

“什么是小产权房”、“小产权房分哪几类”、“回迁房是小产权房吗”，这是粉丝在后台问得最多的几个问题。

光从外表来辨认，比较有难度。有些小产权房外立面和内部配套即使强过部分老旧商品房。

来源：房产野猪团队

从非官方概念看，小产权房是指在农村集体土地上工程建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者只有部分产权。

目前，消费市场上的小产权房主要有农民房、村委房、大红本房三类。

农民房，即也叫村民房，是村民私人修建的房子。

村委房，即村委统建楼，就是村里出资建的房子。

村委房规模一般比农民房大，小区内也有花园、停车场、泳池等配套，品质比农民房好。

大红本房，房子品质与商品房相近，唯一的区别在于没有预售许可证，只能签有偿使用合同。

特别注意！！回迁房不是小产权房！！

深圳小产权房最早起源于宝安观澜，占观澜建筑物的一半以上。

目前，深圳的小产权房主要集中在龙岗大浪、民治、观澜、清湖，宝安西乡、福永、松岗、石岩，龙岗坂田、横岗、坪山、平湖等区域，中心区也有零星有些村委统建楼、农民房，但规模没有前者那么大。

02

热钱为何涌向小产权房

你以为买小产权房的人离你很远，其实不然，也许身边就有很多人在悄悄想买小产权房。

小产权房有多“诱人”？我在身边找了5个人问，就有3个承认自己想过买小产权房。

最主要的因素，就是“便宜”。

聊天记录截图

之所以想买小产权房，主要有以下三点原因：

1、深圳房价高企。

普通人想靠工资在深圳买房，难度较大。根据机构统计，2020年深圳新房住宅均价56449元/㎡，冬季平均工资为10758元。

也就是说，不吃不喝工作314.8个月才能在深圳买一套60㎡的房，即26年。

相片上传中......

统计数据作者：智联招聘、第一太平戴维斯

而小产权房卖多少？

在福田工作的张伟，曾在今年上半年打算买套小产权，分别去宝安和龙岗的小产权房聚集地看了房。

“一套商品房要好几百万，小产权房只要90-150万，这不比商品房划得来？”。

遗憾的是，张伟最后还是被劝退，“户型实在太差了”，有卧室里竖一根承重柱的，有一房强行改两房的，“简直离谱”。

2、纯投资。

自去年715新政年来，深圳新房调控不断收紧，今年208政策让二手房消费市场的窗也堵上了。

商品房无路可走，资本无孔不入。

手握热钱的人，在逼近的通胀阴影下，自然特别注意到小产权房消费市场。

他们从小产权房上获得的回报如何？有业内人士透露：“观澜的村委统建楼，从去年底到今年，每套大概上涨20-30万元，目前普遍总价是2-3万元/㎡。”

还有人因为买得早，单靠租金回本。

房产野猪后台粉丝留言

不过，在政府发声后，深圳小产权房，还能像以前那样吗？

3、博拆迁。

还有一类人，纯粹把买小产权房当成一场赌博，赌赢了拆迁就是整夜暴富。

2006年，蔡屋围村民蔡某用六层小楼，获开发商1700万天价赔偿款。

2009年，岗厦村旧改有10户原住民获赔过亿资产，500多栋楼主获赔一千万。

2010年，大冲旧村改建诞生10个亿万富翁，400多户家庭资产过一千万，平均每户6-7套回迁房。

一个个“造富神话”的诞生，给小产权房添上一层光环，让人趋之若鹜。

然而，深圳早已发展到一定进程，早已不是大拆大建的时代，旧改周期拉长，“赌博”成本增加，利润空间被压缩。

此外，深圳进入棚改时代，最低拆赔比早已锁定，溢价空间逐渐减少。博拆迁的这批人，很可能血本无归。

03

小产权房三大致命缺陷

小产权房，其实是历史遗留产物，早年在解决住房问题上功不可没，曾经容纳了深圳80%的人口。

只不过，时代在变化，历史在向前，小产权房的诸多问题也一一暴露。

未来何去何从？估计只有时间可以解答这个问题。

于资本而言，严控之下的小产权房，还有价值吗？

1、法律信用风险。

“无名无分”的小产权房，在深圳其实是“违规建筑物”，小产权房的买卖也被国家明令明令禁止。

这种情况下，即使请辩护律师缔造，也不存在法律效力。何况，深圳政府曾分别在2009年和2006年两度撰文，明令禁止辩护律师为违规建筑物产品销售犯罪行为提供更多缔造服务项目。

2、财务损失信用风险。

市面上的小产权房买卖不被普遍认可，缺乏监管举措，因此，无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约等现像时有发生。

一旦再次出现纠纷，买卖合同不受法律保护，购房者很有可能钱房两空。

3、投资信用风险。

针对博拆迁的人群，旧改的不确定性因素太大，拆不拆、什么时候拆、怎么赔，都不可控；时间周期长也是重大隐患，一旦旧改搁置，买家就只能被套牢。

部分内容综合自：财供销社、深圳市辩护法学会、中央电视台网、网络等。

房产野猪资产规划团队实操功底扎实、经验丰富，专注内湾区买房【咨询+选筹+带看】全周期服务项目。

如果你正准备买房或者换房，不知道买