作者｜张茂荣 

深圳小产权房辩护律师，粤湾辩护律师房产公司主任 执行官辩护律师

萨温齐：房地产大案要案（重大、疑难杂症、复杂房地产纷争）、各种类型小产权房（发展史违章建筑物、贫困户楼、Martory物业管理等）征地争论解决

卖七层贫困户楼，成交额1346.8万，买主退款430Ins13zD未缴付曲枝916.8万，商家诉讼请求续约退房，五二公开审判决：否决控告！

一个字，惨！两个字，一塌糊涂！三个字，殒命了！

基本此案：

所涉贫困户楼为小产权房，商家持有发展史违章建筑物红单——《深圳市贫困地区城镇化历史遗留下来违规建筑物抽样调查备案投递原件》。

2019年2月22日，进行交易双方就该贫困户楼签订《房屋进行买卖协议》，签订合同成交额1346.8万元，买主缴付购房款430Ins13zD占据了房屋，后因暂时不缴付曲枝916.8万引起该案。

商家向二审高等法院诉讼请求：1、中止《房屋进行买卖合约》；2、买主立即退还所涉贫困户楼及相关联的《深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案投递原件》；3、买主索赔房租经济损失26.88万。

深圳市宝安区人民检察院经该案指出：

由于所涉房产不具有不合法产权相关手续，双方之间的进行买卖合同书应属合宪合约。因合宪合约所产生的财产退还及损害索赔问题，应由原告由亚姆向行政管理行政管理部门申请对违规建设行为做出处置，在行政管理行政管理部门对所涉房产正当性尚未作出相应的处置的情况下，嗣后司法机关否决被告的控告。

2021年9月15日二公开审判决：否决商家的控告。

深圳市Wasselonne人民检察院经该案指出：

所涉房屋不具有不合法产权相关手续，亦未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物物，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城乡规划行政管理部门责令限期改正；无法采取改正措施的，限期拆除；不能拆除的，充公实物或者违规收入。

上述不同行政管理处置后果将影响所涉房产产权的正当性认定。在行政管理行政管理部门对违规行为做出处置之前，商家要求中止合约、退还房屋、索赔经济损失的所涉纷争不属于嗣后受理民事案件的范围，其控告应予否决。

在该案不属于人民检察院受案范围的情况下，二审高等法院认定所涉房屋进行买卖合约属合宪合约属于适用法律错误，嗣后予以纠正。二公开审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确......，嗣后对二公开审判决予以维持。

2022年9月13日二公开审判决：否决商家上诉，维持原判决。

整栋七层贫困户楼，成交额1346.8万，买主拖欠916.8万不付，商家控告退房，五二审均败诉，如另案控告追讨欠款，同样会涉及到进行买卖合约的效力问题被判决否决控告，由此导致的结果就是：房子收不回来，916.8万卖房款也收不回来，房款两空！（其实还有其他不合法途径退房，因涉及核心解决方案，不便公开说明，如商家有意委托，可付费来访咨询）

张律说：卖小产权房，“一手交钱，一手交货”！

１、违规建筑物类小产权房进行买卖合约纷争，如高等法院不予受理，则纷争无法通过民事诉讼途径解决，即商家要求买主退款、买主要求商家退款，任何一方要求退房，高等法院均不会判决支持！

２、避免纷争的方法是交易时退款和交房及时两清，“一手交钱，一手交货”，具体而言：商家在买主缴付完全部购房款之前，不要交房，不要将尾款缴付时间签订合同在交房之后，更不要签订合同先交房，后退款，以免步该案商家后尘！

（特别说明：该事例警示及建议意在预防纷争，并非鼓励小产权房交易。）