日前，深圳市的三份政策文档，又让大伙忧虑起了小产权房的未来。

这份是11月5日正式发布的《深圳市旧区（石湖）规划（2018-2025）》草案稿，这份是11月6日正式发布的《关于搞好充公违规建筑物执行和处理工作的辅导意见建议》。

其实三份文档都没明确提到小产权房，更没做征讨状，但社会舆论难成过眼烟云，即使有人认为文档已将深圳的小产权房判了有罪。

不过，讲起这小产权房，确实是一大笔让人郁闷的账。

▷再者，政府显然心怀不满将其正式化，未交纳土地税收收入，没国家房管部门送出的产权证，正式化就是引导继承者。这豁口决不能开。

▷另再者，各大都市高企的房价土地价格，又在不断造就民营的小产权房，想卖者众，想卖者众，想建者众。一竿子打翻必定招来义愤。

由于缺少相关注册登记注册登记，小产权房的规模统计统计数据也一直发展缓慢、不全，即使自相矛盾。相对可靠的统计数据是：

截止2007年一季度，全国约有1/3的村落写字楼为小产权房；

截止2014年底，深圳市违规建筑（统计统计数据舰炮略高于“贫困地区村落化历史遗留下来违规建筑物”）占前年全区住房面积的3/4。

看看这两个统计数据有多杂乱和粗略地，约可以充分体现杰列小产权房这一痛点的立场——拖着吧，先拖着吧。

可是拖也不是十分困难的配套措施，

刘尚希

光大新供应政治经济学研究所执行官政治分析师

小产权房问题应尽早解决

但不能简单地采取一种顽固配套措施

论是应该尽早解决，这样政府能多争取一些主动权，否则越是积累问题，矛盾越积重难返。

然而即便如此，也不可能对所有小产权房采取同一种顽固的配套措施，那得激发出多少社会矛盾？

总的来说，过去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特区的立法权，已将所有土地的终极产权都明确为国有，不存在集体土地了。

目前就剩下原住民的小产权房问题，这方面在过去探索中已经形成了一定的初步经验，就是分类处理，设计出一个利益分配方案，采取双层谈判（不是政府直接跟可能的钉子户打交道，政府只跟社区打交道，社区与政府谈成框架后再一一说服可能的钉子户），并逐步兑现。

关键在于，这得是十分困难的解决方案，也就是逐步解决完之后就没后遗症了。

在小产权问题上，深圳先行先试，能提供经验教训，但其他地区如生搬硬套恐怕也不行。要允许各个地方试点，进一步积累经验，这是一个渐进的过程，我估计还需要相对较长的时间去探索和实践。

房地产税立法和适时分地区先后推进其改革，会倒逼这一过程。

卢俊

“真叫卢俊”公众号创始人

将小产权房纳入国有是大势所趋

前提是市场租赁房源不断档

11月5号，深圳市规划和国土资源委员会正式发布了深圳市旧区规划草案稿，主要内容是：在特定时间内保留一定比例的旧区，合理有序地开展深圳市旧区更新工作，推进规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障系统，引导旧区存量房屋开展规模化租赁业务。

其实，深圳关于旧区的意见建议稿已经推过无数轮了，但这一次依旧强调，难度确实非常大。从统计数据上看，深圳启动旧区计划已有5-10年，但仅仅完成了25%。

其中，①是牵涉的利益太多，上到顶层，下到百姓，中间还有非常多利益链；②是背后牵扯到太多的资金投入。

旧区的更新重度依赖拆迁，而拆迁直接对标周边房价，如果完全依赖政府，无法快速推进。

所以这一次的保留意见建议提到的有序推进类似于承租，满足条件可纳入住房保障系统等，其实是让开发商用更好的模式来介入旧区的规划和改造。

据说，深圳的旧区解决了深圳70%的租赁需求，足以说明旧区乃至小产权房的民生意义。但因为小产权房未能给国家创造更好的收益，因此有些微妙和敏感。

从全国来看，有消息说小产权房面积达70亿平米，体量实在太大。因为其身份敏感，未来国家处理会比较慎重，不会一刀切，也不会大刀阔斧地解决。

从目前信号看，将小产权房纳入国有是大势所趋，但这一切发生的前提是市政配套有能力解决租赁市场的供应问题，这也是这两年租售并举强势推进的重要原因。

我认为，未来会倾向于通过村落化发展进行腾笼换鸟，通过合理的拆迁消灭一些，再新建一些，或者以翻新的形式贴上标签，让其正式化。

这样既符合国家利益也符合地方城市发展，且不会引起市场租赁房源的断档，整体来看是三方得利的方案。

董藩

北京师范大学房地产研究中心主任

著有《房地产的逻辑》

小产权房犹如超生的孩子

政府拆不掉也不敢正式化

小产权房的存在本身是合理的，但是按国家现行法律规定来讲它不合法，这样一来，理和法就发生了冲突，所以开始较劲。

民营不断地产生小产权房，为什么？便宜。而拥有土地的一方，也就是集体单位，比如村委会或者乡镇政府，它们又心怀不满意把土地白白让国家或上级政府给征走，因为它们得到的利益很少，所以它们愿意盖房子卖。

如果允许农地直接跟开发市场对接，地方政府就没地卖了。从统计数据看，平均50%的地方财政收入来自卖地，这还不包括开发、交易，只是卖地。所以，政府基于财税理由，是不会认可小产权房的。

当然了，对于已经产生的很多小产权房，现在要处理很难。我打过一个比方，这个孩子是超生的，违反了计划生育法规，但已经生出来了，你能把他扔到井里吗？不可能的。

的冲突。

政府也不敢下令把小产权房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢说让其正式化，如果让存量正式化，意味着有人就会受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。

张大伟

中原地产执行官分析师

小产权房主要集中在一二线城市

深圳占比超过一半

深圳是全国土地市场和房地产市场最特殊的城市，小产权房的比例可以说在全国所有城市中最高，这由城市发展的特殊性决定。

不过，这次的政策并没一刀切，更多还是用发展的眼光解决问题。短期看，小产权房是调整而不是判有罪。

从全国看，小产权房在一二线城市的比例最高。深圳占比超过一半，其他城市基本都在10%左右。从整体规模看，目前尚无准确统计数据，主要是因为小产权房建设没审批，容积率也没审批。

我觉得，小产权房是历史产物，不会转正也不会一刀切拆除，让时间解决肯定是政策的主流。