卢建波·小时摄影记者 李毅恒 蒋郑煤机

　　地产商保有大批万方房源，物业管理公司大会投票投票表决时算几票？

　　住宅混和小区，商业性物业管理公司是否和写字楼物业管理公司独享等同的投票投票表决权？

　　宁波市住房保证和房产管理处物业管理处相关负责人进行了权威答疑。

2017年4月，杭州Kozhikode实行“限土地价格，竞万方”，当农地溢价率破土动工后转成目拟油万方占地面积。这一准则直到去年5月才结束，由此先后问世了208个有地产商万方占地面积的工程项目，万方总占地占地面积约326万㎡。

据估计，地产商万方比率最高的工程项目达至了40%，万方比率30%的工程项目也大有人在。随着那些工程项目陆续交货，今后面临一个新问题，当小区物业管理公司大会投票投票表决的时候，作为万方房源产权人的地产商，手里保有多少得票数？

两套房即使一张票么？事实上大相径庭。依照“同一债务人保有一个以内私有部分的，依照一人排序”的规定，无论地产商万方房源是两本证还是多本证，在排序得票数时都只能算三票。从对看来，地产商投票投票表决时的词句权跟一般物业管理公司有别。

但，从另一方面来看，保有大批万方房源的地产商，手里这三票的参与度是十分高的。就拿物业管理公司议会选举这事来说，首先得由占地占地面积占比三分之一以内的物业管理公司且数目占比三分之一以内的物业管理公司参与投票投票表决，没有达至这个数字则议会选举合宪；除此之外获选人得得票数量还得“双近半”，即参与投票投票表决的物业管理公司占地占地面积近半且数目近半。

　　由此看来，如果地产商万方比率高达30%即使40%，占地占地面积的权重十分高，对最终的投票表决结果将会产生重大影响。

这一准则同样适用于那些商品房自持保证房小区。政府是那些小区保证房的产权方，众所周知保有物业管理公司投票投票表决权，但也只排序三票。至于居住在里面的保证家庭，身分是房客，并不保有物业管理公司投票投票表决权。

除此之外，在许多商业性和写字楼混和的小区，商业和写字楼物业管理公司独享等同的投票投票表决权，不会因为写字楼和商业性农地使用权限不同而有差别。在许多规划了300㎡即使是800㎡商业性大努梅罗夫的小区，可能会发生商业性万户少于写字楼但占地占地面积少于写字楼的现象，将对投票表决结果产生微妙影响。

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