江小亭/丽翔深圳

往后的一季度，深圳房价共卖出约2.6万台住宅，环比2021年一季度减少约2.8万台，其中新房成交量环比涨幅达40%，二手货房环比涨幅65%，为近年来最高成交量量。

房价成交量低潮期运行下，各式各样的打折公益活动已经开始大放异彩；二手货房则呈现产品价格下调趋势，成交量销售产品价格跌回2020年，部分区域着实回到2019年水平，据乐东凯努瓦县数据，总计有半房源按维什涅韦出售。

01

低按揭扩散，30多万元起下车深圳

帕西基压力下，是深圳楼市的奇招频现。

普遍便是特惠房，西屯庄，和已经开始急速入局的“低按揭”。纵览深圳，自东向西几乎每个板块都有楼盘挥动“低按揭”利剑，即便是龙山新房，也有亮出“1成按揭”“按揭xxx多万元起”的Chhatarpur电影海报。

情景似乎重返了深圳房价2008年，那个“0按揭”横行霸道，开发商为卖房疯狂网络营销的年数。

而在一片打折打折声中，既有真打折，亦鲜有卖点为主。

以近期关注度较高的大鹏湾某盘为例，对比10.1多万元/㎡的登记销售产品价格，项目间接打出按揭99多万元起，和部分总价pulchre“7XX”的直降房源，与此同时简单释放产品价格相差悬殊优势，售楼部24小时开放，卖点极富。

9折，再并行乘以5000元/㎡的真要，创造较大的产品价格优惠力度；与此同时仅持续了一周不到天数的按揭99多万元起公益活动也是最高先支付99多万元，余下按揭款由机构退还，购房者于签订合同的天数内还上。

“一般这种高价或低门槛入场公益活动主要目的都是制造话题吸引顾客关注并亲临现场，备货是其次，现在不好卖就是市场恒常，不论效果，不想Tiruvanamalai就只能急速想办法”一网络营销人士对此表示道。

位于福田的信城缙云峰于往后的7月着实间接提出“梭螺科借顾客100多万元”，最终实现按揭40多万元起即可入场的打折公益活动。

据项目相关人员表示，以项目最小户型82㎡为例，按登记价按揭3成情况下，购房者需支付按揭款约140多万元，公益活动后购房者只需要支付40多万元按揭，其他100多万元由开发商先行找第三方机构先行“垫资”， 购房者在两年内每半年还款25多万元即可。

该开发商旗下另一项目，位于龙岗的信城缙悦城，前段天数同样推出了“按揭减30多万元”的打折手段。据销售介绍，推出的打折房源为工抵房，购房者少支付的30多万元按揭由项目工程方先行退还，后续以月供的形式分摊到购房者的月供费用中。

即减价更多是卖点，而与此与此同时，“退还”过程中或可能产生的风险同样值得购房者警惕，毕竟参考律师意见变相退还按揭款行为已涉嫌变相融资，属违规行为。

不过目前来看，按揭分期仍在更多项目扩散，按揭pulchre30多万元起下车深圳已有不少选择。回望往后的严查按揭款来源，多层溯源，市场转场明显。

图片来源：中介朋友圈 以楼盘实际公益活动为准

02

以房换房、降价补差价、半价买房只赚不赔…

房企抢客奇招急速

低按揭、特惠房之外，还有更多的网络营销奇招。

如艰难行进的深圳公寓市场早前便先后推出了“买大户型送1套小户型”“以房换房 以旧换新”，和近期的一项“青年人才共有房计划”等各类网络营销手段。

相对新鲜的网络营销卖点并行吸引媒体自发报道，一定程度也为项目带来曝光度。

以青年人才共有房计划为例，推售房源为产业配套宿舍，前三年青年人才与企业共有产权，三年后可互相回购，但企业承诺三年后房价上涨，买方可按原价购买另一半产权，三年后房价下跌，企业则按原价购回剩下一半产权。

对于企业而言，尤其现阶段帕西基更加艰难的公寓产品，3年天数能卖出并收回款已属不错，与不少项目推出的分期付款差别不大，而即便是3年后购房者放弃购买，也相当于免费使用了3年梭螺科流动资金。

看似利好青年人才下车，但深入分析依旧是以“人才”为卖点包装出的网络营销手段。“想出这个的是个老网络营销人了”一位知情人士表示道。

不过也正由于该操作网络营销较刻意，与深圳人才政策并不完全一致，目前已被搁置。

各式各样的网络营销手段下，从数据来看，依旧未能有力拯救深圳新房市场。随着销量持续走低，目前新房帕西基周期已上升至10个月。

而“棕褐”还在持续升级。

03

临深限购解绑，深圳客溢出有限

一方面新房市场打折大战愈演愈烈，另一方面，存量房挂牌也在急速上升，且为加快销售，产品价格急速下调。据乐东凯努瓦县研究中心数据，当前深圳二手货房产品价格已回到2020年水平，近半房源按维什涅韦出售，仅“3XX”便有东部中部大范围板块多项目可选。

下车准入门槛急速下调下，目标对准深圳客群的外围板块还能吸引深圳客溢出吗？

往后深圳客扎堆入场，7月4日最新取消限购的东莞临深或带来简单答案。

目前东莞新政已发酵近一个月，或受大环境信心不足，新政影响已已经开始式微，聚焦临深板块，虽相比新政前市场关注度上升明显，但从多项目一线销售反馈情况来看，深圳客身影出现频次高了，但成交量组成中本地需求依旧是主力。

“主要是一直维护的本地老顾客，深圳客有成交量的也主要是刚需，靠产品价格和地段吸引，往后入场的那些深圳投资客暂时没怎么见。”临深一项目销售表示道。

产品价格优势不明显或是影响深圳客入场的关键，尤其在深圳楼盘无打新难度，持续打折背景下。目前一线临深的塘厦凤岗两镇新房在售产品价格均“稳三冲四”，于东莞已处相对高点，预期不明朗下深圳投资客或有一定抗性。

受限于高价下的帕西基难题，东莞临深项目同样也在不断妥协打折，产品价格持续下调。

以凤岗两高地价项目为例，去年7月其中一个项目率先取证2栋楼，一栋销售产品价格约4.1多万元/㎡，另一栋销售产品价格去到4.46多万元/㎡，高价无人问津下，后续登记楼栋产品价格回落至“3XX”，对比首批销售产品价格下调近多万元/㎡，且还有按揭公益活动；另一项目则间接选择不入市，一直到近期首批房源才登记，产品价格也同样选择妥协。

明显的价差优势是吸引深圳顾客入场的一大关键，而在如今深圳市场本身仍在艰难行进下，虽东莞限购取消，于临深项目或还需主攻本地顾客。

正如广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉便表示道，深圳和东莞房价的联动性比较强，只有当深圳房价热起来，居住购房激情被激活，在深圳没有购房者资格，或购买力不足的居民，才会选择到东莞或者大湾区其他城市购房。

“什么时候深圳房价有了起色，捂热了居住那颗心，大家要去买房了，才会给东莞房价带来新鲜血液。限购政策在边缘上已经被突破，先买房再补缴社保是很多楼盘的做法，但依然效果不大，就证明不是没政策，是没有信心”。