“715新规”和“28基本价格经济政策”

深圳房价在前两年的梦幻上涨，导致中央政府三次颁布经济政策宏观调控房价。2020年7月15日中央政府颁布“715新规”对限牌陶尔岛经济政策作出了捷伊调整。概要能看右图

相片来自互联网

彼时“715新规”由此发布深圳彼时成交立刻打入冷宫，网路上笑谈到“看房，看着看着没席位了”。新规一时间，房价急剧退烧，但没过多久深圳房价又急剧高涨，深圳房价的适应能力可想而知。2021年2月8日深圳又颁布了捷伊房产经济政策，即贷款将会依照基本价格去派发，将不会依照房子的前述成交价放贷数额，前述按揭间接地增加了2-5成。例如150万之前能在深圳约莫450-500万元以上的三房，但基本价格颁布后就根本无法买好300万元以上的两房。因此在深圳三次经济政策压制下，深圳房价关注度终于降了留下来。

小产权，中央政府严打

在深圳货品房消费市场加热留下来时，深圳的小产权房却火了起来。

短短的几个月，深圳小产权房价格下降30%-100%左右。因此深圳有关部门再次下手。

5月8日，深圳市宝安区住房和规划局向印发通告称，为规范化我市房地产消费市场进行买卖社会秩序，严打违法销售、进行买卖“小产权房”行为，现就有关事宜通告如下表所示：“小产权房”属于明文禁止进行买卖的房地产，依照《深圳市房地产风险防范办法》有关规定，各房地产中介、从业人员应司法机关曹宏积极开展Amuse活动，严禁代理销售“小产权房”，严禁为“小产权房”进行买卖提供Amuse服务，各房地产中介应及时处理进行自查。

指标回迁房，介于货品房和小产权房

回迁房指的是开发商征收土地时，拆掉原住户的老房子，然后赔给原住户的房子。这就是所谓的拆旧补新

回迁房的由来又是什么？

改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳严禁不以城市更捷伊方式获得大量的土地。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。

据统计深圳总共有1082万套房子，但红本货品房只有189万套，而城中村房在深圳却有507万套，占比接近50%。因此深圳就只有不断通过城市更新才能建设捷伊货品房及商业。

想要

回迁房在深圳来说是一个非常成熟的消费市场，内部有非常成熟确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的消费市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，安全性极高。

而且针对拆迁难的问题，深圳市中央政府在2020年12月底通过了《深圳市城市更新条例》，并于2021年3月1日起正式实施。其中最重要的为双95条款，在拆迁协议签订人数和面积都达到95%后，若开发商拆迁遇到钉子户时，中央政府将出面协调解决

回迁指标房投资收益

回迁指标的价格一般是项目周边货品

城市更新补偿方式

一般补偿方式就三种

1.货币补偿，根据方式片区的标准补偿。

2.物业补偿，住宅依照1:1补偿红本货品房

3.货币+物业补偿，其中一部分面积补偿现金，剩余的依照1:1赔房子

既然能赔钱或者赔房，为什么还要卖？

回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民手上有大量的回迁物业、又急需用钱时拿出小部分变现，同时也推动了项目的进程，这样的方式逐步形成了成熟的消费市场，得到了中央政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和中央政府的高效性确实全国第一。（一般开发商货币补偿数额，会比消费市场上的指标房低，因此业主一般不选择开发商货币补偿)

是否限制席位、限售，能否贷款

不限牌、不限售，不交税。房产证留下来之后才会占用席位。由于是跟拆迁户（原业主）私人进行买卖，因此不能贷款。

回迁房确定是住宅和货品房吗？

是红本货品房，深圳回迁项目很多。譬如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等都是有回迁物业。在在与开发商签订的协议中也明确写明了赔偿房屋为红本货品房

回迁房在交房后就能立刻进行进行买卖，不受深圳限售经济政策影响，交房就可变现。回迁指标房整个周期会长一些，因为在购买回迁房时，这个时间段处于房地产开发的前期，因此一般周期在3—5年。

回迁户优先摇号选房，户型是根据自己需要的面积匹配。超出或者不足的面积实行多退少补。深圳的回迁房与同期的货品房同质同量同属性，如果你去了解有些小区，有些回迁房是散开分布在不同楼栋的。

因此150万是有可能全款在深圳买红本货品房的

总结

回迁指标房这种产品，投资是一个不错的选择。深圳房价的红利还没有过去，在未来深圳房价依然很热门。这种产品从房地产开发中衍生出来。他不像货品房那样有严格的限售限牌经济政策，也不想小产权一样没有安全和保障。因此对于那种想在深圳买房，但又没有席位的人来说，是一个不错的选择。（下一期为大家推荐几个最近热门的项目）