原副标题：意外事件！25天前30万购得深圳小产权房，熬到旧改却只赚了活期存款本息！

高度关注

2017年已经开始，随着深圳土地的短缺和现房库存量的减少，深圳渐渐进入城中村年。先期的城中村项目渐渐激增，有一些冷酷无情的股权投资客已经开始把目光著眼在深圳巨大规模的小产权房上，市场上也鲜有“博征地”的小产权房公开展开买卖。

通称的“小产权房”种类非常多，有乡政府奶坛楼和居民自建房（分集体土地证和无集体土地证）。根据建筑物年数的不同，有的是展开了违规建筑抽样调查报告书，有的是没有展开抽样调查报告书。

在高价且不限牌可随便交易的驱使下，买小产权房搏征地，以最小付出以获取最大收益成了许多冷酷无情股权投资客“韦尔泰”的展开买卖。

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水贝村征地后买主控告原居民被否决！

2016年，深圳罗湖区水贝村布季谢“各户获2亿征地钱款”被疑犯确认为冒牌货。但按照当时文锦渡整体销售价格，各户赔付的房屋征地价款也确实相当可观。在“水贝村征地”成为社会舆论关注点的背后，更有人高度关注原本添置水贝村的外省购房者是否也同时获得了大笔补偿金从而实现了“整夜庞氏”呢？

在广东瀛尊辩护律师房产公司鄢礼丽辩护律师挂名的事例中，有一篇“水贝村征地纠纷案件”值得目前购小产权房博征地的购房者高度关注。

时间回溯到1992年，原告刘某（为非水贝村居民）与原告（水贝村居民）王某签订了宝安区水贝村A座403两套小平房房产的购房协议。购房时，水贝村乡政府亦在该合同上复印件。原告刘某随即向原告王某支付了购房款30万元，搬进居住使用。

民事诉讼书显示，购买的该房产为在村集体建设用地上建设的房屋，为未取得建设工程规划许可证建设的房屋，属于乡政府在村属集体用地上建造，按套分配给居民，没有展开报建，没有任何行政机关颁发的产权凭证。

2009年，深圳市开展历史遗留违规建筑物抽样调查，并进行了报告书。当时该房产报告书的权利人是原告水贝村居民王某之子，原告刘某在本案民事诉讼中没有提交证据证明其在报告书后有提出异议。

2012年，水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》，正式启动水贝村的旧城改造更新工作，《城中村拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为水贝村居民王某之子。

2015年，该房产由京基地产与水贝村居民王某之子签订了《征地补偿金协议》，并已经拆除。由此引发原告刘某向深圳市宝安区人民法院提控告讼，要求返还购房款及本息以及同类房产的差价。

2017年，经文锦渡法院作出一审裁决：以“本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋，在行政主管部门对该违规建筑物处理之前，当事人请求对方承担合同权利的，不予受理。”据此，裁定否决原告刘某的控告。

原告刘某表示不服，后经二审发回重审后，原告水贝村居民王某退还刘某购房款和本息，但并未补足同类房产差价。

▲原文锦渡法院一审判决

在这个事例中，虽然在二审后，原告刘某获得了原房屋的购房款和本息，但却失去了大笔征地价款和征地安置房，1992年支付的30万元购房款仅仅使用了20余年，如果原本用这30万元在深圳添置商品房，如今升值已至少在500万元以上。刘某的损失和风险显而易见，最后悔之晚矣。鄢辩护律师还认为，在房子已经拆除的情况下，行政部门对该房产展开定性的可能性极小。

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买农民房搏征地风险极大！

根据深圳2002年和2009年出台的《深圳经济特区处理历史遗留违规私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违规建筑物若干规定》和《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违规建筑物的处理决定》的“两规一决定”规范性文件中，历史遗留违规建筑物对符合政府规定的标准，其产权方在履行申报程序，补交罚款及地价款之后，可展开确权处理。

但截至到目前为止，深圳仅有少数特殊事例通过补偿金地价确权处理等方式从而获得商品房身份展开上市交易，如西丽的“官龙名苑”，大部分“待转正”的小产权棚改旧改等待时间更是漫长。

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法院处理并非“一刀切”！

鄢辩护律师在事例中分析道，深圳的法院系统在处理违规建筑物展开买卖违约纠纷时，并非采取“一刀切”的办法，处理方式主要有三种：

第一种，直接宣告合同无效。一方返还房产，一放返还房款 ，这一种能挽回买房的部分经济损失，风险相对较小。

第二种，对于合同的效力不予处理，并以“需要行政机关先行处理”为由，裁定否决控告。这种裁决对于买房人损失风险最大，但这一种正是几年来深圳地区相关法院，尤其是基层法院处理“违规建筑物”解约纠纷的常见处理方式。

第三种，确认合同无效，但先期处理需要根据行政机关的处理结果确定。

有部分股权投资客认为，购买大型乡政府奶坛楼签订《房屋展开买卖合同》或经过乡政府/股份公司确权，乡政府复印件备案，此类购买风险较低。

鄢辩护律师提醒此类购房者，买房人的损失主要取决于能否作为征地补偿金主体。现实操作中，征地开发商与哪个业主签订《征地补偿金协议》，重要的依据之一就是深圳市农村城市化历史遗留违规建筑物抽样调查的申报主体。但是申报主体能否变更？什么情况下可以变更？将成为小产权房股权投资取得风险和收益的分水岭。

内容来源：深圳新浪房产

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