最近，“挂条幅，求棚改”早已成为深圳的一道风景。

副团长特意走访调查了宝安中房怡芬长廊，的确有很多住户在自家阳台上挂上了“我想棚改”、“我想旧改”的条幅，而1996年完工的中房怡芬，迄今已有24年的尺价，从楼房的外墙也能看得出，的确较为破烂了。

但走进小区后，并没感受到墙体劣化到不能居住，或者存在某些隐患，小区外部有足球场，泳池，尽管不宽广但简单新颖，而且外部的墙体要比外部新一些；

配套方面，项目紧临大芬村公交车站A出口，北侧是星都中海的商业和星巴克购物中心，数公里布季谢曲枝湾幼儿园，立园幼儿园，石芽岭公园，总体来看是较为宜业的，很难被中央政府纳入棚改或旧改的范畴。

申银万国中介机构小哥告诉副团长：“这些条幅都是物业公司自己主动挂上的，中央政府从来没对这里的住户意愿进行过公开征集，想棚改短时期是不可能的。”

中房怡芬门口的保安人员屌丝对副团长说：“这么好的房子，怎么能说拆就拆呢？08年的时候物业公司就集体提出申请过棚改，但没得到中央政府的批准，这一次还是同样的结果。”

当副团长问保安人员屌丝，您觉得多久能拆呢？屌丝用表情符号颤抖了两个“二十年”，他认为没二十年，中房怡芬是拆不动的。

在深圳，中房怡芬不是新鲜事，龙山的桃苑公寓楼，文锦渡的东乐长廊，大兴大楼都有过物业公司提出申请棚改的事例。

桃苑公寓楼 图源：网络

1、对于物业公司来说，“棚改”成了涨价假白

近年来，很多阿尔布津小区因为有了棚改预期，产品价格有了非常显著的涨幅，如：

今年4月，龙山桃苑公寓楼二手货房成交额仅在5-6万，“闹”完棚改后，申报均价早已上涨到8万/平；

同新区早已确定棚改的五福之家、荔海珠区、荔馨村等申报产品价格最高早已到了9万/平，这要比周边的U28房贵1-2万/平；

与之相似的还有坂田黄木岗的鹏盛村，深港密切合作区的南华村，尽管两个有高等学府破冰，两个有深港密切合作区的规划利好，但棚改的快速推进也是小区产品价格上涨的动因之一。

布吉是深圳两个较为神奇的板块，多数人都嫌弃布吉脏乱差的环境，拥堵的交通，杂乱无章的城建，密集的握手楼，但这里也是深圳二手货房、小产权成交量最高的区域之一。

因为布吉的区位好，紧临文锦渡，去坂田龙华上班方便，区域布季谢建成通车的地铁3号线和5号线，并在百鸽笼、布吉、木棉湾、大芬村等公交车站周边形成成熟的居住区，房价稍高于坪山，但区位绝对好过坪山。

当粉丝朋友问起，布吉和坪山谁更宜业？答案是布吉；那么布吉和坪山谁更有升值潜力，副团长也在心中划上了两个大大的问号，因为坪山中心区更有故事可讲。

对于深圳刚需而言，在有限的资金预算和居住需求面前，升值潜力不值一提，这也是大多数深圳人选择置业布吉的原因，单价3万出头就能买到公交车站附近的老破小，小产权的产品价格更便宜，是周边商品房产品价格的三分之一。

布吉承接了深圳最纯粹和最无奈的居住需求，买这里单纯是为了上车，与升值无关，这也是布吉房价常年不涨的原因之一。

与此同时，布吉也承接了一部分改善需求，很多文锦渡的物业公司为了寻求更大的生活空间，也会选择置业布吉，比如说金御半山，佳兆业立园，万科麓城等，都是品质和性价比非常好的项目。

在去年9月到今年深圳的一轮上涨周期中，就有过布吉桂芳园物业公司集体控盘涨价的传闻，而中房怡芬这个项目，明知无缘棚改，但强行“挂条幅、求棚改”刷存在感，其意图与“物业公司集体控盘涨价”没什么区别，都是想增加曝光量和提振房价，快速出手然后把房产置换到西部热点区域。

2、对于中央政府来说，棚改加速是趋势，但仍有棘手问题有待解决

棚改和旧改，是深圳解决土地瓶颈的重要途径，尽管中央政府一直有意加快棚改的推动，但从2016年至今，棚改成功实施的项目寥寥无几，甚至出现难以为继的现象。

棚改推进速度慢的主要原因在于缺乏利益的驱动，拆除重建的旧住宅，除了安置房外全部建设成为人才房和保障房，并且不允许销售，主要收益仅为人才房租金收益，资本金回收期漫长，几十个项目同时铺展开来就会出现财政短缺。

对于中央政府来说，棚改尽管是带有公益性质的项目，但其投资额巨大，收益却很低，很难做到持续性发展，同时又缺乏利益的驱动，导致市场企业参与度不高。

如龙山区桃苑公寓楼

桃苑公寓 图源：网络

如文锦渡区东乐长廊，近30年老楼，总户数达3300 多户，在多达 117 栋楼梯房中，有 5 栋 32 层的电梯房。在小区进行棚改时，物业公司却遇到了“只改多层不改高层”的问题。

还有文锦渡区大兴大楼，也是尺价近30年的30层高层电梯房，同样是海关二院的建筑，旁边的多层均早已被纳入船步街新区棚改范围，大兴大楼未被纳入棚改范围这一事情引起了大兴大楼物业公司的不满。

这样看来，棚改除了缺乏利益驱动，高层楼房的拆迁也是棘手问题。

网上一直有两个话题，现在的高层以后有可能沦为贫民窟，再过50年后，当高层变成危房时，谁还来拆迁，谁能拆得起？

容积率这么高，住户这么多，怎么安置赔偿都两个相当复杂的问题。开发商也不是傻子，超过15层的房子，拆迁没利润可拿是没人愿意接盘的。

3、对于购房者来说，棚改是机遇吗？

近几年，深圳棚改的确有了加速的趋势。

2018年5月，《深圳市中央政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。

2019年2月，深圳市对棚户区改造工作职权进行调整，简化审批流程，加快推动棚户区改造工作，深圳棚改“强区放权”正式施行。

2020年6月，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

很多投资者觉得自己看到了趋势，于是便快速冲进棚改市场，想靠老破小实现发财梦。

副团长认为，老破小存在机会，但也有陷阱。

首先是区域的选择，尽量选择有规划的热点新区和核心区域，比如文锦渡、坂田和龙山，宝安布吉即使棚改，安置赔偿的收益也不会特别高，而且像宝安坪山这些还有土地的新区，对棚改的热情没其它区那么高。

其次是楼盘的选择，不仅尺价要超过20年，还得是危房难以居住，严重影响市容市貌的那种，旧改棚改机会更大，而且还要侧面调查小区物业公司同意拆迁的比例是不是超过9成，如果多数人不同意棚改想旧改，或者单纯的觉得这里生活方便不愿意离开，那么你投资这里的老破小至少被套10年。

最后是产品价格，早已确定纳入棚改的小区，价格涨幅的确很惊人，甚至超过周边正常的商品房，这时候选择投资这些老破小，就要仔细衡量资金的机会成本，投资周期等，到底划算不划算了。

总之，买老破小更像是一场赌博，而且陷阱常常比机会多，没经过大量市场研究的人最好不要轻易投资。