本文主要是对司法实践中小产权房合约曾效力难题、小产权房抵押物难题、离婚时小产权房处置难题等主要情况展开分类及高等法院对这几种情况处置的裁判员观点展开概括总结，帮助大家更加清晰的了解高等法院在审理小产权房纠纷案中的裁判员规则。

一、小产权房展开保险合约曾效力难题

1、本自发性组织机构核心成员间展开买卖小产权房通常判定合约有效率

法律条文明确规定：

（1）《宪法》第10条明确规定：卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;集体土地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或是个人不得侵占、展开买卖或是以其他形式违法受让农地。

（2）中共中央办公厅《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》（请示报告（1999）39号）第三条明确规定：强化对贫困户自发性农地的受让管理工作，不得违法挤占贫困户自发性农地展开房地产开发；贫困户自发性农地使用权不得卖地、受让或承租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民转卖，也不得批准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违法建造和买回的写字楼发放农地尼布寺和房产证。

（3）中共中央办公厅《相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或“小产权房”。

律师解读：

据此法律条文明确规定可以看出，我省法律条文明文明确规定贫困地区写字楼即所谓的小产权房根本无法重新分配给村中居民，并明令禁止向农村居民转卖，但并没有明令禁止小产权房在同一个自发性组织机构核心成员间确权、展开买卖，根据公法原理，法无明令禁止即可为，我省法律条文法规并没有明令禁止本自发性核心成员间的小产权房展开展开买卖，因此，只要同一个自发性核心成员具有相应的民事诉讼权利潜能和民事诉讼行为潜能，签订小产权房展开保险合约时意思表示真实，不违反法律条文或社会公权力，通常判定该小产权房展开保险合约有效率。

2、本自发性与他自发性组织机构核心成员间展开买卖小产权房通常判定合约合宪

案例检索

南昌市上饶市Wasselonne人民高等法院民事诉讼起诉书（2013）赣中民一终字第264号

此案概要：

被告钟某系萍乡城XX镇XX村XX角居民小组（现更改为萍乡XX镇XX新村）居民，被告殷某为萍乡XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，被告与被告双方签订一份《房屋展开买卖协议》，约定被告将坐落在萍乡XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由被告负责办理国有农地所有权房产证，国有农地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给被告。被告所购房经装修

裁判员要旨：

变相取得。原、被告间所签订的《房屋展开买卖协议》的展开买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的自发性农地集体土地的使用权。原、被告所签订的《房屋展开买卖协议》违反我省相关法律条文、法规强制性明确规定，应判定为合宪协议。（二审高等法院）集体土地使用权的主体是贫困地区特定自发性经济组织机构的贫困地区居民。上诉人殷某的户籍虽属贫困地区户口，但其是萍乡XX乡XX村XX组的居民，并非萍乡XX镇XX新村的自发性经济组织机构核心成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋展开买卖协议是一种自发性农地上房屋展开买卖，该房屋展开买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋展开买卖协议合宪。

同类案例：

南昌市上饶市Wasselonne人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）赣中民一终字第254号；南昌市南昌市西湖区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）西桃民初字第1018号。

3、自发性组织机构核心成员与农村居民间展开买卖小产权房通常判定合约合宪

案例检索

南昌市南昌市Wasselonne人民高等法院民事诉讼判决书（2015）洪民三终字第91号

此案概要：

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。被告汪某的自建农房归属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜展开了约定。2003年9月底，被告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，被告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为农村居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后被告诉至高等法院要求被告返还上述小产权房。

裁判员要旨：

（一审高等法院）贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于国家所有的以外，归属于贫困户自发性所有。本案诉争的拆迁安置房附着的农地归属于贫困地区自发性农地，根据《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到农村买回集体土地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，集体土地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一个自发性经济组织机构内部核心成员间展开确权，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的行为是不受法律条文保护的，该展开买卖行为通常是合宪的。（二审高等法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或小产权房”的规定而合宪。

例外情况

农村居民在签订小产权房展开保险合约后取得了该自发性组织机构户口并经相关部门批准，该房屋展开保险合约通常判定有效率。

此案概要：

案件当事人马某原为农村居民。1989年，马某与陈某签署房屋展开保险合约，陈某将005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我省法律条文明确规定，贫困地区集体土地不得向农村居民转卖，双方签订的房屋展开保险合约违反了国家法律条文明确规定，故于2007年向一审高等法院起诉要求确认双方签订的房屋展开保险合约合宪，并要求马某腾退房屋。

裁判员要旨：

（一审高等法院）因诉争房屋之集体土地属当地贫困地区自发性所有，马某属农村居民买回贫困地区房屋，虽签订展开保险合约当时系双方自愿，且马买回后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之展开买卖必然涉及农地使用人地使用权人在对集体土地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，农村居民买回贫困地区房屋的行为通常应当判定合宪。但在处置具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为农村居民，其与陈某签订的房屋展开保险合约已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占相关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占相关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的展开保险合约有效率为宜。据此，二审高等法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4、小产权房展开保险合约被判定合宪之后的处理规则

法律条文明确规定：

（1）《中华人民共和国合约法》第五十八条明确规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约取得的财产，应当予以返还；不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（2）2006年9月14日，北京市高级人民高等法院下发了《相关贫困地区私有房屋展开保险合约的曾效力判定及案件的处置原则难题》，明确在合约合宪的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合约合宪的处置上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖双方的利益，避免判定合约合宪给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民高等法院于2011年下发的《相关办理商品房展开保险合约纠纷案的指导意见》中明确规定：农村居民就贫困地区自发性农地上修建的小产权房与他人所签订的展开保险合约合宪，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

（4）山东省高级人民高等法院于2011年11月30日下发的《全省民事诉讼审判工作会议纪要》中亦明确：对于因展开买卖在自发性所有的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房展开保险合约合宪，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人间利益关系失衡。

（5）2013年4月，北京市高级人民高等法院整理了《当前民事诉讼审判中需要注意的几个法律条文适用难题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

相关案例：

南昌市上饶市中级人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）赣中民一终字第204号；南昌市南昌市西湖区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）西桃民初字第1018号。

5、上海地区对小产权房纠纷特别明确规定

相关法规：

《上海审判实践》 2008年第1期

（2）对于将房屋转卖给本乡镇以外的人员，如果取得相关组织机构和部门的批准，可以判定合约有效率；

（3）对于将房屋转卖给本乡镇以外的人员，未经相关组织机构和部门批准的,如果合约尚未实际履行或是购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合约应做合宪处置；

（4）对于将房屋转卖给本乡镇以外的人员，未经相关组织机构和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合约的曾效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

二、小产权房未办理抵押物登记时，不被高等法院支持

案例检索（1）

南昌市新余市渝水区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）渝民初字第02388号

此案概要：

2012年7月23日，被告与第一被告签订《借款合约》一份，合约约定：第一被告向被告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与被告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的自发性农地使用权证住房展开抵押物担保（注这些抵押物担保没有依法展开登记）。2012年7月24日被告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，被告起诉至高等法院，请求第一被告还款，及被告对第二、三、四被告的房屋享有抵押物权优先受偿权。

裁判员要旨：

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条明确规定：当事人优先受偿权与法律条文明确规定不符，本院不予支持。

案例检索（2）

南昌市鹰潭市月湖区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）月民一初字第960号

此案概要：

被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月，被告童XX向被告借款人民币60万元。2013年8月22日，被告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日，被告与被告童XX签订了一份《抵押物合约》，约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋工程建设许可证》，2007年9月14日）作为向被告等的抵押物。该房屋原、被告童XX未办理抵押物登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付被告利息，故被告诉至本院，请求对该房屋享有抵押物权优先受偿权。

裁判员要旨：

被告要求优先受偿《抵押物合约》中约定的房屋，因法律条文明确规定建筑物抵押物应当办理抵押物登记，抵押物权自登记时设立，本案中被告与被告童XX签订了《抵押物合约》，但未办理抵押物登记，抵押物权未设立，故对该诉请本院不予支持。

三、离婚时对小产权房处置难题

1、对自建或买回本自发性的小产权房高等法院会做出使用权裁定

案件检索

南昌市全南县人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）全民一初字第91号

此案概要：

被告钟某与，被告向高等法院起诉离婚。另，2006年，被告在全南县城车站西路水口围被告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。

裁判员要旨：

位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在被告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于判定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处置结论之前，该房应归被告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

相关案例：南昌市南昌市西湖区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）西少民初字第95号。

2、对买回非本自发性的小产权房高等法院通常不做处置或尊重夫妻协定

案件检索（1）

南昌市赣县人民高等法院民事诉讼判决书（2014）赣民一初字第531号

此案概要：

被告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池XX与被告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套，被告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房展开分割。

裁判员要旨：

对于双方争议的小产权房分割难题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处置。

案件检索（2）

南昌市西湖区人民高等法院民事诉讼起诉书（2014）西少民初字第95号

此案概要：

原、被告于1997年7月经被告以夫妻感情完全破裂诉诸高等法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房展开分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

裁判员要旨：

坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权展开分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由被告邹某居住。

3、离婚时未取得小产权房权证的高等法院通常不做处置

案件检索

山东省济南市Wasselonne人民高等法院民事诉讼起诉书（2015）济少民终字第83号

此案概要：

向高等法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套展开分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。被告认可上述房屋系双方婚后买回，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

裁判员要旨：

对济南市天桥区房屋的处置，被告未证明该房屋办理了产权登记，被告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民高等法院相关适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干难题的解释（二）》第二十一条明确规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或是尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民高等法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款明确规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民高等法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以据此明确规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处置。鉴于该房屋现由

温馨提示

法律条文明令禁止非同一个自发性组织机构核心成员间小产权房展开买卖，因此，展开买卖小产权房请慎重!

来源：中银南昌建筑工程法律条文服务团队