中心城区新房太贵，二手房价也不低，部分刚需族图便宜——

　　武汉小产权房交易现抬头之势

　　楚天金报讯 文/本报记者邓伟图/本报记者邹斌

　　尽管两个月来相继对楼市进行了三次调控和一次加码，但武汉中心城区“一房难求”的局面尚未改变。

　　近几日，靠近四环线的光谷一楼盘开盘价已高达16000元 /平方米，首套房的最低首付比例从25%上升到了30%。于是，更多的购房者开始把目光转向了二手房市场。楚天金报记者探访中发现，在二手房价也居高不下的状态下，一直被“诟病”的小产权房交易，出现了抬头之势。

　　现象

　　傍着新楼盘涨价 最牛小产权房均价破万

　　随着武汉旧城改造的推进，在中心城区的好地段上，出现了越来越多的还建房。还建的小区里，昔日的拆迁户是最初的业主，他们手上，少则三五套房，多则上十套房。除了自住以外，多余的还建房有的被拿出来出租，有的则流向了二手房市场。

　　武昌中北路沿线，一直是武汉二手房市场的风向标。在中北路延长线上的东湖景园小区，由于紧邻东湖可赏湖景，地铁4号线从小区边经过，附近又有区域里最大的生鲜市场，临街门面还承接了之前中北路武重宿舍旁消夜一条街的商家，配套条件在武汉的还建小区中首屈一指。近两年，附近的华师附小华侨城小学建成后，深圳小产权房，该小区又成为这所名校的对口社区，因此被贴上了学区房的标签，被称为武汉的“最牛还建房”。

　　国庆期间，记者在该小区探访，发现小区门口贴着一则卖房小广告，房源的身份明确标注为还建房。记者拨打小广告上的电话，自称名下有8套还建房的房主王先生称，村委统建房，目前他手上只剩100平方米以上的大户型，价格最低10000元/平方米，并谢绝还价，“你看旁边的华侨城，二手房没有低于两万的，我这边只要一万，不能再便宜了。”王先生还称，由于是大户型，所以他的叫价本来就已经够低了，如果是更俏的小户型，每平方米还要再贵1000多元。而且，这个小区里的小户型，早就已经卖光了。特别今年以来，来该小区买还建房的人也越来越多。

　　记者在该小区找到一名购买了还建房的房主张先生，据其透露，他是去年在拆迁户手上购买的还建房，当时的价钱还不到7000元，但今年以来，随着新房价格的飞涨，这个小区的还建房也跟着提了价。

　　探因

　　购房者因低价“动心”个别中介推荐小产权房

　　还建房不是没有两证么？怎么敢放心买？面对记者的这个问题，多名在东湖景园小区购买了还建房的居民回答都很一致：首先是因为“便宜”，价格只是普通商品房的一半，在新房和二手房价都有些高不可攀的时候，还建房是“最后的便宜”；其次，他们之中大多都是刚需，房子买来是自住，也不打算日后再交易。还有几名居民称，他们原本也不知道可以买还建房，是经二手房中介牵线购买的。“如果想要总价低一点的房子，你可以考虑一下还建房。”日前，记者在欢乐大道旁的一家二手房中介门店探访时，经纪人小郭给出了这样的建议。小郭说，附近的还建小区东沙花园正在交房，不少拆迁户手上都有房源，委托他们帮忙找买家，户型从60平方米到110平方米不等，每平方米价钱在8000元左右。除了对口小学尚未确定，其余条件跟马路对面的东湖景园不相上下。

　　见记者对还建房两证的问题有所顾忌，小郭表示，其实买来自住的话，办不办两证影响不大，而且如果能办两证，就不会是这么低的价格了。“你看前面的华腾园小区，也是早期的还建房，当时办了两证，但现在的价钱已经超过一万七了，户型还没有东沙花园的好。”小郭说，如今东沙花园的房子还没在房产部门备案，想要购买的话不需要去房地局，直接通过中介签订三方合同并交钱，再去村委会办理户主更名就行了，非常方便，房产交易税等费用也可以省下来。“东湖景园的房子已经在房产部门备案了，如今再买，以后估计也很难办两证了，但东沙花园现在还能更名，以后可能还能办下来两证。”见记者仍有些迟疑，小郭又一次抛出了“诱人”的条件。

　　调查

　　办证难题无法解决 小产权房纠纷层出不穷

　　果真如中介人员小郭所说，买了还建房日后还能办两证？随后，当小郭带着记者去看房时，问题就出现了。

　　小郭所推荐的东沙花园分为两个区域，A区和B区，两个区域被一条马路隔开，大门相对，分别有不同的门禁。小郭告诉记者，现在该小区出售的还建房，集中于A区，该区域内的用地性质是村集体用地，目前可以办理更名。而B区内，大多是以前商品房拆迁后还建的住宅，原户主可以办理两证，目前没人愿意出售。“能办两证，谁愿意低价卖？只要办个证，再等5年以后，就能当正常的二手房出售了。”小郭的话，让记者对其之前“可以办两证”的说法产生了怀疑。

　　低价的还建房到底能不能买？带着这个问题，记者又走访了周边多家中介，一家中介的负责人胡经理向记者明确表示，建议最好购买具备两证的二手房，还建房由于办理两证的问题，在交易过后很容易产生纠纷。胡经理告诉记者，早年，中心城区的还建房刚刚兴起时，他也曾替人牵线交易了几套还建房。2010年，有一套位于汉口的还建房，由于是商品房拆迁后还建的项目，但当时两证未办，交易双方在合同上注明了“原房主日后需协助买房人办理两证”。然而，成交三年后，待到该房屋可以办理两证时，原房主却提出，由于房价已较交易时涨了近一倍，当时“卖亏了”，买房人若想办理两证，需要再支付30万元。为此，双方闹上法庭，至今仍未解决。

　　胡经理说，一些早年所购买的集体用地性质的还建房，虽然早期交易时更名，但之后遇到土地性质变更时，原房主“狮子大开口”和“帮忙不上心”的状况也是屡见不鲜，最终难受的，仍然是购房者。因此，武汉一些大的中介机构，不会将还建房交易纳入自身的业务，他也不建议购房者为了低价铤而走险。

　　提醒

　　合同不受法律保护 小产权房缺陷不容忽视

　　武汉的还建房，到底如何区分？小产权房交易，还有什么风险？对此，记者进行了多方咨询。

　　据房管部门相关人士介绍，从土地性质及归属看，武汉现在还建房主要分两类：一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”，目前市面上对外低价出售的还建房绝大多数都是此类；另一类还建房的性质是“国有土地上的房屋拆迁还建”，通过划拨方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证，此类还建房是具备办证条件的，跟一般二手房的交易差别不大。

　　相比之下，小产权房在法律上一直处于真空状态，一旦出现纠纷，购房人的权益在法律上很难得到保护。这些房对被拆迁人具备一定的补偿性质，因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵，房屋法律手续不完备，会使得其权证办理延期。

　　对于目前低价出售的小产权房来说，除了无法办证的风险以外，更深远的影响是土地使用权。如果若干年后房子面临征地拆迁，村集体用地取得的拆迁补偿只会赔付给原村民，交易后的买家或无法取得拆迁补偿。此外，值得留意的是，由于小产权房性质特殊，虽然外部配套诱人，但大多数内部物业管理都比较杂乱，遇到房屋的质量及维修等问题，也很难妥善解决。