导读：本文告诉读者，如果想购买小产权房，应该从哪里出发，了解小产权房的概念以及怎样正确购买小产权房。 一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车，背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究中心教授周其仁在大屏幕上演示这照片时，引起会场一片哄笑。 这

　　导读：本文告诉读者，如果想购买小产权房，应该从哪里出发，了解小产权房的概念以及怎样正确购买小产权房。

　　一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车，背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究中心教授周其仁在大屏幕上演示这照片时，引起会场一片哄笑。

　　“这片房子就是所谓的小产权房。”周其仁教授解释说。7月29日，在北大中国经济研究中心的季度经济报告

　　会上，这位知名制度经济学家讲述了自己前一段到北京城郊结合部调查“小产权房”的经历。

　　如何看待小产权房的热卖?处于风暴中心的小产权出路何在?2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和讨论的焦点。在经济发达、土地更为昂贵的广东很多地方，一些农民的宅基地是否能进入市场买卖，早已成为各界讨论的热点话题。

　　“我的出发点就是，如果我自己想买小产权房，我应该搞清哪些问题，应该怎么去买。”周其仁说。

　　“小产权”购房者有永久所有权?

　　站在位于北京市通州区南部家湾镇的太玉园小区门口，几乎很难找到这个气派宏伟的欧式风格小区与乡村“小产权房”有任何联系。

　　实际上，自建房和统建房的区别，家湾镇是北京的一块“小产权房”集中地。小区总占地面积2000多亩。如此庞大的规模，大大超出周其仁教授的意料。从各大网站房地产频道刊登的广告文字，亦可见该小区气派之一斑：

　　“总建筑面积240多万平方米，该项目建成后将成为北京东部地区规模庞大，集别墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星级酒店为一体的欧式建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。”

　　走进小区，从“湾村村委会所在地指路牌”，到正聚在村民活动室里打麻将的中老年妇女，周其仁还是发现了这个外观现代的小区与乡村割舍不清的联系——该小区实际由湾镇整体规划，小产权房买卖纠纷案例，由包括湾村在内的各行政村自行开发。

　　这位经济学家首先关心的是，土地被开发成小区后，失地村民的着落。与很多地方一样，在湾村老村改造中，原住村民全部住进了村里开发的安置房。村民可享受每人10平方米的免费置换房面积。此外，村民还可按一平方米正房换一平方米安置房、两平方米偏房面积换一平方米安置房的比例，获得一部分安置住房面积。超过上述两部分之外的面积，村民需按每平方米600元的价格购买。

　　“比经济适用房还经济!”这是太玉园在各种售楼广告中最具诱惑力的广告词。与五环内1万元每平方米以上均价的商品房相比，太玉园均价仅3000多元，这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。在绝对具有吸引力的价格下，广告同时明示，该小区是小产权房。

　　在态度热情的售楼员的引导下，周其仁详细询问了该小区的销售情况。开发商要求必须一次性付款。“因为它是小产权，银行不提供按揭。这也限制小区楼盘的开间不能太大，单位价格不能太高，一次性付款的资金量不能太大。否则购房人会发生支付困难。”周其仁解释说。

　　买房者的权利将来能获得何种保障?售楼员向周其仁出示了一份有“家湾镇人民政府监制”字样的房屋买卖合同。让周其仁惊讶的是，合同的第10条显示，购房者对房屋享有永久所有权，依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承的权利。

　　“法定住宅土地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久所有权呢?”周其仁问。售楼员回答，因为是农民的地，使用权没有什么70年一说，是永久的。

　　合同上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖，到哪里办手续?”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下，售楼员告知所谓的“相应主管部门”即湾村村委会。