康玲 骆晓红 艾利刚 深圳市国策房地产土地估价有限公司 不久前，深圳市人大表决通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)，这一决定被不少人解读成深圳的小产权房终于能在国内率先拿到准生证。6月9日，国土资源部专题听取深圳市政府、广东省

康玲 骆晓红 艾利刚 深圳市国策房地产土地估价有限公司

不久前，深圳市人大表决通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)，这一决定被不少人解读成“深圳的小产权房终于能在国内率先拿到准生证”。6月9日，国土资源部专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅的有关汇报后认为，深圳市人大的《决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。

据有关报道，2007年深圳，市国土局所做的调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过 35万栋，总建筑面积约1．2亿平方米。其中在1999年出台相关法规之前建造至今未获处理的“违法私房”(即住宅)约有22万栋，从1999年至2004年5年间，深圳违法私房达到10万栋。虽然深圳在1999年和2001年分别出台了有关处理违法建筑的相关法规《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)等，要求对1999年3月5日之前所建不能依照相关法规处理的违法建筑和 1999年3月5日之后所建的违法建筑依法拆除、没收，但现行法律法规对于这类房产的处理、确权和办理房地产证并未做出具体规定，后续确权、办证等工作没有完成，也造成了后来新的抢建行为屡禁不止。

一、深圳处理的是“小产权房”吗

根据国土资源部的定义，所谓“小产权房”，是在农民集体土地上违规违法建设、向城镇户籍公众出售的住宅，没有土地使用权。从严格意义上来说，深圳处理的确实是“小产权房”，或者说是“限制产权房”。因为这些农民自建住宅大部分是2004年启动城市化进程之前就存在的，小产权房价格，确实是在农村集体土地上建设的。尽管深圳市人大、人民政府认为2005年底完成“转地”以后，原农村土地已经全部城市化，已经不存在农村集体上地。但实际上，“转地”没有涉及当时已经大量存在的农民自建厂房和农民自建住宅(建成区)，对这些土：地、房产没有办理征收、补偿手续，也没有及时按“两规”处理，将其转化为国有。《决定》实际足要继续按“两规”确定的原则将所有“违法建筑”全部处理完毕，彻底完成建成区土地国有化，彻底杜绝“违法建筑”屡禁不绝的现象产生。

但是，2018统建楼新规，深圳的“小产权房”与国土资源部叫停的“小产权房”相比还是有很大区别的，这是因为深圳的“小产权房”绝大部分产权人是原村民或早年已将户籍迁入该地的外来农业人口。这些房产按照“两规”完善手续以后，获得的是一种限制产权，即只可以自用 (包含出租)，不可以买卖，不是市场商品房。当然，确有少量建成后违法向城镇居民出售的真正意义上的“小产权房”。对于这一类“小产权房”，深圳市一直与国土资源部保持一致，坚决不承认其合法性，即使拆迁也只对合法权利人予以补偿，违法代理这种房产销售的中介公司要受到严厉惩罚，对于这一类房产的估价也只是对其建筑物重置成新价进行估价。

这一次深圳市《决定》对于这种真正意义上的“小产权房”怎么处理没有明确的说法，只是授权市政府制定具体处理办法。

二、深圳所谓“违法建筑”问题的由来

所谓“违法建筑”包含农民自建厂房和农民自建住宅两个大类，在特区外，农民自建住宅很大程度上是依附于农民自建厂房而存在的。在特区内，随着农民自建厂房的不断改造，农民自建住宅出租对象主要是城市普通白领阶层，这种低租金(比政府廉租房的租金还要低)住宅的存在，是大量中小型企业仍然能够留在深圳的重要原因之一。从这个角度看，“城中村给城市带来的影响并不全是负面的。不但在深圳，在整个珠江三角洲，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。政府目前的规定是不予承认，理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违法、违章建筑。但是，实际上这些厂房的出现是有其历史原因的，有其存在的合理性。

1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

2．在很长一段时间里，政府曾下很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对地方经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。一部分外来投资者也需要自建住宅。

3．这些厂房和住宅的兴建都是经过镇、村有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门的限制性规划还没有管到这些地方。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可，包括政府部门的认可。

从更长远的角度看，从比较优势和实际可能两个方面来看，城市郊区农用地转化为建设用地都是大势所趋。一方面，由于城市扩带来的污染，特别是水污染，逐渐使得城市郊区的土地不再适宜农业生产；劳动力成本、生产资料价格的上升，也使得农业生产无利可图。另一方面，无论是建设厂房，还是建设住宅出租出售，其收益都远远大于继续从事农业生产，而且这种收益是一种长期收益，对农民这种没有更好的谋生技能的人群来说，无疑具有极大的吸引力。从实际可能来看，城市化进程的加快，带来了对各类房屋建筑物的需求，城市郊区的农民在没有资金的情况下，可以找到投资者，在积累了一定资金后，更愿意自己开发。而建成的小产权房因其价格的巨大优势，租售都不是问题，这就是小产权房屡禁不止的根本原因。