一般来说，国家发放产权证书，可以交易和销售称为大产权房屋，通常我们可以买普通商品房属于大产权房屋，包括70年产权、50年产权、40年产权三种。国家不发放产权证书的，称为小产权房屋。

小产权房有三种性质：

一.建在集体建设用地上的房屋，即宅基地上的房屋，只属于农村的集体所有者，外村农民不能购买。

二.非法建设集体企业用地或占用耕地的房屋。

三.各种农业园区或养老院别墅：一旦发生纠纷，买方将无法获得赔偿，因为销售合同无效。

小产权房的六大风险：

1、小产权房没有五证

五证:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程建设许可证、商品房预售许可证

2、与国家规划冲突的小产权房，政府要拆迁时，基本不会得到政府拆迁安置补偿。

3、小产权房建设成本低，房屋质量无监督，存在安全隐患。售后管理差，购房者生活质量难以保证。

4、没有正式合法的产权证不得抵押或上市转售。东莞市小产权房价多少钱

5、不能在房地产管理部门登记备案，不能取得其他抵押权，不能进行抵押贷款。也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性全额支付。

6、小产权房买卖合同的效力一般以无效为原则，但也区分不同情况：

如何销售和销售农村集体经济组织成员之间的小产权公寓项目，该房屋销售合同有效。

将房屋出售给本乡以外的人员，经有关组织部门批准的，可以认定合同有效。

未经有关组织和部门批准，将房屋出售给本乡以外的人员，合同未实际履行或者买受人未实际居住使用的，合同无效。

综上所述，小产权房存在的重要因素是政策法规中存在许多模糊的地方，给小产权房留下了合法非法的边缘空间，导致各地建设泛滥，价格低廉。