近日，深圳市住房和城乡建设局等组织起草了《关于加快棚户区改造的若干措施稿)》(以下简称《措施》)。

在这一措施中，深圳明确了未来房地产的发展方向，即棚户区改造城市更新。

这是一个重大战略的转变，对深圳房地产的未来发展产生了根本影响。未来，深圳的住房供应将主要依靠棚户区改造带来的住房供应，棚户区改造释放的住房供应只有两种，即租赁住房和

至于套数，未来五年将有40万套左右，已经超过了商品房30套的计划。也就是说，政府手中有一半以上的新供应。

所有使用寿命超过20年、存在安全隐患、使用功能不全、企鹅配套设施不完善的老房子，都将纳入棚改范围。

与城市更新的改造方式不同，棚户区改造以政府为主，相关实施主体以国有企业为主。企业只收取相关服务费，而不是为了获得其他额外的商业利益。这种方式决定了未来棚户区改造释放的房屋成本将非常低，租赁房屋的租金和人才房屋的价格将远低于市场上的商品房价格。此外，还明确表示，福田、罗湖、南山、盐田四区通过棚户区改造新增的人才住房和经济适用房只出租不出售。

为什么棚改不是城市更新？

深圳的特殊性在于，城中村和小产权房占住房总数远高于其他城市，这是历史原因造成的。大多数业主没有产权，而城市更新要求土地合法比例超过60%，因此最终采用棚户区改革而不是城市更新。

通过棚户区改造，大量的小产权房屋可以消失，小产权房屋的所有者都住在安置房里，但也可以享受产权，解决了多年来困扰小产权房屋的问题。此外，深圳长期以来一直受到供应不足的困扰，棚户区改造释放的大量租赁住房和人才住房可以帮助深圳解决住房不足和高房价的问题。

最后，棚户区改造是强制性的，其效率明显高于城市更新，可以避免一些人可以借此机会讨价还价东莞最便宜的小产权房。

一些重要的影响

1、罗湖、南山、福田、盐田的核心区，通过棚户区改造释放的人才住房和经济适用房将只出租而不出售。由于这些地区的纯商品房相对稀缺，未来将逐渐分化，年轻人租房不会太贵，但买房的门槛将进一步提高，因此核心区注定要在未来主要出租。

2、深圳有望进一步释放竞争力，进一步增加对人才的吸引力。

3、棚户区改造是一种非市场化的经营模式，整个过程不追求利益。因此，大量小产权房主可能不会分享房价红利，一些投机者通过购买小产权一夜暴富的愿望也将失败。