首先说明一下，什么是小产权房！依百度百科和大众认识里面，小产权即是建立在村集体土地上的房子，只有乡产权...的就是小产权产房!这个说法，并不全面，甚至有点笼统！

那小产权房到底是什么呢？最直接的说，所有没有取得独立完整产权市场商品房红本的，全部都是小产权房。在不同的用地性质上的类别不一样，如宅基地的事农民房，村集体土地的是村委房，军备地上是军产房，且这个小产权只能于房地产市场交易而言！

1、深圳小产房的起源

说到小产权房的起源，南岭村是绝对绕不过去的！因为深圳的小产权就是从南岭村萌芽并成长的！

当时的南岭村，非常的贫穷落后，人称“鸭屎围”全村134户近600口人。全村四个生产队，人均年收入不足100元，而整个村集体固定资产不足7000元。吃梁靠返销，生活靠救济，生产靠

1979年3月，广东省委批准宝安县委《关于发展边防经济的若干规定》的报告（13条），允许边境村庄的农民经营小河鲜、草皮、稻草、包括猪、禽、鱼、果蔬....等，都可以拿过河去和香港人做生意。所得外汇60%归个人，40%归国家！文件下达到深圳基层，整个深圳河都沸腾起来了！

此后，全深圳市很快掀起了一个全面向香港，抓活经济的热潮。到处种蔬菜、挖鱼塘....大量的蔬菜、鱼鲜运往香港，仅仅两年的时间，深圳边境村庄农民首先富裕了起来。

南岭村张掌门同样也是抓住了这样的机遇，带领村民上山开荒种菜、养鸡、养鱼等，也成了首先富裕起来的那批人！

1982年冬，南岭村获得43万元国家征地补偿款，当时有人建议分光这笔钱。而作为能从分钱中获益最大的张掌门组织党员群众认真讨论后认为，农村要彻底摆脱贫困，归根到底还是要依靠集体的力量，致富要靠群体。只有集体富了个体才真正的富裕起来，集体富裕才是长久之计。舍弃眼前的一些个人小利，为的是集体和个人的长远大利。在统一思想的基础上，张掌门带头把原来可归属他家的补偿款规划集体。此举带动了村民，大家把这笔钱集中起来，用于发展集体生产，为南岭村后来腾飞打下了坚实的基础。

南岭村就是用这笔征地补偿款，自建了工业区，自主招商；随着港商过河，随着手套厂、鞋厂、塑花厂‘三来一补’工厂办起来了，南岭村正一步步走向繁华。

南岭村在80年代初期，就已经有了非常繁华的商业街、图书馆等。

1984年南岭村在宝安县发展商品经济群英会上拿到集体特等奖，县里奖给南岭村一辆小货车

80年代末，南岭村为了接待外商，而购买的一台宝马，成为当时深圳第一个拥有宝马的村！

1.1、小产房的起源

富裕起来的村民开始建设新的房屋，当时还没有政府引导和统一规划，农村建设还处于自然发展得局面。随着来深圳投资建设的外商和外来人口越多，村民也开始大量建厂房和农民房，主要是用来出租。最初由于深圳发展得水平以及周边村民自身的经济条件限制，自发的农村建房主要集中在罗湖中心区和其他重点发展地区周边，随着深圳发展速度的加快，村民建房有不断扩大的趋势。

据深圳史料统计，从1980-1985年仅五年间，外来人口达到40多万。激增的人口，预示着旺盛的住房需求！深圳第一宗小产权房交易已经无从考究，这一阶段主要是以宅基地交易为主！无论是首先富裕起来的深圳农民，还是外来资本（尤其是港商），都看到了巨大的商机，纷纷买地大肆建房，甚至还有干部、企业职工参与其中。期间市府亦出台过多部法规控制，但收效甚微。

这是小产权房最初的状态，准确点来说应该叫出租屋！

之后随着住房机制的改革及房地产行业的正式发展，小产权房衍生出了，集资房，军产房，以及村委房！

2、深圳小产权房的类别

2.1、农民房

在上文已经介绍过农民房来由及发展，在这里就不重述了！

2.2、集资房

正式有集资房一说的事1989年出台的《深圳经济特区居屋发展纲要》规定的“双轨三类”住房供求模式！企业自筹自建，在不影响城市总体规划的前提下，允许少数企业在已取得土地使用权的地界范围内，自建住房。建房资金自筹，所建住房只允许提供给本单位职工居住。但后来由于燥热的房地产及深圳高彪的房价，集资房成为刚需的首选！

集资房的用地性质多为国有工商业用地及集体的非农工商地（依据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条）

2.3、军产房

1985年因为特殊的历史背景，允许军队商经，其中就包括房地产；据《中国人民解放军房地产管理条例1990版》可对空余房地产进行经营，空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。军队房地产属于军委、总部！产权产籍由各级后期基地营房部门管理！

1998年虽然全面停止军队经商，但还依然保留有一部分有偿服务，虽然已经没有了房地产开发，保留了房地产租赁服务，同时军产房出售也正式摆上台面，虽然出售

时至2016年《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的出台，军产房才正式停止。因为《通知》有3年左右的缓冲期，所以2016-2018年间还是有零星的军产房能发证和过户！

军产房用地理论上全部都属于军队营房用地，但事实上因为客观利益原因，有少量是地方原村民或者外来人员早期买的地与部队事业单位合作建房（有部分也发军产证，或军区后勤盖章或其他等感觉上与部队有关的见证）

2.4、村委统建楼

深圳真正有统建楼一说的是上世纪90年代末龙岗区最首先推行的“统建上楼”项目。其目的是为解决农村快速城市化中农民无序兴建及抢建私宅而造成的土地浪费问题。主导这个项目就是龙岗区政府及国土分局，龙岗区府及国土分局对村镇进行详细规划、统一安排，统一建设。说白了就是类似于新农村全部都风格一致，整齐划一的新民宅！

2005年为了进一步响应节约集约使用土地，加快农民城市化进程的要求，深圳出台了《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等条列，正式全面推行村委统建楼，并给予部分资金上的支持！

深圳最早统建楼是建于2006年的平湖街道办的简头岭统建楼，小区分AB两栋，10层，带电梯空中花园。这是龙岗区第一个社区的统建楼！此后的8年，大量的统建楼在各区拔地而起，其中龙岗和沙井最为突出！

村委统建楼95%的用地性质都是四类居住用地，到后期也有少数部分边角绿化地、工商地等出现，这完成受利益驱使，给钱就给盖见证章！

3、深圳小产权房的未来

市场行情和环境就摆在这里，从大方向来看深圳小产权的未来，大致如下：

3.1、因为没有增量，村委房统建楼和集资房将越来越贵，最终定格在真实的住房，未来会不会有政策把这类房子转为保障类住房，尚未得知。但从2018年出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》来看，有这个几率！

3.2、随着城市更新的不断加快推进，城中村农民房得以变身为红本住宅商品房。即使是整村综合整治范围内的，也因为环境升级配套完善引发高租金。所以目前市场在租的小产权房多数为回收原村民农民房，经过重新改格局，重新装修再出售的农民房居多。另外少部分因为是旧改区域的拆迁房

3.3、虽然小产权房已经没有增量，但住房紧张及房价高涨，依然是深圳的一个大难题。住房需求的大缺口，有需求便会有供应，小产权房现次衍变出一个新的类别---大红本房。这个大红本房其实本质就是前文介绍过的集资房。在未来十年里，大红本房将成为小产权最新形式。

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