简单回顾过去20年楼市的历程，可以用四个字来形容：一帆风顺。

从1998年房改开始，我国新开工住宅套数快速增长，1998年还不到200万套，在2013年，已经达到了1400万套，在2018年，销售面积达到了17亿平米，按100平米一套房，一年时间，卖出去的期房就达到了1700万套。

城镇住宅存量已经达到了276亿平米，人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。

房子越来越多，屋子越来越大，居住条件的改善，可以用“光速”来形容了。

与此同时，房价也水涨船高。

1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

总之，没有任何一个行业，能像楼市这样汇聚如此多的资金，数百亿营收的开发商像不要钱一样“批发”出来，手上没几套房子，亲朋好友聚会都感觉低人一等。

那么，在下个10年，房子会依然“贵如钻石”还是“便宜似白菜”？房子会像黄金、钻石一样保值，还是变得“一文不值”？

我们可以从以下两个方面来考虑。

第一，人口形势的变化。

万科老总郁亮曾经说过一段话：房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。

20岁到45岁，这是国内龙头房企对购房客户群体的定义。

想想也是，20岁的年轻人急着买婚房，35岁以上的中年人想换大房子，儿子的学区房有没有着落？老旧小区环境太差想换房？想从县城去省会，想从小地方到北上广开眼界？想在大城市中扎根？只有买

但是，正如郁亮所谈到的，主力购房人群必然会随着时间流逝而逐渐减少，这个减少的过程可能很缓慢，却是大势所趋。

民生证券研究所近日发布的数据显示，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

报告还做出了预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

简而言之，过去20年是增量购房者爆发的20年，需求大，房子少，房子越来越贵理所当然，未来这一群体逐步减少，房子虽然不会落到“便宜似白菜”的地步，但对绝大部分城市来说，不可能像现在这么值钱。

第二，房地产行业地位的变化。

房地产行业的地位这些年水涨船高，如今我们的房产市值已经逼近了300万亿元，根据经济学家梁中华的测算，居民六成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。

也就是说，是房地产在扛着其他行业一起发展，没有这么多房子卖出去，就没有装修、家具、家电、建材、施工、固定投资的规模扩大，乃至学校、医院、商场等配套设施，也要依赖房地产所带来的人气。

但是，未来10年，房地产不会再捆着其他行业往前走。

拿今年来说，我们看到“旧改”推进的如火如荼，根据测算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。

老房子的整成“好看”又“好住”，既带动了工程建设的大量投资，又能代替大拆大建的房地产固有模式束缚，可谓是一举两得。

还有，租赁房市场今年也取得了长足进步。

根据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住房租赁新规。

其中既有租赁房源的规范细则，也有对租房者的补贴，无论是力度还是频次，都比以往高出不少。

还有个消息值得注意。

据10月16日证券时报消息，深圳推出全国首个稳租金商品房租赁试点项目，该项目为248套带装修商务公寓，基准租金标准暂为每平方米每月110元，具体租金还会考虑楼层、朝向等因素来确定，物业管理费为每平方米每月4.5元，重点在于：租金年涨跌幅不超5%。

假如此类租赁房源得到推广，旧有的土地招拍挂、预售制、按揭买房同时并行，就能够给房地产找到更合适的路子“软着陆”。降低居住成本的同时，房地产行业的地位也不会像如今这样举足轻重。

因此，10年之后，考虑到旧改、租赁房等因素，房子不太可能“贵如钻石”。

这两个思考问题的角度，是房地产行业所面临的宏观形势，但是，决定房子贵重与否的，除了人口和行业之外，城市、区域、地段同样重要。

经济学家李奇霖给出了答案：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”

。

他指出，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。目前，长三角城市群已经是中国发展最为成功的城市群之一，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。

珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。

很明显，哪里能赚钱，哪里有商机，人口就涌入哪里，这是经济发展的规律，也是楼市未来的必然路径，在主力购房人群不断下降的未来十年，也只有这些地方的极少数城市，才能勉强担得起房子“贵如钻石”的称号。

而我们要知道的是，全国有300多个地市，数千个县城，近4000个新城区，那些只见楼房不见灯的房子，变得“一文不值”，丝毫不奇怪。

有“中国首善”之称的“玻璃大王”曹德旺，也在近期表示：劳动力成本太高，问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决，还是盖那么多的房子，所有银行的资金、劳工等所有的资源都会流向房地产。削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了。

这一番话可以说是“一语中的”，也正是目前楼市调控正在做的事，要改变房地产行业的地位，就要靠旧改、租赁房、集体土地入市、房贷利率挂钩LPR等创造性措施，用“润物细无声”的方式慢慢转变才行。

虽然这不是一朝一夕就能解决的事，但我们应该看到，改变已经发生了。