“买铺跟买股票一样，都是一茬一茬地被割。”

秋杰，28岁，十年工商铺中介经验。8年前让好友凑够三代人的钱买商铺，现在项目烂尾，这么多年过去了，每次见面都要自罚三杯。但作为中介，他很是感激工商铺，这十年来房子和车子都在换代更新，让老婆在家养花。他说，深圳商铺的历史比住宅还要血腥，泯灭人性。

“如果只是血腥，你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺，卖方所有的手段都可以使，没有卖不出去的铺，只有不够狠的手段。”小译从2004年前开始随父亲学炒商铺，从广州十三行炒起，后到中大布匹市场再到深圳东门老街，最后是华强北。但自2010年起，他就放弃商铺转战深圳住宅。

对于深圳市场，近期返租商铺大热，保利天街、万科云街、ATmall、和平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平，但投资公司从开发商手里集体打包再出售，自称统一运营，每月返租金高达1000-2000元/平。

返租，即商铺买来就可以马上收租，更有一次性返三年租金的商铺。这对投资者来说，不但回报率高且相当于降首付，是天大的诱惑。但对小译而言，这些雕虫小技只是在重复历史，个人买家想真正从中获利，如同刀尖舔血。

01返租模式初起于1997年

“当时抢疯了，以做布匹生意潮汕人为多，没关系还很难买到好位置，”小译父亲回忆。1997年，买房在老百姓日常生活中还是个低频词。广州人民路十三行新中国大厦首次提出返租五年，以12%的年回报率返租金卖商铺。当年，开盘均价约11万/平。高峰期卖到100万/平都大把人抢着要。

从1995年筹建至今，新中国大厦历经烂尾、抢购、萧条，逐渐成为闻名遐迩的服装批发中心，高峰时期每天人流量达七八万。小译透露，由于铺位差异大，现在租金在5000-20000元/平/月，最高租金达3.5万元。

1998年下半年，新中国大厦推出更优惠政策，客户只要缴纳30%首付，剩下10%由开发商垫付，当年度实现销售额超过7亿元。

这个数字惊艳了当年在周边开档口做生意的老板们，小译父亲也从中看到商铺的机会，更给开发商们则敲开了脑洞。返租方案的惊人力量成就了行业销售奇迹，各城市开发商大规模效仿。

深圳当然也不甘落后于人前。

02深圳商铺富贵梦

深圳最早形成的商圈是东门。

东北吴在东门做工商铺代理12年，这些年自己在短炒商铺中赚了接近一个小目标。“东门解放路主街商铺五年前成交就是100万/平。今年1月份还成交了一个单价136万/平的转角铺，这类小面积20-30平转角铺基本都要100万/平。”

东门商圈总营业面积超过100万平，商铺密集度、客流量至今稳居各大商圈之首。据南方都市报2017年报道——“东门作为我市最繁华的商业街区，日均人流量约50万，节假日高峰人流量最高纪录超过120万。”

2004-2014年这十年商铺高潮迭起。东门南塘是较新的商场，2006年空置率极高，2007年开始有投资公司进场，从5万/平起售，最高卖到25万/平。2007年，九龙城一个商铺最火一年可以转三次手，每位买家都可以净赚20-30万。

穿梭于东门与华强北之间，通过短期融资，实现华强北内铺档口炒卖，“不要贪心一次转手都可以赚二三十万”，那是东北吴最为热血沸腾的岁月。

与东北吴有共同沸点的还有潮州六叔。他这辈子最开心的事，除了儿子考上大学，就是买铺了。2013年，他在海岸城商圈深圳湾大街买了一间商铺，50多平，入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元/平，这间商铺一年市场租金近190万，回报率超过11%。海岸城商圈租金逐年递增，优质商铺几乎无人放卖。六叔还有两个铺在广州十三行的沙河南城和瑞纺，实用面积都不到10平，两个铺年租金近400万，都是按年收租。

在深圳，华强北、海岸城、罗湖金三角仍是辐射力最强、价值最高的市级综合商圈，综合租金坚挺。“如今，深圳湾大街上，保利的商铺市场售价在40-45万/平，海岸城成交价近50万，且一铺难求。海岸城的商铺最高曾卖到了60多万/平，一个大约20平的拐角铺。”秋杰分享道。

03返租商铺：一人高歌，万人悲戚

还有更多的造富神话在市场上流传。受到“一铺养三代”的梦想熏陶太久，很多时候我们也误以为有可能成为下一个神话。这或许在上天看来是最大的笑话。

东门老街作为广东省商圈神话，早已是金玉其外，那一间间华丽的高租金街铺的内里，藏着一间间空置的虱子铺，已无人问津。“只要有人能给我交一个月五千多的管理费，我都可以租给他。”吴姐买了东门八达商城的铺，100多元/平/月招租，已经空置好几个月，再拉低租金管理处和其他业主都有意见。

“当年开发商说返租3年，每年返还购铺总价的8%，我们也都抢着买。而且是地铁上盖，地铁口就在商场负一楼。但现在老式的裙楼商业没有几个人愿意去逛。”吴姐认为人流如此旺盛的商圈，商铺一定是稳赚不赔，如今却没想到租都租不出去。

东门商铺呈现两极分化已是事实。相比吴姐，她的好朋友李丽更惨些。2014年，她以7万均价买了罗湖

而如今的爵士大厦人去楼空，连项目名都摘下了。“当时运营商承诺返租两年，年回报率8%。我们

因对“一铺养三代”的执念，李丽卖了两套小产权房全款买了爵士大厦商铺， “因为这个事最后闹了离婚，孩子判给前夫了。”人和钱都没了的李丽恨透了商铺，但也许乐观看，幸好物业还是自己的。毕竟能做仓库也好过买个烂尾项目，深圳的商铺烂尾项目不在少数。

布吉的京南购物广场，“开盘当天半夜11点客户把营销中心的拦围都冲破，签约疯狂，结果业主方跑路，房子烂尾，裙楼改造不了上下水。全款的最惨，房子和钱都没了，地产公司佣金都没收到。”中介邱先生直言入行5年，他还没看到返租成功的案例。

总以为买投资公司的商铺没有安全感，但品牌开发商就真的稳当吗？在凶残的商铺销售市场，从来只有信口雌黄。罗湖、龙岗、福田、南山都是返租商铺重灾区，维权、断租、运营商跑路、空置等案例年复一年再现。

南山，如常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。但是实际上，买这批商铺的业主大都受到教训，大多以经营不善收场。

有时候三代人的努力，在一个铺就可以终结。65岁出来干滴滴的张大叔就是这样的代表。

辛苦大半辈子所有的积蓄再加上跟亲戚借的40万，张大叔买了南山曼哈购物广场，想着收租五年再转手。没想到两年就收不到返租的钱，走上维权的道路。 “几百万房款与几十万的借款，当时有想过跳楼，收不到返租时就觉得自己被骗了。商场闲置了4年之久，这其间降价50万把商铺贱价卖了，亏了近100万。”

在深圳市场，能够实现“一铺养三代”的商铺与“蚀本”商铺在数量上可以说不相上下。据深圳中原研究中心统计，2007年深圳市商铺均价为35000元/平，2017年为75250元/平，是2007年的2.15倍；商铺租金是2007年的2.36倍。无论是租金还是价格，过去十年的售价与租金走势均属于波动上升。这说明只要买对了铺，仍能够收获稳稳的幸福。

04返租：卖的就是人性 

秋杰从事工商铺代理10年，自己也投资不少街铺，但他不碰返租商铺。“商铺的地段、昭示式、到达性缺一不可，明显利好的商铺开发商不会卖。如益田假日广场、华润城、华润万象天地，他们靠租金融资都可以。但赚钱的商铺还是特别多，需要花时间去寻找。不要以为地铁口综合体就可以一本万利。华强北李嘉城的世纪汇，一样返租出售，租金不理想，发生过维权，还是地铁口物业，目前还在返租期，等返租期一过也是一地鸡毛。”

为何返租模式在市场成功案例极少，却不断有人趋之若鹜？

不少买家认为，返租销售有固定的租金回报，回报率从4%-8%不等，更有不少运营商能够一次性返三到五年租金，相当于总价打折，条件相当吸引。另外，这些商铺面积较小，投资总额不大，降低了投资门槛，更受普通投资者青睐。且有租赁商统一经营，以保证商铺的持续经营，日后收益也有保障。

实际上，返租销售一直游走在法律边缘。广东华商律师事务所周争锋律师分析，售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门，明确禁止和查处的违规销售。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。返租模式的鼻租新中国大厦，也正是牵扯到非法集资，到今天仍然是一桩乱案。

“售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题，承担了购买房产以后的所有风险，一旦经营不善，开发商只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。返租约定的租赁时间到期后，物业如何保值增值，谁也不知道，”周争锋直言。

“深圳投资公司卖铺最厉害，我一个人去看铺，周边三批都是假客围着我在签约。都是先把主力店招进来，让你有安全感。你买铺，最好要问问实际的租金是多少，人流量、是否集中运营、运营商实力等。投资公司喜欢买一条街，这样你就问不到实际租金，租户全都被收买了。其实套路深浅无所谓，关键是自己要能识别这个地方的价值，曾经多少购房者要感谢套路自己的中介？”六叔对套路有自己的看法。

据世联行统计，过去一般返租商铺价格能比开发商直售商铺高出30%。但知情人士透露，近期在售的商铺远远高出不止这个数。龙华上塘地铁综合体商铺，以7.5万/平成本从开发商那进货，内街铺卖到17-21万/平，外街卖到28-32万/平。南山某商铺也打包给投资公司，据中介透露，大客户进货价约12万/平，开盘销售均价在33.8-39.8万/平。

而一边面临业主维权，一边又热销的保利天街，更是烘托出了深圳商铺市场诡异的迷乱的世界。现所卖商铺均带10年租约，回报率前3年为4%，中间3年5%，后4年6%，整体均价25万/平，A区外街均价18-35万/平，内街14-25万/平。

据业主怀特称，2016年初购入的商铺的均价是10万/平。“因运营不善，挪用运营费等诸多问题，现在还有大概230个业主和运营商打官司，想要回运营费用自己运营。”

价格再高也能卖得出去，高佣是关键。资深业内人士张先生直言，“他们不尽快清掉这些商铺，投资公司也很麻烦。现今你所看到市场上投资公司出售的商铺，都是借来的钱，一个月起码1.5%的利息，再加上利润分成，费用成本很高，拖一个月可以吃掉一个商铺的钱，售价怎么可能会低呢？”

都说商铺套路多，近期维权的和卖铺的一样热闹。借用《如懿传》里太后所言：你说被设计，但腐肉出虫，鱼枯生蠹，若不是你自己，怀私心，存贪念，谁能按着你头让你买单？你想说这是一个局，是，这确实是个局，但就像所有的局，进与不进，都是人自己选的。就如同局里的路，走到哪一步，最终也都是人自己定的，半点怨不得旁人。