王先生，2009年来深圳，对深圳楼市有着自己独到的判断，先后买房20多套，大部分现在仍是自持，以学区为核心，多数布局在龙岗中心区域，2017年单价14万买入翡翠海岸89平，2018年正准备下手华润城。

下面让我们一起倾听王先生的故事，以及他对深圳楼市的判断。

您在深圳的第一套房是什么时候买的？当时的楼市什么情况？

大学期间，接触了淘宝，开始创业，享受了阿里巴巴、淘宝高速发展的第一波红利。毕业后去了杭州，工作了2年，觉得不太喜欢：杭州当地人很多，无包容性，语言不通，交通很拥堵。在朋友的建议下，决定去深圳发展。

我是2009年3月来到深圳，当时在宝安，对深圳的各个区没有概念，就想找房子住，在宝中看了一套房子，100平租金要3500元，觉得很贵。

当时了解到宝中的房价9000元/平，而那时候杭州都3万/平了，觉得深圳房价很便宜，就去准备买房了。

看了小产权房，2500~3000元/平，但是周边环境太乱。最后看中了登科花园，99万买下了107平的三房，当时手头有一定资金，付了六成首付。

您是什么时候开始想要投资房产的？

最初，我买房只是为了自住，没想那么多。但是房价的变化，让我有了投资房产的感觉。

因为我第一套房子，2009年3月买的，5月份市场报价就到了110~120万。两个月时间涨了10多万。当时的我很吃惊，介于那会儿忙于工作事业，并没有打算再去买房。

到2012年，事业上比较顺利，赚了一些钱，那时候我在龙华工作，宝安居住，每天往返太折腾了，就想着换套近点的房子住。

那时候出去转，当时看了大运场馆，2011年大运会我也去了，觉得这一块特别漂亮，就去看了大运的几个盘，价格1.4~1.5万/平，但是当时我的思想很保守，一定要把宝安那套卖掉，再买另一套。

最后我把宝安登科花园以190万卖了（2009年99万买入），买下龙岗阳光天健城，看中了它的龙岗外国语学区、大运会馆，当时一口气买了两套，一套140平，总价165万，全款；一套165平，总价190万，付了6成首付。

同年10月，我结婚了。现在，这两套我仍是自持。

房产升值以后，您的心态有何变化？之后发生过哪些买房故事？

早在2010年，我经历了人生中的最大失败，跟朋友合伙投资开厂，生产监控摄像头，结果厂开了半年就转让了，亏了100多万。当时我的心态就发生了很大变化，实业并不是每个人都能做好的，我还不如去买房。

2012年买了龙岗的房子之后，我就结婚了。结婚之后，我就想着歇一歇，陪陪家人，那段时间就开始关注到房价的变化，研究

龙岗外国语建好之后，我的房子立马涨价了，单价直接到2万/平。那时候就觉得，来到深圳，就是买房赚的钱多。

2014年，930新政，当时我预测：政府肯定会救市，于是离婚用老婆名字继续买房，190万买下星河时代的89三房。

2015年，330新政，在中介的推荐下，我就想再买一套龙岗外国语的学区房。最后买了阳光天健城140平稀缺户型，双龙抱珠，450万（比当时的市场价贵30万）。

几次买房，我尝到了房产增值的甜头，就在想办法再买房投资。2015年下半年～2016年，借用朋友名额，合伙投资买房，大约买了十几套，选的都是80多平三房，刚改主力户型。后面陆陆续续都出手了，赚了些钱。

去年，我观察到深圳湾、香蜜湖的房价上浮了不少，就开始关注南山福田区域，当时就去看房看着玩，后海深圳湾，看中了一套翡翠海岸的89平，很快就借名额买了下来，加上税费花了1620

今年，我想在华润城再买一套，很看好那边。

预判深圳未来三大中心区域未来深圳最牛的区域第一肯定是香蜜湖，深圳的老大，恒定不变。它已经代表了深圳文化。

因为那里的业主，基本都是第一批来深圳创业成功的企业家，那个圈层已经注定它就是一张名片。住在香蜜湖里面，直接就跳到了被尊重的需求。

第二个就是深圳湾，第三是华润城。

这三个区域有个很大的共同点，香蜜湖有个明德学校，深圳湾有深圳湾学校，华润城是南外科华部。它们3个将来是要打造复合型人才，它们的教育理念是中西文化结合。

而且这三个学校，将成为中国领先于应试教育的开山祖师，因为明德学校的办学效果已经看出了这种趋势。

目前香蜜湖的明德学校已经办学多年，对房价的红利大部分已经兑现；深圳湾的学校也已开学了，对房价的提升也兑现了一部分；目前只有华润城南外科华部，教育利好尚未兑现，加上政府限价，所以最具投资价值。

预测深圳房价走势

2018年3月28日三价合一政策之后，注定了这波楼市的结束。

未来深圳将在2018~2021年，我们的房价均价一定是平稳的，楼市将分化。

其实从2016开始，楼市的第一波分化——区域分化已经结束了，龙岗、福田、罗湖、南山等等，南山进一步把其他区域甩在了后面。

第二波是片区分化，2017年，香蜜湖涨、深圳湾涨、华润城涨，这叫片区分化。

接下来就是物业分化，比方说翡翠海岸与阳光海滨花园、颐安阅海、汉森吉祥龙这些，会进一步拉开差距。

最后一步就是产品分化，同一个小区的不同户型之间的差距要拉开。

酌言

君子有酒，酌言尝之。