11月5日，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）

有序推进城中村规模化租赁改造，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价；改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求。

满足条件的可纳入政策性住房保障。

福田、南山、罗湖75%，其余各区54%的城中村将纳入综合整治；整治分区内的用地，不得纳入拆除重建类城市更新、土地整备及棚户区改造计划。


有业内人士认为，这不是一盆冷水，也不是紧箍咒，是一针镇静剂。政府和市场、业主都冷静一下，集中动一下已经批准的项目，加大力度拆迁，已批准的项目规模如果有序入市，够这座城市消化一二十年，多年欠下的公共配套一定能大为改善。

而城市更新和土地整备服务咨询机构@鼎鸿微看点 则分析指，目前深圳城中村居住用地基本已经被市场主体“瓜分”或都被占坑，可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。

而对于开发商，合一研究中心指出，很多市场上的开发商

前期介入城中村均是为了能够推动项目能够列入拆除重建类计划，以期能够占住山头锁定项目后通过旧改获取超额的利润，但如果锁定项目是在综合整治区内，可以预计项目预期方向，虽然《征求意见稿》规定综合整治区的调出程序，但调出地块各区政策从严，开发商将处于一个进退两难的尴尬处境。

靠城中村旧改暴富的神话，还会有吗？

被纳入综合整治区的城中

村7年内不能拆了，受影响的不仅是开发商，还有业主们。有观点认为，这份文件表明，官方不提倡城中村大规模拆建，以后应该还是以综合整治为主，村民还想靠城中村旧改暴富，估计难了。

事实上，在深圳城市更新进程中，“旧改造富”神话一直为外界所瞩目。

2006年，蔡屋围村启动拆迁，“最贵钉子户”与开发商经过一年的僵持，最终获得1700万补偿款；

2007年，岗厦河园片区旧改项目启动，催生了10个亿万富豪以及一批千万富翁；

2010年，华润置地和大冲村村民正式签约，诞生10个亿元户、400户千万富翁家庭；

白石洲旧改还在前期，但有媒体估算，这一片将诞生1878个亿万富翁。

不过，即便是拆除重建类，7年时间，对城中村旧改而言，真的太短。

大冲旧改在1998年就被纳入旧改规划，直至2008年才进入实质性启动阶段，2010年才启动村民物业签约仪式。2014年10月，大冲村旧改项目华润城润府开盘，从规划到改造后的项目入市，一共耗时16年时间。

岗厦河园片区全面改造已耗时17年。1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全年改造，直至2007年，旧改才正式启动。2015年，岗厦旧改项目深圳中心·天元入市。

湖贝旧改耗时更是超过25年，早在1992年，湖贝村的旧改计划就开始筹备，2013年，湖贝旧改被纳入深圳城市更新单元计划，2017年，湖贝城市更新统筹片区规划草案公布。

“能拆当然好，不能拆也不会有什么影响。”在坂田有一栋农民房的唐先生表示，

且不说7年的时间不算长，就算一直不拆，现在开发商在城中村收房改造出租的动作很大，把房子出租给他们也很省心，总归能有不错的收益。

城中村不拆！新房供应少了，房价会涨吗？

涉及城中村改造的规划出台，对楼市的影响自然成为一大关注点。

建纬律师事务所高级合伙人在接受南都采访时表示，拆除重建类的城市更新项目的空间势必会受综合整治及土地整备利益统筹两种模式的推广而压缩，城中村内由拆除重建而释放出的商业和住宅的供应量将减少。

综合整治项下，对存量物业的改造将会以长租公寓和政府的保障性住房为主，受容积率限制，并不如拆除重建项释放出的住房供应量多。“供应减少，价值升高，对已经立项的项目而言将是一大利好。”

而深圳市房地产研究中心主任王锋则表示，未来房价不是取决于新增供应量的大小。

其称，“指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村城市城市更新的过程中，通过综合整治保留大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，同时稳定租金，这样更有利于从现实角度降低广大中低收入家庭的居住成本，提高营商环境。”