摘要：随着深圳房价的不断攀升，小产权房作为一种较为便宜的房屋选择，备受关注。本文将深入解析深圳小产权房的购买政策，帮助读者更全面地了解深圳房产市场背景和政策环境。

一、小产权房定义及相关政策

小产权房指的是在城市建设用地规划执行过程中未按照国家、省、自治区、计划单列市、具体规定审批，未办理土地使用权证书、房屋所有权证书，且基本建设配套齐全，具备生活条件的房屋。

深圳市政府在小产权房管理上履行严格审批制度，规定了小产权房的范围、使用权等，具体政策如下：

1.小产权房限购：购买小产权房仅可用于个人自住，限购一套；

2.小产权房限制转让：购买小产权房后2年内不得转让，2-5年只能购买商品住房的产权人可享有优先购买权，5年以上可转为商品住房；

3.小产权房需要缴纳土地使用权和建房补贴费用；

4.小产权房一般不受政府征收，但是极少数在特殊区域内的小产权房可能会被政府征收。

二、小产权房存在的问题

小产权房不仅具有较低的价格，也具有其他房屋不具备的灵活性，所以备受欢迎。但是，小产权房也存在以下问题：

1.存在法律风险：小产权房权属不明确，购房人在购买房屋时必须格外提高审慎意识，否则可能会面临一系列法律风险；

2.使用权收回：深圳市政府规定小产权房的使用权期限为40年，40年后政府有权收回该房屋，业主将会失去房产，造成生活困难；

3.小产权房的购买受到限制：小产权房购买受到限购、不得转让的限制，同时也无法抵押，使得该房屋的流动性较低。

三、小产权房的优缺点分析

作为房地产市场中的一种特殊房产，小产权房有其特殊的优缺点。

优点：

1.价格便宜：相较于商品房，小产权房的价格较为便宜，可以满足一部分低收入人群的住房需求；

2.灵活性强：小产权房购买不需要担心限购政策等限制，而且由于使用权期限的限制，业主可以选择在30-40年内卖出房屋，赚取房价差价；

3.可优先选购商品房：因为深圳市政府规定小产权房的转让需求较大，所以购买小产权房后2-5年可以优先选购商品房。

缺点：

1.法律风险较高：小产权房的产权不明确，容易在购房过程中发生产权纠纷等问题，存在较高的法律风险；

2.使用年限限制：小产权房的使用年限只有40年，40年后政府有可能收回该房屋，业主将会失去房产；

3.信贷困难：大部分银行不承认小产权房的使用权和产权，所以无法得到银行的信贷支持，不利于购买者。

四、小产权房的发展前景

深圳市政府在小产权房管理方面实行监管，保证了小产权房的居住体验。目前，深圳市小产权房项目已经结束，未来的小产权房有可能会停止审批，因此小产权房目前已经进入了“缺口期”，市场供不应求，未来有望成为稀缺资源。同时，中央政府也出台了相关政策，将小城镇的经济发展纳入国家战略，这也将会为小产权房的发展带来更多的机遇和挑战。

五、结论

小产权房作为深圳房地产市场的一种特殊房产类型，拥有自己的一些优点和限制。为了避免法律风险，购买者应该在购买房屋时多加审慎。未来随着政策的变化和市场的需求，小产权房市场将会有所发展和变化。