北京购买二手房涉及到正常的贷款方式有三种，商业贷款，公积金贷款，商业和公积金的组合贷款。怎么才能确定贷款年限呢?

一.商业贷款贷款年限的计算方法

1.与房龄有关

一般是30年内房龄，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50(各银行间有差异)。

2.与借款人年龄有关

一般可到65岁，个别银行70岁。

3.最长不超过30年(商业用房最长贷款年限10年)

以上三者以贷款年限短的为准。

二.公积金贷款贷款年限的计算方法

1.与房龄有关

砖混结构(混合结构)：47年房龄。

钢混：57年房龄。

2.与借款人年龄有关

按借款人年龄计算：贷款最长时间

市属：70夫妻双方年龄大的人的年龄；国管：69夫妻双方年龄大的人的年龄。

按房龄计算：贷款最长时间

砖混(混合)：47房龄;钢混：57房龄。

3.最多贷款30年。

上述三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。

但借款申请人单身公积金个人缴存额大于等于公积金缴存额上线(2327元)或者已婚公积金缴存额大于等于公积金缴存额上线(4654元)，其月还款额原则上应不低于月收入的50%，贷款年限会根据月还款额相应缩短。

单身：缴存额大于等于2327元。80万只能贷7年，120万贷12年;已婚，缴存额大于等于4654元。80万只能贷3年，120万贷5年。

三.商业和公积金的组合贷款年限的计算方法

如果是组合贷款方式，那么贷款年限是以商业贷款和公积金贷款两者中最短的年限为准。

例：北京的王先生，单身30岁，其公积金月缴存额为2327元，首套，打算购买一套位于海淀区北五环2005年燕清源小区(钢混)一套146平米的三居室，报价520万，打算贷款200万。而公积金贷款的上线为120万，所以打算使用组合贷款的方式贷款200万，王先生想了解自己的贷款年限?

商业贷款：50房龄(10)=40;65年龄(30)=35;最多30年，所以按照商业贷款计算能贷款30年。

公积金贷款：57房龄(10)=47;70年龄(30)=40;最多贷款30年;但是其缴存额为2327元，所以贷款120万，只能带12年。所以王先生只能贷款12年。