伴随着多样化的城市试点，小产权房的规模还在不断增加，目前总体上接近我国120亿平方米城镇住房的40%，小产权已经成为中国最重要的房产权利类型之一，目前来看，仅靠广东，成都，重庆，天津，上海等地的试点办法已不足以应对小产权房的洪流了，以新的全国性的法规统一解决小产权房问题已成为改革的必然。

小产权房之所以大面积发展，四处开花，主要原因在于小产权房价格便宜，而小产权房价格之所以便宜，不在于建设成本比城市商品房低多少，而在于地价便宜，受惠于国内资产价格的上涨，小产权房不仅受城里人欢迎，也受农村人欢迎。

但是，从土地管理的角度来说，小产权房带来的坏处是盖一栋小产权房，少一块土地，另外，小产塘厦小产权房权房引起争议的地方在于它往往是私自发展起来的，并没有通过规划部门的有关规划，因此治理小产权房应该是土地和规划两法并用，而且理想的方法应该是先由土地法立规矩，后由规划法划方圆，但是目前立规矩的没来，划方圆的倒先来了。

虽然国土资源部，全国人大仍在研究集体土地法的有关问题，但建设部主力推动的城乡规划法立法已获成功，城乡规划法将从明年1月1日开始施行，现行的城市规划法废止，城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代，不过与此相反，农村土地使用权的商品化却仍然得靠征地制度这个独木桥来实现。

凤岗二手小产权房出售无论是基于对宪法的责任，还是要加强对城乡土地规划的管理，国土资源部都必须对集体土地使用权的流转和小产权房问题表达意见，如果国土资源部做不了，就需要国务院出面行使，对此大体可以有四个途径：其一，修改土地管理法，建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排，其二，制定有关条例，初步建立农村建设用地制度和促进集体建设用地使用权进入市场，其三，国务院或国土资源部发布有关集体土地改革的行政通知，以政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构，其四，确立由地方政府试点解决的过渡性安排，无论政自何方，都不可能激化矛盾，使国民利益问题变为社会冲突，小产权房问题改革的实质就是要实现中国历史上又一次以土地凤岗在售小产权房为主的财富再分配，确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡，解决土地使用权的商品化。

根据国土资源部2006年土地利用变更调查结果，全国居民点及独立工矿用地是3.95亿亩，农村非耕农用地3.83亿亩，中国农民从小农经济，庭院式居住的状态转型为集约化，规模化，城镇化的现代化居住状态已经是大势所趋，开发商赔农民房的流程，因此3亿多亩农村集体建设用地将具备巨大的改造条件和改造利益，农村建设用地使用权流转的理论价值将超过10万亿人民币，这笔财富是解决中国城乡一元制的宝贵财富。

因此，农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题，不如说是中国最大的国民收入分配问题，过去30年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府，未来凤岗二手小产权房价格30年土地改革的最大受益方应该是人民，特别是农民。

第一类：农民把房子卖给城市居民。

第二类：农民把房子卖给外村村民。

第三类：农民把房子卖给本村村民。

房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营，管理，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转东莞凤岗五联小产权房让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

所以，前两类，合同一律无效，后一类经办理宅基地审批手续有效，那么，合同无效后，如何处理此类纠纷呢，很简单，房子和院子归农民所有，但经过翻建，扩建的房屋，应根据实际情况对于添付价值进行补偿。

其实，说了这么多，就是两句话，第一，居民买农民房的合同无效，第二，房子归农民，拆迁补偿归农民，居民翻建，扩建的成本可拿回来，具体到程总的案子，四合院的成本经评估后，可从农民那里拿回来，不过，评估价格一般比实际花销要低得多。

答：第一，两种土地所有权平等原则，按照现有法律规定，中国的土地分为两大类，主要集中于城市市区的国有土地，由政府拥有所有权，农村土地则主要由各个村集体组织拥有所有权，然而，尽管同为土地所有权，法律，政策却对这两种所有权区别对待，其中最为重要的就是，绿本房有风险吗，政府可以“处分”国有土地，必须通过出让建设用地获得高额收益，村集体却不能“处分”土地，不能在其土地上进行建设开发。

如果政府可以处分东莞小产权其土地，则按照宪法的人人平等原则，农民同样享有这种权利，国家当然应当保护耕地，政府也可以对农民转换土地用途的活动进行监管，但是，政府不可完全剥夺农民的这种权利，此一问题的关键是，村集体能否在其所有的土地上，如政府在国有土地上那样设定建设用地使用权。

第二，通过土地平权，可以更好地实现城乡统筹，目前的经济困难再次凸显了城乡统筹发展的紧迫性，问题是，城乡如何统筹发展。

不论小产权房价多少，政府确实应当增加对乡村的公共品投入，因为长期以来，政府的财政支出结构都是城市中心的，而这对农民是有点不公平的，显然，农民自身命运的改变，还是要靠农民自己，如果农民也有权利用其所掌握的最重要的资源，土地，那农民——至少相当部分农民——就完全有可能逐渐改善自己的境遇。

农民的这种努力也可以改变中国的城市化，工业化，乃至整个经济，社会，文化结构畸形的格局，如果农民可以在其土地凤岗小产权房出售上设立商品房的建设用地使用权，既可以诱导人口在城乡之间双向流动，随之各种资源也在城乡之间双向流动，这样，乡村本身的生产，生活，文明形态也会逐渐演进，城市与乡村可以同步发展。

答：“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合东莞凤岗雁田小产权房法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺，无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护，更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，厚街小产权房须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。

目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。