其一，所谓“地方政府的土地收益如何保证”，其实，无论是乡镇政府，村委会，还是涉地的农民，都或多或少地得到一定收益，而其中大多数土地属于国有资产，而且是应该保护的耕地，甚至是红线以内的指标，是不该卖也不能卖的。

其二，所谓“如何弥补以高价获得土地的开发商的损失，”其实，高价获地的开发商也许有，但由于土地转让的不合法性，多数开发商是以相对低廉的价格获得了土地的开发权，又以相对低廉的价格将建成的住宅卖给了购房者，真有损塘厦最新小产权房失，他就不会干了。

其三，所谓“如何弥补以高价购房的购房者的损失”，其实，几乎所有的小产权房靠的就是价格优势，深圳微利房绿本转红本，因为在土地所有权方面不具合法性，所以，住宅的价格要明显低于大产权房，而对非投机性购房者来说，反正是自己住，便宜当然更好。

因此，小产权房问题的实质是地方，开发商钻了政策或管理的空子，开发了本无权开发的国有土地，通过建房后出售获得了一定的利益，而购房者在不得上市的条件下，以相对较低的价格获得了使用权，且使东莞塘厦小产权房出售用权往往长达50年，70年，即使不“解禁”，三方也都是受益者，而“解禁”则可以使这种受益长期化合法化，一般并不存在“弥补”的问题。

当然，在小产权房的开发，建设和出售过程中，部分农民或许受益相对较少，现在心有不甘，而购买者也成千上万，牵涉者许多人的实际利益，如果久拖不决，一是账面上的土地乃至耕地已经变性，名不符实，二是购房者心里总不踏实，这个问题应该尽快解决，不应留给后人。

但是，如果无条件解禁，甚至再拿出纳税塘厦小产权房出售58人上缴形成的财政经费补偿所谓损失，那么，带来的实际问题，一是国有土地在法律层面上的真正流失(尽管其在使用形态上已经流失)，二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说，更是一种不公，所以，要按照国土资源部的三条原则解决这一问题，真有许多问题需要审慎思考和把握，且不可再犯方向性错误，产生新的社会问题。

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，塘厦小产权房二手这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权，按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，凤岗小产权房出售或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确，而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜，水电费便宜，采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

相关问答

答：

购买小产权房的法律风险。

乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求东莞茶山小产权房，而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障，由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题，公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

购买小产权房的政策风险。

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地，另外，村委小产权房，购房后如果遇到国家征地拆迁，中央2019小产权房政策由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

购买小产权房的转让风险。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证，房产证，契税证等合法手续，由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法梁江小产权房价格转让过户，其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

小产权房的监管缺位。

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位，而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程，如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险，同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证，而且，入住后小产权怎么过户的物业管理也极易出现问题。

答：

1，集体土地建设的房屋。

“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

2，没有“五证”。

商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证，规划许可证，规划工程许可证，施工许可证，商品房预(销)售许可证，而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规东莞塘厦小产权房价划许可证等“四证”。

3，价格便宜。

“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费，土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

4，无合法产权。

小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证，城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

5，开发违规较多。

开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。