我们买房的时候，不管是买什么样的房子，不管是大买产权房还是卖小产权房，房子的产权问题是每个人都最关心的一个问题，因为产权不单是房子安全性的保障，也决定着房子是否能够享受到完整的财产权利。比如，同样是商品房，根据性质的不同，分为工业、商业和商住。产权年限也分为40年产权、50年产权还有70年产权。除了商品房，市场上还有大量的小产权房在售。什么是小产权房呢？有完全产权的商品房被称为大产权房，对应的哪些没有房产证的房子则为小产权房。

因为小产权房的土地没有经过国有化，也没有经过合法的报批报建，建成销售后业主也不能办理合法的房产证，所以很多人都知道购买小产权房有一定风险，但是到底有哪些风险可能知道的并不详细，也并不清楚小产权房与大产权房到底有什么不同。下面，就为大家详细地介绍大产权房于小产权房的区别以及购买小产权房可能面临的潜在风险。

商品房也就是大产权房，因为是由国家颁发产权证，所以叫做大产权房，根据土地性质和用途的不同，又分为40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房属于商住用房，是70年产权。小产权房一般是建设在集体土地上、没有经过土地国有化、也没有合法的报批报建程序，不能办理房产证，所有叫做小产权房。小产权房分为3种：在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。各类农业园或养老院的别墅。具体来说，大产权房和小产权房有一下几点明显的不同：

1、小产权房的房产证由所在乡镇政府甚至村委颁发，实际上并没有合法的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，其性质是集体土地，安规定这类房产只能由这该集体经济组织的成员可以购买居住；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

既然小产权房没有合法的产权，购买小产权房有哪些风险呢？ 小产权房购买风险具体有5类：

1、法律风险。小产权房没有“五证”，也就是说国有土地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。如果没有“五证”，是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护，有一定的法律和政策风险。

2、质量风险。商品房开发建设的全过程都有第三方如监理公司的全称参与，政府有关部门也会进行严格的监督和验收。二小产权房的建设过程缺乏有效的监管，质量全凭开发商的良心。虽然大部分小产权房的质量也符合标准，但是难免有少数发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。

3、小产权房因为缺乏合法的产权证书，不能抵押或者上市转卖。由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

4、银行不接受小产权房抵押贷款。小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

小产权房虽然有一定的风险，但是其价格低廉，对于那些在城市无力购房的低收入群体，即使福音，也是一个无奈的选择。小产权房超低的价格，某种程度上也是对小产权房风险的一种补偿。况且，在现实中，小产权房已经大量存在，如果一刀切地拆除，必然会造成社会问题。所以，虽然理论上是有风险，但是被拆除的概率却不大，除非有的小产权房严重违法规划，比如占用道路等。