从小产权房买卖合同的不同主体、不同标的来看，目前我国小产权房买卖合同按主体可分为本集体经济组织成员之间和非本集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同，按标的分类可为村民所有的在宅基地上合法建造的自有房屋、集体所有的建设在宅基地上并且符合相应规划的房屋、违法建造和违反土地总体规划进行建设的房屋。随着十八届三中全会的闭幕，城乡统一建设用地市场的建立，将会渐渐取消城乡居民的区分，本文不再从购买主体进行探讨，仅从小产权房买卖标的的不同进行区分和认定。从表面上看，这类纠纷很简单，就是合同有效或无效的问题，但是如果法官简单地、教条地做出合同有效或无效的判决，不仅起不到案结事了的息诉效果，还可能会引发更多的新矛盾。区分合同的不同标的、不同主体，其所涉及的相关法律法规、国家政策也不尽相同。因此，有必要对纠纷进行归类，再根据不同的类型适用不同的法律，对合同的效力进行区分认定。

对村民出卖自己私有的合法房屋、建设在农村集体宅基地上，并且符合相应规划的小产权房，可以使其合法化，该类房屋买卖合同应当认定为有效；对占用农用地，尤其是耕地的小产权房要坚决予以拆除，认定该类合同为无效合同，以保护18亿亩耕地的红线不动摇。山东省国土厅副厅长王玉志坦言,对于小产权房要划分类别进行慎重处理。“对于一些符合规划的小产权房,是可以考虑完善手续的。”随着城市的发展,有些小产权房同时符合了土地利用总体规划和城乡建设规划,没有占用农用地的，在一定的时期内,补交一定的土地出让金,可以变成合法的房屋和土地。总之，小产权房买卖合同的有效与否是以是否占用农用地、是否符合规划为条件的。

（一）应当认定有效的小产权房买卖合同

村民出卖自己私有的合法房屋、对建设在农村集体宅基地上的小产权房，并且符合相应规划的小产权房买卖合同应当认定为有效合同。

1、村民出卖自己合法私有房屋的买卖合同

对于村民将自己私有的合法建造的房屋出售给城市居民的小产权房案件，法院通常以买卖合同违反了国家政策的规定而确认其无效。首先，确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。但是现行法律、法规并未对宅基地上农民的自建合法房屋能否出卖给城市居民做出明确的规定。虽然《土地管理法》第62规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但是该规定只是对村民出卖房屋后再申请宅基地的限制，并没有禁止村民出卖房屋。相反，其内在意思是村民可以出卖其住房。其次，从物权角度来分析，《土地管理法》第62、63条的规定，从其立法的本意来讲，其禁止的仅仅是农村集体土地使用权的流转，并没有禁止在集体土地上的房屋所有权发生流转的情况下，该土地的使用权也附随转让。从这一角度来讲，农村房屋的转让应该是被允许的。所谓物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权在本质上是一种支配权。所有权作为完整的物权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，其中处分权是最主要、最核心的权能。既然农村房屋的所有权属于农民，村民就本应对房屋享有绝对的、排他的支配权，村民对其所有的房屋的处分权也属题中之义。若将此权利剥离，很难谓之对房屋享有所有权了。