房地产税课征，小产权会是课税第一类吗？

房地产税试点工作破冰后，深圳人较为高度关注的热门话题众所周知——小产权。

“两套没房产证的房子能接到吗？”

“小产权享用别人基础建设不交一毛钱，最如果列入课税覆盖范围”

“非主流看法指出小产权预计不能课税”

网路上探讨，雷潘县，房地产税课征，小产权迪耶县？

按政协文档论述，小产权是要课税的，但具体内容继续执行，十分困难可能将并不小。

房地产税试点工作，小产权会列入课税覆盖范围吗？

房地产税课税，小产权仍未被须建出外。

根据政协文档的书名论述：

试点工作沿海地区的房地产税课税第一类为定居用和非定居用等各种类型房地产，不主要包括司法机关保有的贫困沿海地区集体土地或其上写字楼。

定居用，是没见识的，或许小产权在房地产税的课税覆盖范围内。

而对“不主要包括司法机关保有的农村集体土地或其上写字楼”，小产权虽然是建在贫困沿海地区集体土地上的，很多也是正规开发商开发的，但由于没有缴纳土地出让金，所以大多数据违法建筑，跟集体土地是有本质区别的。

可以看出，官方的态度很明显了：房地产税试点工作，小产权也是课税第一类众所周知。

即使如此，但对是否课税小产权，网路上的声音还是参差不齐。

其中众所周知：小产权很难成为房地产税的课税第一类。

该看法指出，小产权没有产权，仍未列入统一的不动产登记系统。

在既不合法也未能列入统一的不动产登记系统的情况下，小产权很难成为房地产税的课税第一类。

房地产税课税小产权，或将面临四大难题

官方态度明显，但对小产权课税的担忧也不无道理，目前小产权收税，十分困难尤多。

十分困难一：怎样确权？

首先是确权问题。小产权的确权，这里指的是明确持有人身份。

众所周知，房产证上的房屋性质一栏，若体现为“商品房”，则需在不动产登记中心过户；若体现为“非市场商品房”，则无需到房产中心过户。

或许，小产权属于后者，交易多是私下进行，登记也顶多是在村里登记一下。

这也就导致了目前深圳562万套（深圳住建局2020年初数据），占比高达52%的小产权确权十分困难。

不过报哥指出，这并不是当下小产权课税的最难点，562万套的数量虽然庞大，但是有“七普”先行，对深圳来说，这个难题还是有解的。

又或者，第七次全国人口普查，住户基本情况早已握在官方手中。

十分困难二：怎样课税？

关于怎样课税？现在还没有定论。

不过两套房子是否要收税，要收多少税，大概率会和三点有关系：一是房屋估值；二是税率；三是应税面积。

比如上海房产税的计算公式：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

未来房地产税破冰地方，这三点也是较为重要的参考标准。

那么问题来了，深圳的小产权明令禁止交易买卖，三点重要参考标准众所周知“房屋估值”怎么解决？按什么标准评估小产权的价值？

小产权没有缴纳土地出让金，房地产税课税是不是如果高于商品房？税率又该怎么定？

十分困难三：怎样防止被征税的深圳房东们，把成本转嫁到租房人身上？

对深圳人来说，小产权主要有两大利好点：

1.比商品房便宜，能够解决部分预算低的自住需求；

2.相比于公寓、小区住房，小产权尤以农民房突出的租金更便宜。

小产权课税，对首套买来自住的刚需来说，影响可能将并不很大，但对租房人来说可能将是个挑战。

小产权房，尤其是城中村是许多新深圳人的租房第一站，相对便宜的租金致使深圳大部分租住在城中村中。

羊毛出在羊身上，怎样防止被课税的深圳房东们，把成本转嫁到租房人身上？

十分困难四：要给小产权转正吗？

房地产税课征小产权，还有一个较为难忽视的问题：转正问题。

一直以来，深圳对小产权的态度都较为坚决：不予转正。

但房地产税课征，就意味着对所有非商品属性的写字楼进行规范化交易或其确权。

深圳官方该怎样选择，小产权能否通过补齐出让金拿到合法身份?

目前尚无法回答，不过有待观察。

深圳小产权课税，将走向何方？

小产权，将走向何方？目前市面上有两种声音：

一是将小产权转为租赁住房，使得小产权合法化；

二是通过课税房地产税使得小产权合法化，获得合法的大产权；

1.将小产权转为租赁住房

该看法指出，将大量小产权推到租赁市场，是当下较为恰当可行的方式。

一来可以加大住房市场的供应力度，二来也能打压目前高租金的租房市场。

对这一点，今年3月份深圳住建局发布的工作计划中提到：多渠道增加租赁住房供应。建设筹集租赁住房10万套。规范城中村房屋租赁规模化改造，提升定居品质。

由此可见，深圳小产权转为租赁住房或可成为一条出路。

而租金对房地产税的课税也能作为参考条件众所周知，与深圳一河之隔的香港，是以虚拟租金作为课税基准。

香港房子自1848开始在保有环节课税差饷，面向所有租赁、持有或占用物业者课税，税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金，税率为5%。

差饷：香港对地税局的说法，由政府向房屋或土地的保有者课税。

除此之外，以虚拟租金为课税基础的还有新加坡。

2.通过课税房地产税使得小产权合法化

小产权课税，曾任“中国房改方案”课题组组长孟晓苏接受凤凰网报道时表示：

对没有缴纳过土地出让金的“小产权房”，有必要实行高些的税率，并在课税后承认其合法，使其购买者和未购买者都感到公平。

意思很简单明了，对小产权实行高税率课税，使其获得合法的大产权。

就深圳人来说，这一办法可能将更让人喜闻乐见，但深圳会不能参考，不好说。

结

房地产税课税小产权很难，深圳会放弃脱身小产权吗？

报哥指出不能。

抛开公平问题不说，如果跳过小产权，只对商品属性的写字楼进行课税，那么房地产税实际上就间接形成了对小产权等房产的利好。

这样，以小产权为代表的非商品房价格或许又将面临一波上涨。

这一点，深圳不想看到，也不愿意看到。