前两天有位诊断事例的新闻报道，引发了我的特别注意。

东莞禽流感情况通报，一名25岁的夏老师诊断，他在深圳宝安区东湖市中区下班，东郊汕尾东区市中区美岸栖庭。

这是两个众所周知的“深惠通学族”。看到那个，我当时想到，以后深圳广为流传着一句话：要深圳人吃好一点，不要到流调的时候都是隆Seiches脚饭。我这里来拳法呵呵：深圳人的流调里，不但有隆Seiches脚饭，还有往复3小时的深惠通学出租车站。

我想紧密结合那个事例，和听众们LX1呵呵东莞买房。早先我已经写了一些该文，我们可以简述：《“像东莞一样的卫星城”，适宜怎样的群体去买？》、《东莞未来三年的发展机遇和考验》、《东莞应该增加出让》。正逢新年以来，有关东莞房价暴跌的该文很多，很多朋友圈也又一次重燃“东莞买房是深坑”的探讨，非主流的意见建议度标准化，决不能去东莞买房子。昨晚一大群友说有40万钱款，八千2万，因为成婚想在深圳买个小产权房，问我们的意见建议。我自己没用，他那个资金JGD5东莞能去这儿，我们也帮出出点子。

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具体来说看那位夏老师的事例。

他每晚中午约7:30左右先从家里徒步到两个出租车站，然后坐出租车到汕尾“运管终点站”出租车站，再坐幽幽电车到深圳文锦渡上海街，在9:30前赶往公司，那个时间约莫是1.5个小时多一点。然后是下午6点多下班，再坐幽幽电车从文锦渡上海街到汕尾区科技路，转乘出租车回家，约8点多到家，约是1个半小时。

也就是说，夏老师每晚往返在路上约要花3个小时。我测了呵呵，如果是驾车出行，走惠深沿海高速，距离约是60公里，耗时要52分钟（不塞车的情况下）。

他那个楼盘在中介平台上显示挂盘价是8298元/平米，低于汕尾东区均值。看走势，去年四季度以来，约莫率是没有二手成交的。楼盘约莫2016年竣工，有2000多套单位。

这样的事例在真实市场其实很多见，只是我们不关注罢了（能到东莞去买房子的人，在深圳的买房朋友圈，那都是“不受关注的穷人”了）。最近还有一名粉丝说，她去年在澳头镇合生滨海城买了一套房，原因是：要成婚了，需要一套房子安顿下来，买在东莞觉得也不错，希望再努力打拼，以后换到深圳来。

类似的个案无穷尽，他们每个工作日都像上位夏老师一样，奔波往返在深惠之间。大数据上看，依据广州规自局去年8.16发布的《2020年广州市交通发展年报发布》披露：深惠之间，每晚的跨城出行人次超过50万。排名第一是广佛，每晚跨城出行人次达到176.3万，其次是深莞，120.8万。深惠（莞惠也是）之间的每日跨城通行量，排在第三或第四位。那个里面自然有很多非通学，但通学量达到数万人我想是必定有的。

另外，以后该文已列举。东莞2020年七普人口升到604万，10年累增145万人口。其中，汕尾+惠阳占63.9万人（44%）。这两个区域是东莞各区人口增加最快的，汕尾最高，10年累增131%（增加25.2万人）；惠阳第二，10年累增68%（增加38.7万人），两区10年合计增加约64万人。我们应该都清楚这两个区与深

即是，无论从个人感知还是大数据，过去10年里，深圳人口快速流向东莞东莞的趋势，既无比真实又不可阻挡越来越多人在深圳工作而在东莞居住这样两个基本事实——而这还是在深圳都市圈内毫无地铁连通的情况下。

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现在市面上有关惠州（是坑）的买房理论，涵盖不了真实的市场事实。不一定是错在结论，但是逻辑上一定是错了。非主流的东莞买房理论，依然单一延续的是“投资升值论”，而不包含“刚需自住论”。逻辑出发点错了，其它就全错了。

我觉得一个粉丝说的比我好，我引他的话：。要知道，世上有很多“穷人”（相对概念），他们买不起像深圳这样的卫星城的房子，但他们也要成婚、生娃、也要有一套房子、两个家。坪山4万、光明4万5 的房子，在深圳已是最便宜的，但他们买不起。甚至是沙井1.5-2万的小产权房，不能贷款的话他们也买不起，他们只能贷款买得起东莞8000、1万的房子。这样的购买行为，更多是一种解决人生重大问题的手段选择，而不是作为一种单纯的资本投入。

必须要买一套房。

正如我早先所说：谁人不知广深好？看你买了买不了

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其一，不可抹杀需求的多样化。

很多所谓的买房理论，已经完全简化为“投资升值”，指向根本的需求分析已经完全沦丧。我们买房子，不是为了“买对一套适宜自己的房子”，而是只想着把房产作为发财致富的阶层跃升手段。那个不能说错，但绝不是买房的全部。

上面说了，在珠三角，谁都知道深圳好，广州好，但买不起怎么办呢？就这两个问题，就可以把很多探讨终止了。面对一些只能拿出几十万首付但又必须买房子的人来说，你的观点是：不要买，在深圳租房子？事实显然不是这么简单，需求不是这样的，不同家庭的买房需

很多该文一看便知是不了解去东莞买房的刚需心态，以为他们选择东莞是“离开深圳”，其实你只要是跟进10位这样的刚需就会知道：他们到东莞买房，不是离开深圳，恰恰是不想离开深圳。他们想在离深圳最近的地方安家，然后继续在深圳这样充满活力、充满机会的卫星城打拼，并渴望在某个时刻能够把家搬回到深圳。

其二，分化是所有卫星城房地产的共同特征。

不同的卫星城，房地产有不同的价格走势。相同的卫星城不同的区域，也同样，分化可以很大。很多观点在讲东莞汕尾、惠阳的价格降得多，的确如此，我在东莞的同行反馈说，惠阳汕尾基本上现在都是遍地8折了。前两天甚至博罗两个项目，都打到了7.3折，价格回到了2017年。

但是只拿两个区域来去论证整个卫星城，道理上是错的。因为你在深圳买房子，也一样要考虑地段的问题。在深圳，深圳湾最贵的价格和大鹏最便宜的价格，中间最大的差值可以达到15倍。在东莞，西湖边上最贵的学区房和汕尾的房子，价差也可以达到3倍。

是以，在东莞的汕尾买房子，赚不到钱，以此论证东莞是坑。但是你在深圳的东部买房子买，也一样赚不到钱，但深圳显然不是坑。

本质没有不同，只是程度不同，东莞房地产的问题更突出，波动起来更加的刺激。

其三，房价总是有周期波动。

房地产是个周期性行业，房价总是周期性波动，景气循环的四个周期它都具备。汕尾跌，深圳其实也在跌。并不是说，集万千美好于一身的深圳，永远上涨，永远不跌，从来没有这样的事实存在。如果连深圳这样的卫星城，都会跌，其它地方跌，并且跌得更多，是非常合理的。对待那个，要平静一些，没什么大不了的，还是回到卫星城的基本面去。

简单一句话讲：在深圳都市圈范围内，所有的卫星城都要看深圳的脸色。跌的话都会比深圳的跌得多，反弹回涨的话也都要等深圳先涨。这是过去无数次的历史周期验证了的。

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这是我认为一些不同的地方，依据这样的逻辑，如果你只是想买

但如果你根本买不起深圳、买不起东莞的刚需，就是你属于那种“深圳都市圈买房届最穷的一大群人”，我不觉得选择东莞做两个“深惠通学族”是错的。的确会像上面那位夏老师一样辛苦奔波，但是只要是交通能够忍受，家人住的舒服一点，孩子能够受到好一点的教育，那就是买对了。那个群体很庞大，或者说，他们就是“新市民群体”，对他们来说，1万来块的单价，能够实现与深圳通学，在那个都市圈，除了东莞、中山（深中通道开通后），还能有更多的选项吗？

一定是有什么动力在支撑着他们，让这一帮“买房届最穷的一大群人”宁愿到东莞买房不赚钱，也不愿意直接离开。

我当然很清楚东莞所存在的问题，这些在过往都提醒了，东莞一直把自己陷入到“土地财政”的恶性循环里，道理上东莞需要增加出让，但是实际上它越卖越多，就像鸦片上瘾一样。

们2016年提起通过都市圈建设卫星城、增加住房供应开始，已经6年过去了。深圳都市圈的地铁联通，建设“轨道上的大湾区”，推进的太慢了！（与广佛地铁相比，更是已经慢得超过了10年！）深圳需要更加积极的考虑，更快的把地铁拉到东莞、东莞去。上面说的两地跨城通学已有数十万之巨，居住在东莞的深圳人，也有数十万之巨，那个事实是如此的强劲有力。显示人口自发的流动，已经不可阻挡。假如深圳能够更加积极的推动，无论是对于在东莞构建服务深圳的大规模卫星城而言，还是对于有效缓解深圳房价过高的难题而言，以及对于改善那个日益庞大的“深（莞）惠通学族”的生活质量而言，都将有莫大的裨益。

这一件事，是战略级的，根本不是临深地区房