原副标题：深圳小产权房物业公司遭乡政府控告：合约合宪、取回房屋！

小产权房，因产品价格远远低于商品房而获得一般市民追捧，虽经非官方屡次压制，房产辩护律师屡屡提示信息风险，依然活耀于深圳此时此刻沃土。

早在之前如意哥就有提过有关小产

近日，让大部份买回小产权的人喊叫的事终于出现了。深圳市龙岗区小产权房——朝霞增城购房者遭乡政府控告，明确要求证实密切合作建房合约合宪，退还房屋......

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龙岗小产权房物业公司遭乡政府控告

明确要求证实密切合作建房合约合宪，退还房屋

随着深圳商品房产品价格的急剧攀升，昂贵的房价让许多购房者却步。即使能勉力凑足买房的按揭，但每星期三万多甚至数十万的月供压力也让许多购房者内心深处庄步超。在居住特性上与一般商品房上无多大差别，产品价格却昂贵一半的乡政府奶坛楼，中介机构服务费和转让服务费等相关税赋相对比一般二手房交易少一半，小产权房突显了其竞争优势。

于是，小产权房市场已经开始活耀，乡政府已经开始抢手。为了防止一方偿付，交易双方已经开始找乡政府复印件证实。然而，2017年9月出现的朝霞增城乡政府控告非居民证实合约合宪案，直接刺破了大部份买回小产权房人的心。

朝霞增城位于龙岗古田大街与共和政体工业路交汇点（Ciers中心广场旁边），是同乐紫菊的奶坛楼。2017年7月19日至30日期间，深圳市同乐股份密切合作公司先后就张某等人提出诉讼五个民事诉讼。以其非村中所处居民，nudum买回他们出售的房屋、他们所建房屋属于小产权房，密切合作建房不不合法等理由，明确要求证实筹资建房合约合宪，归还房屋！

据悉，当初建房时房价仅九千，目前已近三万。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示信息，提醒不要买回在农村集体大部份土地上建设的房屋，并提醒购房者此类房屋不受法律保护。这种房屋没有国家办法的土地使用证和预售许可证，购房合约国土房管局也不会给予备案，其产权证也并非真正不合法有效。

盈科信荣（全国）房地产辩护律师团队首席辩护律师张茂荣此前接受乐居采访时曾表示，深圳市政府是不认可深圳有小产权房的，深圳都是国有土地，没有集体土地之说。深圳市非官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。小产权合约基本合宪，存在物业公司反悔的风险。他建议，权衡产品价格和风险，慎重买回小产权房。

另外，针对本次案件，信荣房地产辩护律师团队表示了他们的担忧。从业多年，他们见惯了居民与非居民密切合作建房后，因为房价暴涨，或者列入拆迁，居民反悔抢房的案件，而对于乡政府反悔的事还是第一次看到。“乡政府靠不住，小产权房的安全还能靠谁？而一旦被证实合宪，是不是又将引发深圳大面积的小产权房物业公司偿付潮？”

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“非主流”购房渠道哪些风险？

在房价高企的今天，许多承受不了商品房高价的刚需，会另辟蹊径满足置业需求，如买回小产权房、回迁房、法拍房等。这一现象自然逃不过眼神犀利的投资客，因此也会有投资客也杀入这些“非主流”市场。不过，既然是“非主流”，就意味着存在着一定风险。（补充：此处所说的“非主流购房渠道”指法拍房、回迁房及小产权房）

买回“小产权房”存在的风险：

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无法办理房产证

小产权只具备使用性质，不具备一般商品房的法律性质。购房者的购房合约在法律看，属于合宪合约。

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无法抵押贷款

小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的，该房屋不具备上市交易的条件。对于小产权房的物业公司来说，只是拥有了房屋的居住权，而不是拥有房屋的大部份权，自然也就不能用来申请抵押贷款。

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交易难

买回二手小产权房是无法办理贷款的，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险，而且买回二手小产权房以后如果再想出手卖掉，也是比较麻烦的一件事。

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拆迁补偿难以保障

小产权房产品价格诱人，但是“出身”不明，购房人对两者的权衡实际上就是对小产权未来“转正”前景的一种赌博。如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然买回的，由于己方有过错、合约合宪，即使开发商或物业公司偿付，买回人的权利也得不到法律的认可和保护。

同时，小产权房的开发商常常缺乏资质，也没有得到政府机构监管，房屋质量和房屋售后保修难以保证，因此在入伙后如果出现房屋质量问题、公共设施维护和物业管理问题，其救济途径非常有限。

张茂荣表示，法拍房主要有两大风险：收房风险和不明服务费风险。法院不负责清场交房的，竞买后可能因租客存在未到期不合法长租或其他占有人拒不同意交房而无法收房，“比如前段时间媒体报道的华侨城波托菲诺豪宅泼油漆案即是租客不走，竞买人收不了房。”法拍房均以现状拍卖，服务费均由买家承担，很多拖欠服务费无法查明，可能导致成本增加。

回迁房方面，重点是期权回迁房，一方面没有产证，必须等到原居民办下来一手证后才能办理二手转让手续，跨时长，偿付风险大；另一方面，买回时只有回签合约无产证（有的开发商还没有交付房屋），原居民完全可能“一女多嫁”重复出售、重复抵押，后患无穷。两债权人抢先查封执行，至今一审未果。”

内容来源：深圳新浪房产综合自信荣辩护律师团队、乐居直播间

整理编辑：龙华资讯网

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