编辑说：

A与B皆为村落户籍，他俩在夫妻关系续存期间，以母女共同财产买回果园乡居民C位于他家自发性土地的小产权房两处，并与C签定了房屋进行买卖协定，后A与B母女解除婚约，对小产权房的拆分无法进行谈判，遂判令高等法院要求分手。在分手纷争刑事案件中，对此类小产权房，高等法院怎样处置？

分手纷争中“小产权房”应怎样拆分

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在许多分手刑事案件中,不同程度地存在着原告试图通过高等法院裁判员公文的形式使小产权房获得不合法证实的情况。小产权房问题其原因繁杂、数量巨大、牵涉自身利益范围广又极为脆弱，省里部门虽严令明令禁止合作开发但仍未完全制止其扩散。小产权房对宅基地的冲刷和对贫困户整体自身利益的危害性责任编辑在所无论，在现阶段各县深入开展土地确权注册登记的大背景下，结合民事课堂教学，责任编辑重点深入探讨分手纷争中小产权房应怎样处置的难题。

难题的提出>>

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“小产权房”这一用法绝非法律条文名词，它是指由各村而不是国家颁授产权证的房产，在现实生活中往往是许多村自发性组织机构或者合作地产商以新贫困地区建设等为名转卖的、建筑物在自发性土地上的房屋或者由贫困户另行组织机构修建的“商品房”。因此它并不真正构成严苛法律条文象征意义上的产权。根据我国中华人民共和国宪法和有关政策，贫困地区居民不获得贫困地区买回自发性土地、贫困户写字楼或“小产权房”。任何单位和个人严禁承租、挤占自发性土地搞房地产合作开发。

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《中华人民共和国中华人民共和国宪法》第63条规定：贫困户自发性所有的土地的使用权严禁出让、转让或者出承租于非农业建设。所以，小产权房的转让目前无法获得法律条文的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国村落化进程仍在快速推进，且正在进行新一轮的土地确权注册登记，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第28条赋予了高等法院法律条文公文导致物权变动的效力，所以高等法院怎样处置分手纷争中小产权房的拆分难题不容忽视。

小产权房应怎样处置>>

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事例：A与B皆为村落户籍，他俩在夫妻关系续存期间，以母女共同财产买回果园乡居民C位于他家自发性土地的小产权房两处，并与C签定了房屋进行买卖协定，后A与B母女解除婚约，对小产权房的拆分无法进行谈判，遂判令高等法院要求分手。对本案中小产权房怎样拆分的难题，主要有以下几种观点：

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第一种观点认为，虽然事例中的母女并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民高等法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干难题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：分手时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民高等法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由原告使用。为避免原告的权益处于不确定的状态，应当根据刑事案件实际情况，判决由一方原告使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

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第二种观点认为，现行法律条文及政策的精神明令禁止贫困地区小产权房基于进行买卖、互易等法律条文行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严苛的土地用途管制制度，以保护耕地。而在分手纷争中，对共有财产的拆分，并不会产生市场流通的后果，所以对涉案房屋应当按照共同财产的拆分原则进行拆分。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律条文规定需要办理注册登记的，未经注册登记，不发生物权效力。故即使高等法院对房屋进行了拆分，因无法进行注册登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。

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第三种观点认为，因国家中华人民共和国宪法和相关政策明令禁止小产权房进行买卖，虽然事例中的母女与C签定了房屋进行买卖协定，但该协定因违反法律条文和国家政策的明令禁止性规定而无效，A与B并未取得房屋的所有权，故对事例中的小产权房应不予处置。

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有不合法来源基础上的，事例中母女他俩与C签定的房屋进行买卖协定因违反法律条文规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由母女一方使用显然不当。

其次，如果高等法院对涉案小产权房进行拆分，以裁判员公文的形式证实母女一方对小产权房的所有权，势必会干扰国家对宅基地的管理，引起新的纷争甚至是新一轮分手潮。正确的做法应是应宣告进行买卖协定无效，对小产权房不予拆分。如此不仅能与法律条文规定以及国家政策保持一致，还能以事例的形式进行法律条文宣传，起到在一定程度上明令禁止小产房进行买卖的效果。

区别对待：以不予拆分为原则>>

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对小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也繁杂多样，有建在贫困户自发性土地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协定获得的，也有因赠与、继承获得的等等。

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有文章指出，因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在贫困户个人自发性土地上，而是建在村自发性土地上的，所以此种类型的小产权楼房在原告双方平等自愿签定房屋进行买卖协定且基层村组织机构同意的情况下，可以认定为有效。笔者认为，此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所挤占的自发性土地严禁转让，小产权房严禁进入房屋进行买卖市场自由流通，而绝非建设于自发性土地还是自发性用地上，况且自发性土地本身就属于贫困户自发性所有。如果认定不合法则有可能形成合作地产商先建设楼盘，再通过本村居民向外销售小产权楼房的情况，扰乱国家对土地的管理秩序。

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在国家尚未出台关于小产权房处置政策的前提下，高等法院在审理分手纷争中牵涉小产权房拆分时，应根据刑事案件的不同情况，以不予拆分为原则，在有充分证据证明小产权房确为母女共同财产时再行拆分。例如：对因继承而获得的小产权房，属于母女共同财产的，因具有不合法来源，高等法院应依法予以拆分；对因受赠与而获得的小产权房，应严苛审查赠与合同的效力，如果表面为赠与实为进行买卖的赠与合同应依法宣告无效。

来源：中国高等法院网

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