集资房、统建房对沙井商品房的影响

　　集资房、统建房的大量出现，对于沙井商品房的主要影响在于集资房、统建房分流了一部分

　　客户。但就以上分析来看，沙井集资房和统建房对沙井商品房虽构成影响，但影响不大，沙井上寮村委统建房，原

　　因如下：

　　1 从产品价位来看，集资房和统建房总价一般在30~40万之间，而沙井目前的商品房二手价

　　格在100万左右。就单价而言，集资房和统建房目前的价位在3000~5000元/平之间，而商品

　　房市场二手价格就已经接近10000元/平。两者所面向的客户群是截然不同的。集资房和统建

　　房面对的是中低端客户，而商品房的客户群是沙井本地的高端客户，如本地有钱的阔绰商

　　人、在沙井上班的企业高级管理人员、在沙井投资办厂的私营企业主以及在沙井投资的外籍

　　人士。

　　2 从客户角度来看，本地客户一般购买集资房和统建房是为了获取租金收益，部分工业企

　　业客户是为自住，其资金承受压力有限。而商品房的客户主要为本地高端居民和工业企业的

　　管理层，承受能力较强。客户群的不同，使得商品房和集资房、统建房处于不同的客户群层

　　面上。

　　3 从产品上来说，集资房、统建房的产品设计粗糙，建筑规划较差，这与商品房的产品和

　　社区规划相比，明显不能满足高端客户的需求。对于当地客户而言，购买集资房、统建房居

　　住，倒不如住在自家宽敞的大房子里，所以他们不会把集资房、统建房用于提高居住品质。

　　商品房，特别是在建的鸿荣源禧园，凭借极品的户型设计和建筑规划，以及园林的优秀，必

　　然给沙井高端客户带来耳目一新的尊贵享受，提供更加多元化的选择。

　　4 从地段上来看，沙井未来的行政中心规划于宝安大道西侧，蚝乡路以北，集资房、统建

　　房不处在沙井规划的行政、商业、文化中心，位置偏僻，地段优势不明显。而商品房大都处

　　在政府规划的沙井行政、商业、文化中心，拥有先天的地段优势，深圳笔架山花园能买吗，未来升值潜力强劲。禧

　　园、棕榈堡、丽莎花都等商品房，周边各项配套都较为完善，地段价值优越。

　　5 从产权上来说，集资房、统建房没有产权保证，从而使客户丧失了对自有财产的处分

　　权，并带有极大风险，没有法律保障。而商品房拥有独立的产权，给客户的是一份完整的自

　　有财产，在产权上没有任何风险。这一点也是很多购买集资房、统建房的客户所担心的。笔

　　者在走访过程中，随机询问了一些客户，他们认为目前在建商品房禧园的高价格是必然的，

　　因为其有产权证，有法律保障。随着《物权法》的实施，以及本地人法律意识的增强，商品

　　房只会越来越吃香。

　　6 开发主体来说，集资房、统建房多为不知名的企业，集体经济组织开发，其专业性不

　　强。而商品房开放主体，是具有开发资质的开放商开发的。这在专业性上是集资房、统建房

　　开发主体所不能比拟的。在集资房、统建房开发主体缺乏资金的情况下，不良的社会现象将

　　会产生。所以，开发主体的专业性、品牌影响力，都决定了集资房、统建房与目前在建商品

　　房不是在同一个档次上的产品。

　　总之，虽然集资房、统建房分流了一部分客户，但分流出去的是低端客户，其在价格、产

　　品、客户、位置、产权、开发主体上来说，都远逊于商品房开发主体，对商品房市场影响不