小产权房离合法化还有多远？深圳能否购买小产权房已成为人们关注的问题！

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立统一的城乡建设用地市场。小产权房成为正式的消息再次出现。据报道，北京、深圳等地的小产权房价格最近有所上涨，有的甚至一夜之间涨价1000元/平方米。房地产专家陈宝存说：你应该尽快购买小产权房的投资。。小产权房的春天真的到了吗？

三中全会的公报和决定并未表明小产权房将合法化

与383方案相比，《决定》中与小产权房有关的表述更加保守

所谓小产权房，俗称小产权房，通常是指在农民集体所有土地上建造并出售给集体经济组织以外居民的房屋。在当今普通商品房价格较高的情况下，小产权房因其成本和价格相对较低而受到欢迎，但其存在违反了《土地管理法》。小产权房如何知道小产权不是非法建筑，如何妥善处理小产权房问题，已成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的问题

在第十八届三中全会召开前，国务院发展研究中心首次向社会公布了全会提交的383改革计划全文，备受关注。土地制度改革是报告中八个重点改革领域之一。该报告建议建立一个平等进入和公平交易的土地市场。在规划和使用控制下，允许农村集体土地和国有土地平等进入非农业用地市场，形成权利平等、规则统一的公共交易平台，在土地市场下建立统一的土地价格体系。在集体建设用地进入市场的交易结构下，已形成‘小产权房’，根据不同情况支付一定数量的土地出让收入，妥善解决历史遗留问题。根据383计划，不仅允许小产权住房在一定前提下进入市场，而且还承认了现有小产权住房的合法性。

然而，在第十八届三中全会的公报和决定中，相关声明有很大的不同。虽然建立城乡统一的建设用地市场是核心精神，但决定具体表示，在规划和使用控制的前提下，允许农村集体商业建设用地转让、租赁、持股，实行与国有土地相同的市场、权利和价格。所谓的农村集体商业建设用地一般被理解为农村集体经济，如乡镇企业使用的工厂和其他地块，相对于非商业建设用地，主要与小型产权住房相关的宅基地属于这一类。该决定没有提到非商业建设用地是否允许上市，也没有提到如何处理现有的小型产权住房。

住房和城乡建设部官员：我从未听说过国家要解禁小产权房

事实上，在今年初的中央一号文件中已经明确提出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。《决定》中提到的利用宅基地“赋予农民更多财产权利”的方式是——“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”换言之，宅基地及在这之上建的房屋（小产权房）不是不可以交易，但只能在农民之间交易，在农村市场中流通。

因此，在公报和决定出台后，房地产专家杨洪旭明确判断宅基地不属于经营性建设用地，未来几年不可能与国有土地进入市场。住房和城乡建设部官员李秉仁最近也表示，我从未听说过国家将解禁小产权房。

综上所述，昨天备受关注的新闻《社会科学院专家:小产权房从违法到合法是大势所趋》恐怕不符合实际情况。

那么，为什么很多人期待小产权房的合法化，但到目前为止还没有成功呢？

然而，小产权房的存在是相当合理的

小产权房的产生源于不合理的土地垄断制度

小产权住房问题的根源在于城乡二元土地所有制和政府对一级土地市场的垄断——宪法规定，国有城市土地和农村土地集体所有权，《土地管理法》规定，土地出售必须通过政府。在这一制度下，农民对土地的占有、使用、收入和处置权有限，特别是缺乏对农村集体土地使用权的最终处置权，导致农村集体所有土地无法直接进入土地转让市场。地方政府作为一级土地市场垄断的供应商，低价征收农村集体所有土地，然后通过

在现行征地制度下，农民收入过少，自然要卖小产权房增收

在现行的征地制度下，地方政府和农民之间的收入差异有多大？

相关数据显示，在土地用途转变增值的土地收入分配中，政府约60% ~ 70%的村级集体经济组织拥有集体土地所有权，占25%-30农民只有5%-10%。在一线城市，政府土地销售收入与农民补偿之间的差距超乎想象。以2011年北京部分楼盘为例，无论是限价楼盘还是周边商品房楼盘，50亩国有土地的招标、拍卖、挂牌价格按楼面地价计算。最高的是24437.9万元，最低的是8630.4一万元。但根据《土地管理法》的规定，计算出的50亩农地征地拆迁补偿费仅为400万元，政府土地销售收入为补偿费21.6倍和61.1倍之间。

在这种情况下，农民自然不愿意等待政府征地，而是私下联系开发商出售小产权房，收入远远大于政府征地补偿。

人们涌向城市，房价居高不下，买小产权房也是无奈之举。

小产权房有天然卖家和天然买家。随着人口迅速迁入城市，中国人对住房的需求急剧增加，随着城市规模的扩大，城市郊区和村庄的小产权房也迎来了越来越多的需求。此外，由于商品房价格的上涨，小产权房自然成为许多城市人的首选。虽然小产权房不合法，产权不完整，质量差，风险隐患大，但相对于商品房来说，极低的价格足以吸引相当多的购房者。

合法化小产权是惠民的需要

许多进步源于不合理政策的突破

在许多研究人员看来，由于整个征地制度是垄断和不合理的，解决小产权住房的方法非常简单——可以合法化。与征地制度相比，小产权住房销售的各个环节：农民获得的土地收入远高于征地制度下的低土地补偿，大大增加了收入，村集体也增加了收入；城市低收入家庭解决了基本住房问题；开发商作为参与者，增加了投资渠道和市场选择，在市场环境中，他们的利益至少可以保证不会减少；只有政府，但政府收入是垄断利润，更不用说政府是否需要作为主体参与了。因此，许多人认为小产权住房的合法化是一种帕累托改进，不会对参与者造成伤害，对一些参与者有利，因此应该采用双赢，使小产权住房具有独特的生存空间。

然而，一些人仍然反对小产权房屋的合法化。其中一个原因是，合法化小产权房屋是鼓励以前的违法行为。因为有关部门已经命令小产权房屋违法——例如，2007年6月18日，建设部关于购买新商品房的风险提示明确指出，城市居民不应购买建在集体土地上的房屋。

但这种反对的理由是站不住脚的。回顾我们的历史，有多少进步是由一些所谓的刁民敢于突破不合理的政策带来的？最典型的是小岗村的故事。我们真的不必珍惜那些不合理政策的结果，也不敢纠正它们。

让一些人公平总比让每个人公平得到不公平好

第二个反对的原因是：如果小产权房现在合法化，会不会让被拆除的小产权房业主感到不公平？守法不建小产权房的农民会不会觉得不公平吗？守法不买小产权房买普通商品房的买家会不会觉得不公平吗？

这种反对的原因仍然无法确立。如果遵循这种反对逻辑，那么我们也可以质疑：劳动教育制度不能取消，否则对以前被劳动教育过的人不公平；单独的第二个孩子不能取消，否则对以前没有第二个孩子但已经过了生育期的单独家庭庭”不公平……

遵循这一逻辑，任何不合理的政策都不能改变。因为这种逻辑遵循的是每个人都应该公平和不公平。但显然，这种逻辑本身是荒谬的。

不要老担心让老百姓“占点便宜”

经济学家华生一直反对小产权房的合法化。他的主要观点是，能建造小产权房的农民不是农村地区的绝大多数农民，而是城市村庄和郊区的土著人。事实上，这些城市村庄和郊区的土著人主要不再务农，而是成为了房东，许多人依靠土地过着寄生生活。然而，这种土地价值的升值并不是因为土地的自然肥料取决于如何判断产权证书的大小，也不是因为土地所有者的投资，而是因为人口聚集、公共财政集中投资和土地使用和规划管制。换句话说，只有一些农民可以因为城市发展而建造小产权房屋，而绝大多数农民不能享受这种利益。因此，他认为，城市化和郊区土地增值的重新分配对确保社会财富分配的公平和公正具有决定性意义。如果允许小产权房屋合法化，实际上将挤压和损害绝大多数外国农民的利益。

这种反对的原因仍然无法确定。因为小产权房的合法化会让少数农民占便宜，而大多数农民占不了便宜，所以最好让政府占便宜。这种逻辑类似于上述反对理由二的妙，即怕普通人占便宜，却对政府大方。

结语

小产权房能否合法化，实际上是藏富于民的决心。