《深圳市农地制度改革试点方案》赢得核准已少于4个月，但“农村农地确权试点”的实质措施迟迟未出，让曾经寂静一时的深圳小产权房确权逐渐归于平静。但在近期深圳推出的保证房技术创新方案中，将“包括违法建筑物列入住房保证制度”，这让市场发笑。

　　招降最小的小产权房

　　近日有业内专业人士透露，深圳澄海片区一处总建面少于10平方米的违法建筑物，可能成为深圳农地改革后第一个被中央政府私用的违规建筑物，并且列入保证房体系中。

原先属于深圳龙岗区的澄海片区，依山傍海，一直被称为深圳最后的天堂。就在原澄海街道烟墩海产连交厝，在一块5.3平方米的农地上却耸立着十两栋处于烂尾状态的小高层。这片被外界喻为深圳最小的小产权房于2003年动工，2011年停建，建筑物面积少于10平方米。

“老板已经在跟中央政府谈了，听说中央政府负担积欠的收地，然后再改建为保证房。”这烂尾楼留守的工人老赵向本报记者则表示。本报记者了解到，这个名为“绿岛珠宝生态科技创意园”的建筑物群，是由深圳市绿岛控股集团有限子公司、深圳市复地[概要最新动态]置业有限子公司和深圳市澄海烟墩村企子公司共同联合开发的项目。建楼核准是建10余栋高3.6米的轻工业厂房，总建面7.9平方米。但在施工时，建筑物方擅自更改

该地知悉专业人士告诉本报记者，这是深圳小产权房开发的惯常模式。通常是发端于原农村乡政府地方村企子公司提供农地，由外来子公司负责管理筹资运营。2003年，深圳市澄海烟墩股份子公司与绿岛控股集团签订联合开发协议，社区出地，后者负责管理筹资建楼，建成后再物业分成。“原先就急于建住宅卖的，但建楼起不来。于是2006年就建楼轻工业厂房。”该地知悉

还没有完全结束，是不是处置以及怎样使用，现在还没有一个定论。”深圳澄海片区规划农地监察队的工作人员则表示。但本报记者了解到，7月中旬中央政府主导召开了而此违建的协调会，知悉专业人士则表示，澄海片区执法部门急于将该建筑物私用，用作中央政府保证性住房，从而解决施工单位收地问题。

本报记者了解到，对于怎样处置而此刑事案件，深圳农地劳动部门罕见地雇用了专业的律师团队，与物业子公司方就确权细节做深入讨论。“是否索赔原物业子公司，索赔多少”成为刑事案件的焦点。这是深圳农地改革处置违建物的第一个案例，“有很强的借鉴作用，”深圳大学国际金融研究所所长陶大镛则表示。

　　以“流程违规”为界

在这“隋东亮”一案发酵之时，《深圳市住房保证制度改革技术创新行动计划》(以下简称《行动计划》)也进入审批流程。此次保证房技术创新提出部份违规建筑物将列入保证房体系，这意味着部份违建房将通过而此途径赢得相应的产权。

由于种种历史原因，深圳有着全国最庞大的违规建筑物群，数据显示截至去年12月，深圳违规建筑物达37.94万栋，建筑物面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑物面积的49.27%，占深圳市总建筑物量的一半。

这庞大的违规建筑物无法确定产权，带来的后果是城市更新难以推行。资料显示，2011年深圳全市农地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。农地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的违法用地掌握在30万人原住民手里。另一方面，经过30年高强度开发，深圳可用的农地已几近枯竭。未来10年深圳可供新增建筑物用地仅59平方公里。所以这300平方公里的违法用地对深圳而言无疑是最后的绿洲。

这也是深圳农地改革的原动力。但这庞大的违规建筑物怎样确权，《行动计划》给出的答案是流程违规才有可能被列入保证房体系。所谓流程违规包括建楼手续不足、加建、擅自更改违建图纸等，而那些根本没经过建楼，或者建楼批文一直没拿到的违规建筑物则不在确权范围内。

而此区分最小的好处，是将历史遗留的违法建筑物与新近抢建的违法建筑物区分开来。据了解，深圳以往的违法建筑物不少都持有各种形式的建楼批文，但新近修建的违法建筑物由于中央政府加强审批或者干脆不批，绝大多数都是身无分“文”。按深圳相关规定，对于违规建筑物将分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处置。《行动计划》也为区别处置订立了参考标准。

　　安居房实验

除此之外，《行动计划》也为深圳保证房订立了捷伊游戏规则。其中就规定，对于新售出的保证性住房，买受人需转让的，只能面向在册轮候家庭出售，实行所谓的内部循环、封闭运作。其由中央政府以限价方式进行回购，再转而出售给轮候家庭。

按现在的游戏规则，深圳的经济适用房5年后可上市，安居房10年后可申请完整产权。《行动计划》也提出未来安居房将逐步取代经适房。深圳住建局相关专业人士曾透露，深圳保证性住房与商品房套数的比例争取在“十二五”末由现在的25%提高到35%。其中安居型商品房的规模将占保证性住房供应总量的一半左右。

何为安居型商品房？在官方给出的定义中，是指中央政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保证性质的住房。

被称为深圳最小安居项目的中海阅景馨园近期已经达到了可售条件，而此项目由中海地产承建，由2888套面积为65平方米及85平方米的单位组成。这是中海在去年5月拍下的项目，当时该项目的农地出让方式是“定地价、竞房价”，地价为6.2亿，含装修房价最高9000元/平方米。由中海给出了7900元/平方米的最低报价竞得。

可见，所谓安居房接近于“双限房”具有某程度商品房的性质。如果按《行动计划》规定，以后只能在内部流转，“这等于再建一个住房市场。”亚银投资首席分析师李大伟则表示，关键点在于安居房的买家怎样界定。

按现有的规定，安居房申请者以家庭为单位，申请人及共同申请人均需要具有深圳户籍，或者35岁以上的单身专业人士；参加医疗保险累计缴费5年以上，未拥有任何形式的自有住房，且5年内未在深圳转让自有住房。

深圳保证房技术创新并非“仅此而已”，7月底，深圳市中央政府招投标成立“深圳市保证住房标准化系列化设计研究课题组”，而此课题组据说耗资千万，目标是以保证房为切入，推进住宅产业化。

深圳在保证房体系的一系列探讨，源自高层的期待。7月最后一天，中央政治局部署下半年经济工作时，房地产被罕见地专门强调。要求坚定不移地执行调控，增加中小户型供应，同时抓好保证性安居工程建设。调控的执行上升到政治层面的最高规格，保证房工程也将系统化、常态化。深圳在保证房上的技术创新也是顺势而起。（龙飞）