近期，廉租房出租住房消费市场迎来加速筹设期，政府和消费市场的齐心协力逐渐形成——越来越多的增量和消费市场化改革房源正被转为廉租房出租住房，也有房企开始期待通过“北基宜”获得进入REITs消费市场证照，打通向轻资产营运转型的道路。

廉租房出租住房的主要筹设方式是增量合作开发，这既主要包括在国有工业用地、集体工业用地、产业工业用树上整体新建或自持，也主要包括将商业地产公寓楼、空置土地及旧区等增量工业用树上房源“合规性化”后，纳入廉租房出租住房体系（下称“北基宜”）。有消费市场统计数据表明，“增量合作开发”在保租房规模中占比已达六成。

10月份以来，为有效增加保租房消费市场供应，北京、广州等地推出存量资产卫星城增量工业用地或将增量出租住房“北基宜”的新措施；与此同时，在中央和地方经济政策的不断加持下，有关消费市场化改革企业“合作开发-营运-金融退出”的盈利模式探索也取得重大进展。10月9日，依照上海证券交易所重要信息，“华夏基金碧桂园有巢出租住房封闭式基础设施证券股权投资基金”项目状态更新为“已意见反馈”，拟发行金额为11.2亿元。这是全省第三单由房企申报的保租房公募基金REITs。

“保租房的发展需要引入广大的社会风气民营企业股权投资，而社会风气民营企业的股权投资意向和消费市场需求空间、经济政策支持力度以及盈利模式的适用性有关。”中国卫星城经济学会房地产专业委员会主任、中国rides协会常务理事陈君强在接受第三财经新闻记者采访时说，随着“租购并重”工作方案和住房资产债转股有关经济政策的持续深入，我国住房出租领域的股权投资额或将超过万亿，会是一个前景广阔、具有可持续性的消费市场。但对于房企而言，阶段性难度在于如何依照自身实力，选择合适的参予模式和“北基宜”比例，选准消费市场定位并深耕细分消费市场。

数处“科学合理”扩供应

“二三”期间，全省方案筹集工程建设廉租房出租住房870万酒店客房。2022年是顺利完成规划最终目标的关键时期，40个重点卫星城方案筹集工程建设廉租房出租住房190万套（间），于小文较去年增加一倍。

时至四季度，据第三财经新闻不完全统计数据，全省已有浙江温州、湖州，广东揭阳、湖南郴州、河北张

上海市住房管局官方网站10月11日发布的重要信息表明，截止目前，全市廉租房出租住房总计工程建设筹集36.3万套（间）、供应19.8万套（间），到“二三”独花总计工程建设筹集60万套（间）的最终目标各项任务在整体规划上全面落图；而依照北京市住房管局最新统计数据数据，截止二季度末，当地已工程建设筹集廉租房出租住房80756套，顺利完成全年15万套（间）各项任务的54%。

数处年度筹设最终目标已同时实现或同时实现在即，但这些卫星城增量扩充保租房的热情却并未后撤。近两个月以来，北京、广州、天津等热点卫星城相继在“二三”期间整体规划最终目标上，“科学合理”地提出了一系列明晰方案。

其中，“优先增量资产改造、转化”成为多个卫星城的共同选择。具体筹集方式主要包括将空置或低效非居住增量房屋改造、改建为保租房，将企业或居民个人增量住房“北基宜”等。

比如，已于10月26日截止向社会风气征求意见的《天津市“二三”廉租房出租住房发展规划》提出，利用增量土地和房屋工程建设廉租房出租住房是提高卫星城发展质量的重要途径。“这不仅能满足出租消费市场发展的土地供应的需求，有效破解廉租房出租住房项目发展土地利用成本的问题，还存量资产了增量土地和增量房屋等资产，提高其利用效率。更重要的是，有利于推进卫星城更新行动，促进卫星城发展进入‘内涵式’发展时代。”

统计数据表明，截止2020年末，天津市各类出租住房供应总规模达到59万套左右，但超八成为居民空置住房出租。“由于个人出租的自有住房普遍缺少配套服务且设施陈旧，难以满足以知识新青年为代表的新市民的出租需求。”天津市住房管局称。

北京则明确提出鼓励地铁站周边建筑改建保障性出租住房。依照北京近日发布实施的《关于增量国有工程建设工业用地存量资产利用的指导意见（试行）》，支持增量建筑进行功能转换。重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建廉租房出租住房。

为了让更多已处于出租状态的小产权房“北基宜”，广州、深圳、东莞、武汉、郑州等卫星城还将保租房筹集的着眼点放在产权更复杂的“旧区”上。

10月20日，广州住建局发布《关于支持专业化规模化住房出租企业提升“旧区”出租住房品质的指导意见》，其中提到，引导专业化规模化住房出租企业整租营运 “旧区”房源作为廉租房出租住房，探索形成“旧区”出租房源品质提升特色机制。

“方向明确了，但实施起来还存在难度。”广东省某知名住房出租营运企业保租房业务负责人对记者坦言，部分“旧区”资产本身合规性性不足，合规性性主要体现在资产权属文件的完整性、实际面积与证载面积的一致性上。基于此，一方面，项目改造贷款在金融机构审批环节存在困难；另一方面，改造与经营的有关证照（如施工报建、验收手续、项目经营主体证照）申办也存在困难。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进则表示，从合法合规性的角度来看，“旧区”项目的土地性质或不会对后续营运造成太大的影响。“‘旧区’的土地性质仍然是集体所有，本质上与农村是一样的。在推进‘旧区’发展出租住房时，经济政策通常会对项目范围进行明确规定，以规避权属纠纷问题。”

他进一步表示，早在国务院办公厅于去年7月发布的《关于加快发展廉租房出租住房的意见》（下称《意见》）中就对于增量改造中所涉土地性质问题提供了解决依据。现阶段，更重要的是通过加强政银企三方合作，形成微利可持续的盈利模式，吸纳更多拥有不动产管理能力的专业化企业集中营运此类房源，以满足新市民的租房品质化需求并推动卫星城“旧改”最终目标同时实现。

企业“北基宜”意向几何

保租房的投融资和工程建设营运的主体均是社会风气民营企业，这也意味着参予企业是否拥有稳定、可持续的财税金融支持体系，事关保租房的发展。

据中指研究院统计数据，自《意见》印发以来，截止今年二季度末，全省有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。这些经济政策通过加大土地、金融、财税等有关支持力度，减少了参予企业工程建设阶段的成本和营运阶段的管理税费。

与此同时，上海、北京等卫星城还相继发布了保租房项目认定办法，这些认定办法大都涵盖了保租房项目的准入前提、营运标准、退出规则及审批环节等有关事项。

经济政策齐心协力之下，一些符合有关准入标准和要求的商业地产公寓楼，开始寻求“北基宜”之路。ICCRA（住房出租产业研究院）统计数据数据表明，截止今年上半年，全省已开业房间规模中约有6.9%纳入当地廉租房出租住房；全省有13家住房出租企业的“北基宜”占比超10%。

10月初，龙湖冠寓和武汉城建集团合作的两个保租房项目落地开业。龙湖冠寓有关负责人对第三财经新闻介绍称，截止目前，龙湖冠寓已在长沙、武汉、合肥、天津、西安、青岛等卫星城布局保租房项目，这些卫星城政府均给予了相应的支持经济政策。“以长沙为例，该卫星城对参予筹集出租房源的企业落地了出租住房三年试点专项补贴。其中，长沙金融中心店、长沙星家洋湖宜家荟聚店属于改造项目，由龙湖冠寓改造装修顺利完成后对外出租营运。按照长沙政策，改造类廉租房出租住房项目可获得装修补贴650元/㎡。”

随后不久，另一个较早进入出租住房消费市场的房地产企业——碧桂园置业，其旗下商业地产品牌碧桂园有巢出租住房REITs获上证所意见反馈，这是首单由房企申报的保租房公募基金REITs。18日，碧桂园有巢出租住房REIT的基金管理人华夏基金和资产支持专项方案管理人中信证券就上证所问询进行回复，对项目合规性性、估值等做出进一步说明。

“相较于‘以金融机构借款为主，专项债发行等方式为辅’的融资模式，公募基金REITs为保租房项目提供了宝贵的退出渠道，可以有效缩短合作开发营运企业的股权投资回收期，降低资金成本，提高资金使用效率。在公募基金REITs和各项经济政策的支持下，更多消费市场主体有望提高工程建设营运保租房项目的积极性。”徐跃进称。

“但保租房公募基金REITs还需要吸引更多的消费市场主体参予。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对记者分析称，在保租房公募基金REITs首批试点中，主要集中于具有国资背景的租赁企业，后续还需要进一步打开优质民营企业、房地产合作开发企业的参予通道。这一部分企业是保租房工程建设营运的主力军，帮助这些企业转型、缓解它们的经营压力至关重要。

陈君强同样认为，保租房公募基金REITs对房企从合作开发向营运转型具有重要的意义，但阶段性难点在于如何选准消费市场定位，深耕细分消费市场。“从目前实际情况看，在南方一些经济比较活跃的卫星城有可能率先试点REITs，而持有大量优质园区资产的企业有可能率先取得发行证照。”

此外，前述住房出租营运企业保租房业务负责人还对记者提出，目前，通过公募基金REITs主要用于解决重资产营运的出租企业融资困难问题，而增量房“北基宜”后的税收优化主要针对房产持有者，一些专业化的轻资产营运企业进入保租房消费市场的意向尚不充足。“未来，还应加大对轻资产营运企业保租房项目的盈利模式和民营企业退出渠道的探索。”