摘要：本文深入挖掘了有关广东深圳市东坑小产权房的真实情况，特别是有关松湖畔的神话背后的真相。通过对市场环境、政策背景、房屋质量和购房投资风险等四个方面的分析与探讨，揭示了小产权房的种种弊端与被夸大的收益，督促政府重视此类房源的治理与管控。

一、市场环境

1、小产权房的定义和产生背景

近年来，小产权房已成为深圳房地产市场的一种独特特色，尤其是在深圳大力推行“保障性住房”的背景下。小产权房的产生是因为深圳本地原本农村自建房未进行商品化剥离，而随着城市化的发展，这些位于城市内部的土地被逐渐开发，于是便产生了所谓“小产权房”。这些房屋较大部分是违建或未经批准建设的，并无法获得房屋产权证，因此往往价格低廉，但投资、居住风险较高。

2、小产权房市场成交价与限购政策

小产权房市场的成交价不一，但往往是这类房屋的“千元房”标志。据了解，东坑松湖畔的小产权房单价约为1650元/㎡，这远远低于深圳市的房价甚至低于周边产权房。当然，市场也对该类房子进行限购，防止大量居民买入后外来居民大量涌入，从而引发更多的社会问题。

3、小产权房交易市场的限制

小产权房目前只能在深圳的二级以上市场交易，并且不能按照商品房销售的价格计算。因此，如果非住到了相应的二手房市场进行转卖，往往需要对房子的存在状态和所有权等等进行明确，以避免得不偿失的成果。

二、政策背景

1、国家政策对松湖畔的小产权房实行的管理规定

在政府方面，小产权房是一种亟待整治和规定的产权房，尤其是在松湖畔一带，政府已经明确对开发商进行管理与整治。例如国务院关于深化城市房地产税改革的决定（97号），建立并逐步完善全国性的房地产税制度，加强房地产管理。

2、深圳市政府的管理规定

深圳市政府则在2015年出台了《深圳市小产权房管理办法》，该办法明确了小产权房的认定标准、申请条件、登记流程和经营管理等。该办法还加大了对不符合规定的小产权房的查处力度。然而，依然有少数开发商、房屋经纪人，利用各种手段推广谋取不当利益，对购房者造成了巨大的经济损失。

3、国家对房地产市场管理的趋势

随着我们国家对房地产市场管理审核越来越重视，如果不按政策执行的话，可能就会被淘汰。这就要求松湖畔的开发商在销售时对房屋质量、性质等进行明确，否则政府可能会采取各种手段处置相关开发及房屋。

三、房屋质量

1、小产权房的建造工艺

小产权房的建造工艺较为简单，建筑质量问题更是难以保证。因此，小产权房建造如果不过关，往往使得投资者难以找到买家、倒腾利润，从而无法获得投资收益达到预期。

2、小产权房造成的社会问题

小产权房的建造在一定程度上加重了城市建设管理的负担，给政府和居民带来了诸多问题。例如，不合规划的建筑妨碍了城市环境美观风格，给道路规划、交通拥堵等带来不利影响。

3、松湖畔的门窗、阳台、道路等问题

松湖畔开发商虽然完成了住宅的建造，但是由于品质、维修等等问题不少，例如门窗、阳台、道路中缺陷明显，影响住宅品质和完好性，所以很难获得投资者和当初的购房者的信任。

四、购房投资风险

1、小产权房的议价空间偏小

小产权房的价格往往是透明的，因此议价空间偏小。这使得松湖畔的小产权房相比其他房屋市场交易难度更大，也给购房者带来了巨大的风险。

2、小产权房的产权证和维权难度较大

小产权房通常没有房产证，因此权属问题不清，这为房屋交易和维护居住权益带来了难度。同时，购房者的权益保护往往受到局限，维权难度较大。

3、小产权房的投资回报预期不明确

相比商品房，小产权房的投资回报并不稳定，甚至有很大的风险。如果投资者的目的是追求收益率，那么购买小产权房是一种相当冒险的决策。

五、总结

通过分析市场环境、政策背景、房屋质量和购房投资风险四个方面，深入探讨了投资小产权房的风险与弊端，在此基础上，呼吁政府关注小产权房的管理与整治。希望广大消费者能够在购买房屋时理性看待市场，不盲目跟风，选择自己真正适合的住房资产，做出明智的决策。