3月30日上午，央行开展500亿元7天期逆回购操作，中标利率是2.2%，比之前的2.4%要低，这意味着降息了！

当然，这里的降息并不是下调基准利率。中国存款层面的基准利率是银行存款基准利率，贷款层面的降息是贷款市场报价利率（LPR），这两个利率都是商业银行与企业、居民之间的借钱利率，不同点前者是储户借钱给银行（存款），后者银行借钱给企业、居民（贷款）。

逆回购利率是央行与金融机构（主要是银行）之间的借钱利率，我们称之为人民币的出厂价，而上面的贷款市场报价利率（LPR）可以称为零售价。当出厂价降价的时候，零售价也基本会降价。所以我们说，下月20号公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）下调的概率达到99%，即基准利率会下调。

其实，央行与商业银行之间的借钱利率除了逆回购利率外，还有一个更为重要的MLF利率。央行规定贷款市场报价利率（LPR）要以MLF利率为作为锚。所以我们现在可以说，逆回购和MLF利率都是人民币的出厂价，但MLF利率则是官方背书的更权威价。

预计从现在4月20日之间，，央行会下调MLF利率，然后贷款市场报价利率（LPR）下调，即最终的目标是下调基准利率（贷款市场报价利率）。

有的人问，央行直接下调MLF利率就好了，为什么要多此一举先把逆回逆利率降了？

那是因为逆回购比较灵活，期限一般是7天或14天，如果是7天期限，那么我借出这部分钱后7天就可以收回来，而MLF利率一般是一年，钱在市场里太长容易发生通货膨胀。所以一般央行的货币操作中，逆回购会很频繁，而MLF操作一般是一月一次。

我们现在来解读下这次的逆回购操作：1、金额不大，只有500亿，你可以想想，相比2月3日那次12000亿逆回购操作，这次可以说是弱爆了。2、期限很短，只有7天，没有开展1年期的MLF操作，更没有14天或28天的逆回购操作，说明央行目的不是想让更多，更长的钱在市场里，只是想把钱的价格降下来就行了。

为什么呢？

1、央行在3月16日有过一次降准，大约投放长期资金约5500亿元，这是长期资金哦，是没有期限的，不会因到期被回收，所以那一次已经投钱了，所以这次的逆回购规模没必要太大，否则容易出现大水漫灌。

2、3月16日那次降准，每年可以直接给银行省下了约85亿元的成本，但是3月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）却没有降下来，即钱是多了，但没有便宜下来。

所以这次逆回购的目的不是投钱（500亿只是象征性的），而是降利率。这次直接降了20个基点，力度是很大的，什么概念？最近两三年，逆回购利率只降了两次，一次是在 年12月18日降了5个基点，另一次是在今年2月17日降了10个基点。也就是说两次的降息加起来是15个基点，还没有这次降的20个基点多。当然，相比美联储一个月内降息150个基点，那还是差得很远。

这次降息有什么背景呢？

3月26日的G20峰会上，发表了联合声明，合作对抗疫情，还要恢复信心，保持金融稳定，恢复增长和恢复强劲。

3月27日，中央政治局会议提出“积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕”。

国际背景是：美国、日本、欧盟等经济体普遍零利率+量化宽松，中国一年期MLF利率还有3.15%的幅度。对外中国要维护人民币稳定，不能大涨大跌，保护人民币国际化不受影响。早前美联储降息100个基点，中国央行之所以没有跟随，主要是那时候国际上出现了美元荒（3月24日《美联储无限制“印钞”与美元危机！》一文有介绍），美元在升值，人民币在贬值，那时候不适合降息。但是现在随着美元荒缓解，美元指数回落后，人民币在升值，所以有降息空间。

国内背景是：国内疫情已经基本被控制，中国经济正处于恢复期，前期经济发展的主要阻碍是难以复工复产、交通不畅等，随着疫情好转，现在复工率已经很高，大企业基本完成了复工，中小企业据说达到了75%左右。复工复产上升，需要解决企业的资金周转、订单缺失的问题。目前来看主要是两个办法，一是通过降息降低社会资金成本（企业借钱成本，消费成本、政府债务成本）。二是通过增加消费、扩大投资来扩内需（政府公共支出、基建、居民消费）。

可见，疫情后会有一波基建投资热潮，会不会刺激房价上涨？

其实，当下对楼市的看法有两种论调，第一种是经济下行压力大的情况下，居民收入降低，房价过高，大家都没钱买房，所以房价下跌。第二种是经济不好的情况下，房地产政策和货币政策会放松，房价会反弹。

我个人的看法是当下第二种论调更准确些。第一种情况是在一个区域内没有大量的人员或资本流动的情况下是对的，比如美欧等发达国家，已经基本走完了城镇化，在人口没有增加的情况下，买房负担比就是影响房价的关键。但是如果是在国内，人口处于增量的一二线城市，单纯通过买房负担比是很难判断房价趋势的，因为需求来自于人口增量，而不是存量的购买力。

当然，我并不是楼市的多头，恰恰相反，我只看好20%的城市房价（一二线城市），看空80%的城市房价（三四线），至于未来10年也是如此。

我的预测是，未来一二线城市房价应该会回暖，但不至于大涨，因为现在的房地产政策、货币政策不大可能像以前那样宽松，也没有那么大的条件，因为现在的宏观杠杆率比较高。