1月15日传来了好消息！ 据新华社报道，国土资源部部长姜大明当天表示，中国将研究制定非房地产企业在所有权不变、符合规划条件的情况下依法取得住宅用地使用权的土地，深化农村集体建设用地租赁住房建设试点，推动建立多主体、多渠道、租购结合的住房保障体系，使所有人都能安居乐业。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。 国土资源部部长姜大明今天表示，中国将探索宅基地“所有权、资格和使用权分离”，实行宅基地集体所有制，保护宅基地农民的资格权利，适当放开宅基地使用权。他强调，这是一项重大的理论和实践创新。然而，城市居民买不起农村的宅基地。严禁到农村用宅基地建别墅、大院和私人会馆。 这个消息很重，因为它不仅会影响到已经建立的房地产市场，而且还会影响到农村土地，会对中国产生巨大的影响，酝酿着巨大的商机！ 试想，当政府不再是住宅用地的唯一提供者时，这意味着房地产市场的整体供应格局已经完全改变。这一变化将对中国房地产市场和中国经济产生非常严重的影响。接下来，占豪(微信公众号：占豪)将分析土地政策的变化，供同志们参考。 为了让大家对这一政策有更深的了解，我们将首先理顺中国房地产政策的变化。 如果我们回顾一下，在中国房改之前，中国的商品房市场根本没有形成。主要市场供应来自单位住房分配和自建。然而，随着中国经济发展和城市化进程的加快，住房发展缓慢影响了城市化进程和经济发展。在这种情况下，中国开始进行房地产改革。 1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》号文件，确定了住房改革的基本目标：建立适应社会主义市场经济体制的新型城镇住房制度，实现住房商品化和社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民日益增长的住房需求。因此，中国的住房市场改革已经进入快车道。 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从当年下半年起，住房实物分配将完全停止并货币化。这一政策的实施，实际上意味着住房已经进入了商品房的“独木桥”时代，也为房价的持续上涨打开了渠道。这种增长已经持续了20年。以上海为例。1998年，房价只有3000到4000元。现在，房价在3000到4000元的地方房价已经达到7080万元，也就是说，在过去的20年里，同一地区的房价上涨了20倍左右。 我们知道，在过去的20年里，中国的房价被调整得越来越高，原因有很多。然而，主要驱动力是中国人口众多和城市化进程强劲所导致的迫切需求，而推动因素是对房地产投机的持续限制，这导致过多的资本进入房地产市场，导致房价持续大幅上涨。占豪(微信公众号：占豪)表示，中国房地产政策的主要转折点发生在过去两年。 如果你对这个消息足够敏感，你应该还记得2015年12月召开的中央经济工作会议关于房地产的政策是去库存。消除库存的政策方向和“一城一策”的政策方向使一线和二线城市首先受益。由于一线和二线城市根本没有多少库存，当地政府发布了限购政策，这很快导致一线和二线城市的库存急剧上升。这是2016年房价飙升的政策因素。当然，政策的放松 短期内房价的大幅上涨给宏观经济带来了相当大的潜在风险，这是2016年12月召开的2017年中央经济工作会议实施促进房地产市场稳定健康发展政策的内在因素。当时，中央政府决定调整“房子是为了居住，不是为了投机”的立场。综合运用金融、土地、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。事实上，这一政策将决定下一步房地产政策的方向，也是中国房地产政策发生根本性变化的一个重要信号。 然而，真正确立房地产“深度改革”政策方向的是19号报告。报告指出：“坚持‘房子是为了生活，不是为了投机’的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有地方住。” 注意报告的措辞，除了“坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位外，报告还补充了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都能住在一个家里”。这句话的意思是，未来的住房供应不再是商品房的“独木桥”，而是多主体供应、多渠道保障、租购结合的产物，目的是让所有人都能住上一个家。 多主体供给、多渠道保障、租购并举是后续政策调整的核心。我们以前已经看到，该政策首先促进了租赁和购买，特别是当土地供应要求开发商确保一些房屋是出租的而不是出售的，从而增加了租赁市场的供应。与此同时，一些地方政府也为政府和居民推出了共有产权房。这些变化都是19大报告的实施。 然而，在以往的政策中，多主体供给的政策改革基本上没有出现。直到最近，北京才出台政策，规定中央企业可以在自己的土地上为员工建造补贴住房。北京的政策实际上打开了多主体供给的政策想象空间。 然而，真正的政策变化发生在1月15日，当时土地供应政策发生了变化。土地供应政策似乎发生了变化，这意味着多主体供应政策将完全开放。 想一想，非房地产企业合法使用土地作为住宅用地意味着什么？这难道不是上一轮房改前的政策吗？过去，国有企业和集体企业可以在他们拥有土地使用权的土地上建造房屋，然后分配给雇员，他们只有土地使用权，没有财产权。这一政策的出台意味着，无论是中央企业、集体企业还是私营企业，他们都可以在自己的土地上建房，并将其分配给员工。因此，年轻人的住房压力自然会减轻。这种压力很小，这意味着当务之急很小，房价上涨的驱动力自然很小。 因此，这项政策肯定会对房价产生抑制作用。出台这一政策的原因是，在城市化进程加速的时候，中国应该避免房价飙升，让房地产开发商获得大部分开发收益。在此类政策的刺激下，预计未来中小房地产开发商将被挤压致死。大型房地产开发商要么开发特色房地产，要么“薄利多销”。当然，对于地方政府来说，当土地财政收入逐渐减少时，其他行业也必须发展。这恰恰是我国在基础设施相对完善的情况下，为促进更多产业发展而进行的政策调整。 以武汉为例，它是中国中部的一个新的一线城市。在过去的一两年里，国家存储基地项目、国家航天工业基地、国家智能互联网连接汽车示范区和国家网络安全基地已经建立。其中，前三个基地投资1000多亿元，网络安全基地投资200-300亿元。这种规划和投资是为了促进产业升级，摆脱原有的土地财政。为此，武汉还成立了金融援助局，为老年人和后发人群提供住房等一系列优惠政策，并为来武汉创业的高层次人才提供各种福利和便利。与其他地方相比，武汉是领先的。这意味着它对中央政府的政策有透彻的了解，并对未来的发展方向有很好的把握。当然，这也意味着武汉在未来十几二十年还有发展空间。想创业的人或高科技人才在武汉发展不会出错。 回到房地产市场本身，考虑到中国大都市的城市化进程，虽然从长远来看，中国的房价仍有上涨的空间，但一方面，短期和中期内应该加以抑制，另一方面，三、四、五级城市的房价不会继续飙升，这就很难推进城市化进程。 因此，房地产市场应该在未来逐步稳定。恐怕真正的增长只剩下三个方向：第一，城市的核心区域，因为总是会有稀缺的资源；二是发展潜力巨大的规划区。未来的购房必须取决于该市10多年的发展规划。三是环境优美、生活质量高的特色城镇化社区，如刘不久前参与的体育城项目。 宅基地政策也是一个创新的变化。国家对宅基地的所有权、资格和使用权进行了划分。这确实是一项历史性的创新。 我们知道，过去宅基地的所有权属于集体，资格权和使用权属于农村居民。那么为什么要把资格权和使用权分开呢？这与农村耕地改革是一致的。根据这一思想，农村耕地分为所有权、承包权和经营权，宅基地分为所有权、资格权和使用权。这一政策的最大内涵似乎是在保护农民权益的条件下，将农民从农村的农田和宅基地中解放出来，使这些人能够来到城市，成为城市中的工人或商人，继续扩大城市规模，细化分工。 然后，农民从土地中解放出来后，在保护包括宅基地和耕地在内的农村土地权益的条件下，可以将宅基地使用权和耕地经营权转租，从而产生效益，保证他们在城市的生活水平。 举一个简单的例子，例如，在大城市周围的特色村庄，可以建立生态旅游农场，将旅游服务与农业生产结合起来，将一些原有的家园挤压成旅馆和餐饮服务行业，将原有的农业种植变成旅游和农业生产资源的结合。这样，农业生产可以开展，旅游业可以发展，城市居民可以在周末体验农村生活，旅游业和农业生产可以直接结合。甚至，附近城市的人们可以通过互联网直接获得土地，帮助他们种植绿色农产品，这可以提高创始人的生活质量，同时农民可以实现创收。在企业生产经营的背景下，原农民甚至不用耕种自己的土地就可以实现创收。农业工人负责生产，而当他们建立工作岗位或创业时，他们可以从农村土地的经营利润中获得红利。 此外，如果城市居民厌倦了城市生活，总是想体验农村生活，那么农民可以建造适合城市居民居住的房屋，然后通过村集体或集体在农村发展农舍和生态旅游 总之，这一政策的目的是让农民无忧无虑地进城，同时充分利用农村土地，从而提高城市居民的生活质量，换取城市农民的生活保障，从而形成一个经济循环。说白了，就是要把农村宅基地纳入整个国家的经济周期，促进整个国家的经济发展。 这些重大政策变化都是商机！那些明白这一点的人是发财的机会，所以要快速学习和调查。找到正确的方法并提前介入可以赚大钱！