摘要：

深圳小产权房是指未拥有国有土地使用证或没有房屋产权证的住房，这类房屋往往存在着购买和保障问题。本文将从四个方面对深圳小产权房存在的问题进行分析，包括购买流程、权益保障、合法性认定以及政策法规。通过深入探讨这些问题，有助于读者更好地理解深圳小产权房的购买及保障问题。

一、购买流程

1、寻找正规渠道：购买小产权房要找正规的渠道，选择优质的开发商，了解开发商的信誉及实力。购房者可以进入深圳市住建局官网查询房屋产权和土地使用证书，以确定房屋的合法性。

2、缴纳预定金：购房者在确定购买小产权房后，首先需要缴纳预定金。预定金一般为房款的10%左右。但购房者要注意，一定要在正规的售楼部办理相关手续，保留好购房合同和预定金收据作为后续维权的依据。

3、签订购房合同：在缴纳预定金后，购房者便可以与开发商签订购房合同。购房合同要注明房屋的具体信息、售价、付款方式、装修标准等详细内容，也需要关注合同中有关小产权房的情况。购房者在签订合同时，也需要关注合同条款是否利于自己，需仔细阅读所有条款，如有疑问可以请律师帮忙审核。

二、权益保障

1、物业服务：小产权房大多数是由私人开发的，一些小区没有成立业主委员会，因此购房者在选购时，需要了解小区的物业服务情况，集体物业费用的分配，公共设施的维护情况等等。

2、产权保障：购房者要确保所购房屋拥有完整的产权证，确保自己及家人的住房权益。同时，购买小产权房后，建议购房者将权利转移至自己的名下，减少因产权不明而导致的纠纷。

3、合法维权：购房者在购买小产权房后，如权益受到侵害，可通过法律途径维护自己的利益。同时，在未签订购房合同前，可以委托律师帮助审核合同条款，确保关键信息无误，从而保障自身权益。

三、合法性认定

1、产权确认：购房者在购买小产权房时，要通过深圳市住建局官网查询房屋产权和土地使用证书，确保房屋拥有合法产权。

2、拆迁安置：购房者在购买小产权房时，应该了解房屋所在区域的未来规划，并核实房屋是否会被拆迁。如遇到拆迁，购房者可以向政府提出要求安置，并获得相应的补偿。

3、税收认定：小产权房在交易过程中，市场比较混乱，税务计算比较复杂。在购买小产权房时，购房者要将增值税、契税、印花税等相关税务问题排查清楚，以避免未来的纠纷。

四、政策法规

1、政策法规落地：2017年至2020年，深圳市将逐步完善小产权房问题的解决方案，并建立小产权房产权登记制度。因此，购买小产权房的购房者需要关注政策法规的变化，及时了解相关变化。

2、合法限制：深圳市政府严格限制小产权房的合法权益。小产权房一般不能进行二次销售，无法办理一些政府补贴和公积金贷款信贷，同时还存在着政府收回的风险。

3、保护利益：同时，深圳市政府也出台了一系列政策，保护购房者的利益。例如，购房者可以向深圳市住房公积金管理中心申请公积金提供购房补贴，减轻购房负担，以及通过法律手段维护自身权益。

五、总结：

本文详细分析了深圳小产权房的购买及保障问题。购买小产权房需要关注购买流程、权益保障、合法性认定和政策法规等多个方面。购买者需要在购买前了解规划、看款式，看开发商实力等，调查小区物业管理、产权确定以及房屋结构等信息，做好相关准备工作。同时，在购买小产权房后，购房者还需要保护个人权益，了解政策法规的变化，从而有效地维护自身利益。

最后，建议购房者在购买小产权房时，选择正规渠道，了解交易的所有细节和条款，以减少后续问题的概率。政府在加强管理小产权房市场方面做出了很多努力，但其合法性和资产价值仍然存在风险。因此，购房者需对风险有所认识，慎重考虑购买小产权房。