自去年“双11”以来，宝安中心区的房价普遍上涨了20%，并不断有关于“饮茶费”、囤积房产、房价和齐飞传闻的报道。

生产/深圳乐居ID: szhouse

作者/饺子

从强烈的风头到凌厉的风浪，“躁动不安”的宝安中心区上演了一出魔术剧。

近日，宝中基准板块首个一方中心因网上二手挂牌价格过高，且挂牌价格明显高于实际平均成交价格而被勒令下架。

之后，一些网民抱怨宝安区的一些房地产项目囤积房产，住房供应被固定。包忠也受到密切关注，艺声家园是其中之一。

事实上，宝中之所以受到如此多的关注，甚至被从看似“不当”的现象中解脱出来，是因为它“繁荣”。

自2019年底以来，前海和沙井受到了很多关注，但真正让很多人震惊的是宝中。

利用前海的优势，2019年取消“双11”奢侈品税，以及新市场的稀缺，将宝中推到了聚光灯下。

据宝中连锁经销商李小加称，自去年“双11”以来，宝中的许多车牌已经从9万块增加到了11万块左右。就连洪妙将军的“出关”身份也正式进入了10万个阶段，进入了深圳楼市的第一梯队。

然而，在辐射光下，我们需要冷静地检查它。

那么，宝中现在真的是“漂浮”了吗，还是它到达深处时很容易“招黑”？乐居实地参观了宝中，以揭示其真实的一面。

首先，新菜少，声音大，遮菜的谣言盛行。

宝中出售的新公寓很少，尤其是住宅公寓。

据林佳介绍，宝中目前只有一套新住宅出售，这就是金鑫安第一住宅，平均价格为每平方米14万元。

据悉，金鑫安一号住宅海南二期将于2019年6月11日开盘，当天将售出1889套。截至当天18: 00，总共将售出756套，这将减少到40%。

然而，乐居从连锁店老板李小加那里得知，海纳公寓已经不再出售。

除了海尔住宅，实际上还有2019年宝中最热的云溪金亭、润恒明辉一期。他们出名是因为他们被抱怨市场开放晚和“茶费”等。

郧西金庭也发表了类似声明。

据乐居了解，云溪金亭已于2019年3月竣工。直到同年11月中旬，前海国际中心才高调开门。平均价格达到1万元/平方。它在开幕那天几乎卖完了。目前，只有大约230和250套复式公寓在出售，目前没有销售办公室。

第一阶段的城市茶会已经是一个现成的房间，它已经约9个月以来，最新批准的现成注册获得。

根据乐居的访问，已经有房主在装修了。然而，项目中没有“营销中心”这个词，也没有发布营销广告。

值得注意的是，根据乐居的调查，该项目之前的申报价格最低，甚至有一个6个字符的前缀。该建筑周围的二手房价格，如西岸官地的二手房，已经达到10万元/平方米。主要的房子类型是大约70平方英尺的小产权房子类型。m.

图源：深圳市住房和建设局

尤其是近几年宝中开盘时，目前的均价在12-15万左右。例如，新津安一号大厦开业16年来，当时的均价是每平方米1万元，现在的均价已经达到了每平方米14万元。方毅中心的九宇现在已经达到每平方米15万。

就在昨天，一些网民报道说，该项目已开始出售，但目前只有约199个单位和238个单位了。

与此同时，据乐居称，其中一个小公寓被包装成高端人才房。

目前，第二阶段的城市茶会建设已经在进行中。

总的来说，宝中的新房基本上供不应求。也正是这种空置率让许多人热切地关注着尚未进入市场的房产。

例如，被指控涉嫌囤积房产的艺声之家。

夹在枫林洲和

有趣的是，该项目只有一栋楼，是由村集体股份合作公司深圳市海辉房地产开发有限公司开发的。这是他们的第一个项目。

另一个例子是泰华吴彤定居花园，它已经停止了一段时间。

自1998年5月6日收购《建设用地规划许可证》以来，吴彤定居花园一直未投入建设。根据深圳论坛的网民记录，打桩始于2017年初。尽管合同的完工日期显示为2017年11月6日，但施工仍在断断续续进行。

从目前的进展来看，已经建造了大约20层。首页链接预计在1或2年内进入市场。

同样令人担忧的是泰华海逸家族，该家族已经停滞多年，直到最近才开始打基础。

本项目与云溪金亭、红榕园、西岸官地分离，靠近五号线新安站。

一些网民说，该项目从2005年房展会开始宣传。然而，根据进展情况，小舸认为：“据估计，它需要3到5年才能出售。现在，周边地区的新房和二手房的平均价格至少是10万英镑，而且当市场开放时，价格也不会低。”

第二，二手房总数为10万套，半年内增长了20%，而小户型公寓的数量甚至更大。

与尚未进入市场的新房的“拖延”相比，更引人注目的是对未来价格的预期。

最直接的反映是该地区的二手房价格和近期趋势。

链家显示，宝中区的整体房价已经超过10万元，即每平方米1万元。宝安区是房价最高的地区，每平方10，000元。比下一次翻船和蓝海的价格还要高，甚至达到20000英镑/平方英尺。高于豪华住宅区西城。

据Linkist Brother称，宝中房价的好处之一是取消了2019年11月推出的奢侈品税收政策。就连业内人士也直言不讳地表示：“以前宝安中心区要缴纳360多万元的奢侈品税，但后来被取消了。买方的成本似乎更低，但事实上，所有者的价格更低，价格上涨更高。”

"从那以后，该地区的二手房增加了大约20%。"小葛告诉乐居，“像第五大道一样，2019年底每平方米约9万套，现在是每平方米1万套，上涨了20%。”

然而，在这个区域内，二手房已经分裂成不同的情况。

1.有一种现象是一些建筑的挂牌价格太高了。

在深圳市房地产中介协会公布的第一批“不同价格的楼盘清单”中，一方中心在Q住房网的挂牌价格高达每平方米191，278元，高于该地区的参考平均价格。

在那之后，价格太高，房子被从货架上拿走了。目前，连锁商店显示一个聚会中心的平均价格是10，000英镑/平方。

2.小型家庭比大型家庭增长更快。

典型的大房子类型，如西龙湾和方毅中心，主要是大约160-228个单位。

根据对中原地产的一项调查，一个交易中心最近交易的一套216平方米的中级房的价格是3318万元，单价已经是每平方米1万元。2019年10月17日，同一套公寓的单价仅为每套1万英镑。

经过计算，半年内单位价格上涨了3万多英镑，涨幅为25%。

2019年11月，凯旋门一期127套公寓的单价约为每套10，000英镑。如今，类似公寓的报价为每套1万英镑，上涨了约10%。

不过，由去年九月至今年五月，同一住宅区约79个单位的小型单位数目大幅增加。这一增幅比大型公寓高出近10%。

小公寓的增长超过了大公寓，这在宝中不是一个例子。

链家地产显示，在销售面积为27-53平方米的花郡，链家地产在3月底以平均每平方米10，000英镑的价格出售了一套37平方米的中楼层房屋，而类似的房屋在2019年10月底以平均每平方米10，000英镑的价格出售。实际成交价格每平方米上涨1万元，涨幅40%。

以及花季中的花乡。公寓的单价从2019年11月的10，000/套上升到今年4月的10，000/套，涨幅为35%。

可以看出，f的增加

可以看出，随着时间的推移，宝中正在利用优惠政策，豪宅的定位也呈现出日益稳定的趋势。

三、宝在反击，是实力还是运气？

从填海，从以前被嘲笑的“关外”地区到现在的地区，二手房一般在半年内增加了20%，新房增加到10万套。宝中受到了很多关注。

透过房价的迷雾，我们可以从配套设施、环境和规划上清楚地看到宝中是靠实力还是靠运气。

1.自我定位

宝安中心区从1994年开始规划，1996年开始填海。着力建设现代服务业总部经济区和公共文化休闲活动区。

该区域总体规划相对清晰，形成“一岸线、两轴、三功能区、一个城市绿环”，分别是亲水活动岸线、中心绿轴发展轴、商业核心区、混合区、居住及配套区三个功能区，以及核心区周围的绿化带。

直觉上，一个是宝中的道路规划更宽更直，地块更整洁。二是该区域以住宅为主，大部分是大型住宅区，几乎没有小产权房，只有西北角的雨荷花园和玉峰花园两个小区。

值得注意的是，该地区的大多数住宅建筑都是在2004-2008年前后建造的，都是旧建筑。此外，该地区还有西龙湾、神野新海岸线和第五大道等大型居住区。它们随便超过100平方米，经常持有2或300平方米是正常的。10万元的单价自然会形成一个更高的门槛。

2.该地区的配套设施

运输：

目前，该地区有三条地铁线在运营，即1号线、5号线和11号线。宝安中心站是1号线和5号线交汇的地方，是西部主要的换乘站之一。

与此同时，宝安大道接管了深圳的梁金中轴线——深南大道。沿嘉安路、宝安大道和深南大道，可直接到达南山、福田和罗湖地区，对外交通便利。

业务：

作为目前深圳最大的购物中心，怡方城在2017年开业时在宝安引起轰动，弥补了当时宝安缺少大型购物中心的尴尬。

区内还有王勇超市、沃尔玛、华润万家等商场，可满足基本的日常购物需求。此外，还有一个中央商业广场和华侨城“快乐海岸”的计划。工作已经在进行中，深圳的一个更强大的商业区将在未来形成。

风格：

宝中现有的体育设施包括宝安体育中心、滨海广场、宝安图书馆、青少年宫等。

未来，将建立一个公共文化艺术中心，主要是由博物馆、美术馆和美术馆组成的文化综合体。华侨城还将建设“快乐海岸”，包括一个海滨文化公园、一个海洋湿地公园和一个位于宝中地区的海洋生态博物馆。

学校：

与商业、体育和交通优势相比，学校是宝中乃至宝安区的一大痛点。

在宝中区，小学包括王海小学、滨海小学、宝安小学，中学包括宝安实验学校、王海学校、海韵学校、新安中学第一实验学校、瑞星实验学校。

然而，据统计，宝安实验在2019年深圳中考成绩中排名第20位，海韵和王海分别排名第29位和第34位，仅高于平均水平。不过，据说宝安集团海天分校将设在宝中，这可能值得期待。

3、好承接

自2010年“双城中心”概念提出以来，宝安中心区作为深圳市双城中心之一，得到了优惠政策。

更直接的是，在2019年10月关于推进建设中国特色社会主义第一个示范区的新闻发布会上，披露前海扩张计划已提交国务院。

如果扩张成功，拥有世界级地位的前海将直接辐射到宝安。换句话说，未来宝安将成为前海的一部分，其规划和前景也将与前海相提并论。

这也许是宝钟最大的期望。

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文章来源：乐居购房