关于旧改拆迁物业，投资方面有很多的误区，怎样规避各种风险，国房评估总估价师李华勇老师，对城市更新有专业的解读，以下疑问说不定你也有。 1旧住宅小区改造 问：深圳到处都是旧改物业、待拆迁物业，很多是地产中介从业人员口中传的待拆迁物业，如罗湖广场北、福田下步庙，下步庙有好几个小区，现在炒得最热的是南油AD区，对这个问题怎么看？ 李华勇：先说一下旧住宅区，按照目前列入更新计划的，全市的旧住宅区只有11个，从现在政府的态度来说，没列入计划的都是浮云，政府现在大力推进的是城中村、旧工业区，对旧住宅区，目前列入计划的这11个，最著名的是木头龙，它陷入了僵局，其他项目还没有像木头龙这样，政府目前能够把木头龙解决就已经是很大件事了，政府一直在寻求解决之道，但目前还没有感觉到明朗的趋势。 举例上个月底罗湖区专门发了个文，以政府红头文件要求开发商不能做旧住宅区，如果有业主跟开发商签定协议的话，产生的问题由业主自行承担，区政府已经告诉你了，必须政府主导，不能自己做这个事情。没列入的计划，有哪些项目可能会实施呢？除非政府的公共基础设施做到那里，而且必须要做的，像地铁，还有走公路的隧道，这种重大工程一定要做，已经走到你小区的门口，那么就要珍惜机会，你不改就要再等十年。 举例晶都酒店旁边的一个小区，政府2014年本来发了一个征收决定，因为9号线要从小区穿过，盾构过去可能会影响到地基，于是政府决定征收，因为要做地铁，不可能原址回迁，政府给了几个方案，一是给你现房，这个现房对住罗湖的人来说觉得太偏了，在西丽；还有期房，选择鹿丹村，旁边还有京基蔡屋围旧改项目，你选择纳入旧改项目中也可以。但当时140户只有90户签了，政府的地铁工程不能等，2015年交委给罗湖区政府去了个文，盾构结构已顺利从这五栋房子下面穿过，罗湖区政府撤回了原来的征收决定，剩下的50几户业主很尴尬，他们现在找政府，政府不理，他们想找回京基跟蔡屋围那个村并起来一起搞，股东公司担心，最好不要并进来，到时候搞一个“钉子户”把我的项目也烂掉了，那就麻烦了。 旧改先锋，其实旧住宅这一块，之前纳入了11个项目，目前完成签约的只有白石洲的鹤塘小区，但暂时还没有推进。有一点可以提示的是，旧住宅小区这一块有一

个比较好的案例，罗湖酒店更新单元，罗湖酒店5月20几号已经规划公示了，旁边的旧住宅也有很多已经搬空了，离散性旧住宅的概念就是户数并不多，和旧工业区、旧商业区并到一块的改造预期会强一点。有一点可以提示的是，旧住宅小区这一块有一个比较好的案例，罗湖酒店更新单元，罗湖酒店5月20几号已经规划公示了，旁边的旧住宅也有很多已经搬空了，离散性旧住宅的概念就是户数并不多，和旧工业区、旧商业区并到一块的改造预期会强一点。 问：更新政策去年下半年提到参考香港，最后5%“钉子户”交给政府强拆，今年最新的政策又没怎么提这个说法，包括最新的更新条例在酝酿出台，针对最后这5%维权人士，政府怎么推动？因为我是八个小区里面其中一个没有签约的，比较关心这个问题。 李华勇：这个政策不是去年，前几年政府一直在研究，2012年我们就给政府做补偿机制研究，当时也去香港那边调研过，香港不管你房子多老，按照七年楼龄的房子来估价师，香港那边比例还比较高，好像10%左右就可以走强制，所谓强制其实就是其他业主联合告这些不愿意补偿的业主，当时政府想把这个政策推下去，但是跟我们国家上位法《物权法》有冲突，市里面领导也困住了，从法治的角度来说，不能跟上位法有冲突，那一条的提出我估计也是试探市场，后来没有再提。包括木头龙，如果贡献率不高或者容积率比较低的，可以通过其他途径，现在主要是上位法的限制，就像刚才旧改先锋说的，零散的在更新单元范围内，它有必要性，必须纳入进来的就肯定会被纳进来的。另外一种是危房，危房鉴定一定要达到B级。刚才说到11个被列入计划的，如果业主愿意跟开发商谈，开发商还是会把这个事情做成，鹿丹村是一个很成功的项目，但它是政府主导实施的，罗湖默许的拆赔比是1比1.3，但鹿丹村，政府给不了那么高，政府通过另外的途径，套内面积1比1，换算过来建筑面积差不多是1比1.18，政府再给10平米的面积，如果把这10平米加进去，差不多1比1.3的比例。 案例春风隧道，现在准备做，它经过边检总站，边检总站的业主也意识到这个问题，他们很希望大家都同心协力一起改，意愿征集一天百分之百签下来，因为大家都意识到，如果不珍惜这个机会的话，又要等很多年。业主有的时候不知道要多少，怕吃亏，所以要多了解。 问：布吉片区这么多农民房，这么多城中村，政府是否有这方面的规划？ 李华勇：从今年开始，政府做更新更有规划性了，前面六年，政府是规划性不强，开发商各显神通，讨论稿目前还没出来，但政府已经在征求意见，每个区都要做五年更新片区计划，这五年哪些会纳入更新范围，哪些不会，你申报的项目一定要在这个范围里面，没有在这个范围里面的基本不会考虑，除非是重大项目或其他原因才会考虑。 2小产权房 问：很多人想投资买小产权房，包括农民房、统建楼，“小产权房”遇拆迁容易产生哪些误区？会遇到哪些问题？ 李华勇：小产权房大部分都是没有合法手续的，要纳入城市更新范围，单独纳入的可能性不大，除非整个片区其他合法用地已经达到这个指标，并进更新单元里面实施，可能才有机会走历史用地的处置。就目前来说，单栋走历史用地处置还是不太可能的。从另外一个角度，如果政府实施土地整备的方式，那就有可能了，土地整备是以股份公司为主体，就像沙湖，沙湖有很多外卖房，一平米从1.1万卖到1.3万了，沙湖社区2015年定的标准，村民如果想卖房子，我八千块就收过来了，2015年之后房价涨起来之后，社区允许你外卖，因为很多人有这个需求，比如几代人都移民在外，不回来，他肯定不要房子，要钱。外卖房，首先你跟村里不熟，肯定不敢买，因为我们跟他熟，有些同事去买，总共涉及到18个地块的开发，至少分十期，我们也知道拿的房子在哪一期，前三期的我们才会考虑参与，因为前三期几年内就可以兑现，小产权房没办法贷款，不能使用杠杆，全部钱都要砸进去，我们要算回报率的问题，如果没有办法用杠杆的话，回报是很低的。还有一个问题，它的补偿跟居民是有区别的，因为你毕竟是外来人，跟居民的补偿标准有差异，虽然同样是1比1的面积置换，但外来户要交基准地价。旧改先锋，大家在买小产权房的时候容易产生误区，比如律师见证，其实律师见证在遇拆迁的时候没有多大效果，主要还是认权属的问题。刚刚李老师提到一个核心的问题，就是如果真的有人想投资小产权房博拆迁的，一定要看规划走，比如前三期才值得考虑。 还有一个误区，买小产权房，有绿本和没有绿本的，哪个风险系数更高？ 李华勇：有本的风险系数更高，因为有本的过不了户，过不了你的名下，如果法院裁决的话，这种私宅拍卖完之后，房产证同样过不到你名下，但是法院拍卖的多一层保障，登记中心会把法院处置情况记录在案，这种就有保障。如果你私下交易，交易中心不可能给你做这种记录，最多只有律师见证，之前好像有这种规定，不允许律师做这种事情，明知道是违法的事情，你还去做？所以没有绿本的话更高，比如沙湖，没证，都是村领导、村委作为见证人，这种更有保障。 3回迁房买卖 问：如果已经列入城中村更新计划单元，是否一定能更新成功？如果评估更新的成功率和年限，如果作为投资的话，怎么计算是否值得投资？ 李华勇：你刚刚说的列入计划包括做规划，其实离最后实施有可能很远，也有可能很近，你要看它的类型，还要看实施主体到底是什么开发商，有些开发商是专门倒腾项目的，他把项目盘整下来，列入计划之后，自己不做，卖给别人。如果大开发商真正想做的话，你还要看范围类型和业主性质，权利人越少，实施速度会越快。 问：小产权房外来户多呢？ 李华勇：如果是小产权房外来户多，我估计速度会快一点，因为你跟开发商签了协议，意味着你的产权已经合法化了，之前的东西不用去管。 问：怎么算收益？ 李华勇：要注重回报率，而且回报率还要按年来算，如果已经列入计划了，我觉得你要了解它做到哪一阶段，如果专项规划已经批复了，投资价值就非常大。签约六成其实还很遥远，很多项目签约八成、九成，最后实施慢主要是那么一个、两个的原因，但是从回报率来说，肯定比你买新房的回报率高很多，我刚才说到沙湖，它现在虽然是1.3万，但是信达拿的楼面地价2.5万的地就在沙湖片区，现在沙湖的房价已经3.5万了，老旧房子，特别是小产权，它已经在更新范围，已经列入计划的社区还是很值得投资的，回报率很高，没列入计划的可能是更遥远的事情了。 问：回迁房买卖有哪些风险提示？龙岗一个大业主的小产权房比较多，已跟开发商签了合约，合约上一共有接近2000平米的回迁面积，可能是急着变现吧，他提前在协议中把一部分给卖出来了，李老师对此怎么看？ 李华勇：这种情况还是到公证处进行公证更妥当一点，无非就是把未来的期房提前出售，其实他就是把权利进行转让，唯一的风险就是他会不会以后反悔，为了避免反悔，在条款上要加一些条注，像二手房有很多反价，然后到法院打官司，为防止反悔，一定要把条件约定更苛刻一点，有个公证会对自己有更大的保护，其他方面应该没什么大的风险。 问：刚才说到回迁房，如果购买的话，税费怎么算？是不是有契税？ 李华勇：有两道税，看合同怎么谈，回迁房从法律的角度，一定要先办到原有补偿协议的那个人的名下，然后再通过二手房交易到你名下，有两道税。 问：小产权房的业主具备什么条件，我们才可以跟他签合同，从而规避一些风险？ 李华勇：什么时候签合同不是你来选的，如果有人要卖，你跟他签，一定要有第三方，最好是村股份公司或社区工作站作为另外一个见证方，这样签才更有保障，律师见证不一定有保障。 问：在原业主跟开发商已经签定协议之后… 李华勇：那种已经涉及到回迁房了，不是小产权房的问题。 问：回迁房的问题，实施主体已经确定，签约100%，但甲方转让出来，属于企业法人，我跟他做回迁房交易的话，我担心税费的问题，风险主要在哪一块？ 李华勇：合同上税费有约定。 问：回迁面积已经确定了，但是回迁面积以后登记的价格是多少？是不是跟开发商这边在回迁约定里要写好？ 李华勇：登记价格一般按原房产的价值登记。 问：不可以跟开发商协商登记价格？ 李华勇：这个不是你选择的。 问：那就涉及到企业所得税？ 李华勇：没有约定的情况下，从法律角度应该是各付各的税。有两道，一道是到他名下，然后再转到你名下。 提问： 我还是持有这个企业的股东。 李华勇：如果走股权的话，性质就变了。