1. 深圳小产权房性质及风险分析

   小产权不是一个法律概念，小产权并不意味着有一些产权，在现实生活中，人们喜欢使用大产权和小产权来区分房屋的所有权，大产权通常是指完全产权，根据这种理解，小产权应该是不完全产权，部分产权，但作者认为这种理解是错误的，至少有法律障碍。小产权实际上是没有产权的，因为没有产权，部分产权，小产权。

   本文所指的小产权房，是指乡镇政府或村委会在未经法定程序享有所有权的土地上开发建设的

   所以分析“小产权房”的性质与风险其本质就是谈“小产权房”所位于的土地的性质与相应的法律规定。

2. 深圳小产权房产生的原因及背景

   随着我国城市化建设的快速发展，大量农村人口涌入城市，城市公共资源有限，无法适应和满足人口的快速增长，特别是对住房的刚性需求，首先不能满足数量，加上房价本身和低收入人群之间的矛盾，小产权，可以缓解城市公共资源的压力，满足低收入人群的需求，小产权的出现是时代发展的产物，也是适应时代的产物。

   城市的发展导致了我国二元土地所有权增值差距的加剧，小产权房的产生也缓解了差距。由于我国法律对集体土地的限制，禁止集体土地上市转让，土地市场一直被国有土地垄断，国有土地享有权益，集体土地不能享受，如国有土地房地产开发，房地产公司需要支付大量的土地转让费，作为集体土地不能上市转让，更不用说土地转让费，只能作为建设用地使用，但即使转化为国有土地，集体组织也无权享受土地收入。因此，为了获得相应的土地利润，集体土地所有者热衷于根据国有土地模式发展集体土地，包括土地和房地产开发商联合建造住宅，以高于集体组织人员的价格出售给小产权房的买卖。

   大量农民工收入低，住房需求严格，面对收入与高房价矛盾，在日益发达的城市交通系统中，位于城市周边但价格相对合理的小产权当然成为首选，面对高商品房价格，购买小产权，既是一种诱惑，也是一种无助。

   党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重要措施，寻求新农村建设和发展的新途径。然而，在实践中，一些人利用它来赚取非法利润。为了从土地上获得高额利润，一些房地产开发商以新农村建设为掩护，打着新农村建设的旗号，做了非法的事情，破坏了土地市场，扰乱了房地产市场。

   事实上，小产权房的买家对小产权房存在的问题一无所知。由于我国缺乏完善的住房保障机制，低收入家庭无法通过正常渠道实现在城市居住的愿望。面对高房价与低收入矛盾的加剧，他们不得不冒险选择有风险的小产权房，这也是小产权房日益激烈的重要原因。

3. 认定小产权房存在法律风险的法律依据

   中国宪法第十条规定，城市土地属于国家所有。除法律规定的国家所有外，农村和城市郊区的土地属于集体所有；宅基地、自有土地、自有山也属于集体所有。也就是说，目前我国有两种土地所有制形式：国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区的土地）。

   在土地使用方式方面，根据《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但经集体经济组织批准使用农村集体所有土地的乡（镇）村公共设施和公益事业建设批准使用农民集体所有土地的除外。也就是说，建设需要深圳小产权产权证书是什么颜色土地一般需要申请使用国有土地，但村民建设住房可以使用集体土地，集体土地建设住房出售给集体组织以外的人员，是非法的，因为一方不是集体组织的成员，产生了小产权住房的问题。

4. 鉴于“小产权房”产生的背景和法律地位的缺失，“小产权房”存在如下风险：

   小产权房销售文件不完整，导致小产权房销售合同无效的法律原因。由于商品房销售需要完整的五份证书，即国有土地使用证书、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设项目建设许可证、商品房预售许可证。由于缺乏国有土地使用证，其他四份证书根本无法处理。小产权房的销售是按照商品房的模式出售的，因此小产权房的销售违反了《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定。

   小产权房没有合法的产权证明。由于小产权房建建设在集体土地上，违反农民集体土地使用权不得转让、转让或租赁非农业建设和建设占用小产权住房如何写购买合同农民集体土地需要办理相关审批手续，不能在房地产管理部门登记，我国现行法律明确规定，房地产享有登记的所有权，其他部门的产权证明不能证明其所有权的存在，为小产权住房的所有权登记、销售和抵押设置了法律障碍。