原副标题：【一万间】超40%二手货房高于基本产品价格成交量？别慌，这也是三个好讯号！

2022年11月深圳房价成交量统计数据揭晓！

11月，深圳二手货写字楼全区转让为2168套，环比下降25.1%，二手货房成交量完结已连续三个月“不足2000套”的梦魇，跌幅也是甚或一年中跌幅最低的三个月。

除此之外统计数据表明，11月深圳超40%房源高于基本产品价格成交量，吻合基本产品价格（成交量价与基本产品价格比值10%下列）房源成交量占赵静仪达85%。

由此可见现阶段深圳二手货房高于或吻合维什涅韦成交量已正式成为恒常。

成交量价高于基本产品价格的二手货房

二手货房的成交量房产品价格，始终是各阶层购房者及物业公司们参照消费市场的关键国际标准。

有鉴于此一万间重新整理预测了11月上一月的二手货房的成交量房产品价格，特地抽取了部份成交量价高于基本产品价格的工程项目新盘，弄成图象，与我们一同深入探讨呵呵那时的深圳房价。

深圳各乡镇成交量价高于基本产品价格的数目和主要就工程项目

上下滑动查看深圳各乡镇成交量价高于基本产品价格详细工程项目

统计数据来源：唐老师傅Pro，不包含法拍房，列表包含少数公寓、商办、宿舍等特殊性质物业，部份新盘有多个房源高于基本产品价格，取其最低值

1，龙岗，福田、罗湖三区，是最多二手货房源高于基本产品价格成交量的。

这三个区虽说情况一样，但是预测背后原因，恰恰就能说透当下深圳房价的现状。

龙岗区有20个房源高于基本产品价格成交量，是深圳之最，相信很多人不会意外，毕竟龙岗是刚需片区，向来产品价格优惠，供应量大。

在那时房价买方消费市场的大环境下，以龙岗为代表的刚需片区，议价空间大，捡漏的机会多，但是反转的是，往往这样的刚需片区，他们的新房就很很难卖。

这大概就是深圳购房者对刚需片区的态度—“被偏爱的有恃无恐”，但是还好“网红片区”的高房价总会教他们做人，所以即使被挑挑拣拣，价格一压再压，龙岗的二手货房成交量量始终在深圳靠前位置，房价的水分也越来越少。

福田的部份房源高于基本产品价格无非2个原因，三个学区，二是“老破旧”，除此之外就是部份公寓、宿舍产品。

如八卦岭的鹏盛村，学区+老破旧，据链家查询，还可能是公寓性质，直接高于基本产品价格22.1%成交量。

莲花的润鹏花园，则是因为“老破旧”（1996年建成），而且是大户型的原因，高于基本产品价格20.68% 成交量，单价仅仅是4.6万一平，这很难让人相信是福田的房价；

还有1985建成的位于华强南的华垦大厦，不仅仅老破，还商住混合，直接高于基本产品价格22.1%。

图源：链家

从福田的成交量统计数据可以再次验证一万间之前文章多次提到的三个看法，深圳刚需购房者已经逐渐偏向居住属性强的新盘工程项目，依靠学区，片区热度等属性火热的低质量新盘，将会被消费市场抛弃，最终回归理性的房价水平。

罗湖房源高于基本产品价格成交量，很大原因是片区的没落，部份老旧豪宅失去片区光环加持，不得不降价甩卖，如银湖的润唐山庄，成交量单价仅仅3万多一平，高于指导40.62%，真的算是骨折价了。

润唐山庄，图源：链家

还有就是博旧改拆迁失败的，罗湖旧改向来是老大难问题，如鹏莲花园，这个旧改工程项目在今年6月份，发布计划有效期调整，本来更新单元计划有效期2年，自2020年3月10日起至2022 年3月9日，延期一年，有效期至2023年6月9日止。

图源：链家

2，许多明星“网红盘”也高于基本产品价格成交量

首当其冲的是南山的华润润府二期，南山华润城有多传奇就不需要一万间多说，基本懂得都懂。

但是这个传奇盘，在11月有高于基本产品价格的房源成交量，且高于-24.99%。

很多人会用户型、学位等去挽尊，但是一万间觉得，无论怎么说，华润城高于基本产品价格成交量，这就是事实。

而且据一万间查询，今年年初网上就开始有华润城润府二期房源高于基本产品价格的出售帖子。

一万间认为，华润润城二期跌落神坛，很大原因是这些曾经大热的打新网红盘曾经都是投资客的重灾区，那时深圳房价冰封，就有投资客高于基本产品价格抢跑了。

不过，华润城就是华润城，即使投资客跑路，也不能说是亏了，2015年华润城二期开盘的时候，售价大概是6万元/平，那时高于指导20%左右卖出，也每平方溢价3万多，也是吻合翻倍的收益。

壹城中心，龙华中心最大的小区，因为有鸿荣源壹方天地商圈光环加持，始终是龙华的明星新盘，官方二手货房基本产品价格是6.8万/平，但是那时二手货房成交量价跌破基本产品价格，跌回5年前。

一万间预估壹城中心以后按照基本产品价格成交量将会正式成为恒常。

因为今年龙华片区的房价体系岌岌可危，深圳购房者对龙华房价基本没有好感和信心，片区倒挂红利消失，新房消费市场更卷！

具体可以参照最近新开盘的四海华庭：快评！“卷死同行”的四海华庭为什么卖不动？

一万间觉得，出来混，迟早要还的，曾经红透“宇宙中心”的龙华，房价直逼关内片区，那时红利消失，网红明星盘都难以维持体面。

但是，细想之下龙华的今天，又是谁的明天呢？

，11月二手货房的转让量有所回升，我们都认为接下来12月也未来可期。

从2021下一年至今，成交量套数只在2000套的线上挣扎，还不到二手货房成交量荣枯线（5000套）的一半。

但是一万间认为，在2022年剩下来的日子里，到2023年的第一度（1-3月），是深圳二手货消费市场触底的时间，也是购房者捡笋的好时机，我们要把握住。

现阶段消费市场开始有回暖迹象，正是刚需入场的好时机。

等过了这个阶段，很可能触底反弹了，政策端（“金融16条”、房企融资“三箭”齐发、还有四大行为优质房企发放离岸贷款的“第四支箭”）对房价支持的效果会显现出来，到时候买房的议价空间也大大减少了。

那时的深圳新房都开始喊话“不打折，不降价”，显然是对未来充满信心。

这也是在暗戳戳的告诉购房者“要把买房的预算提高起来了”.....返回搜狐，查看更多

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