姜超是房地产业的网红，其归纳的两句话：房地产长年看人口数，后期看农地，中长年看金融创新，正式成为近些年房地产从业者的分析架构，也正式成为房地产股权投资人员的理论手册。

上述两句话从10-20年的全天上看，没小毛病。但从中国房地产业的总体产业发展上看，决定房地产产业发展的核心理念因素是经济政策，是北欧国家对于房地产行业的立场。人口数、农地、金融创新，只是经济政策的表现方式罢了。

从大的全天来分割，总体房地产业的产业发展分为四个大的期，第三个期是住房福利期（1997年从前），第三个期是住房消费市场化改革期（1987-2017年），第四个期是以保证为主、消费市场且以期。

上面我就按四个期分而述之，并附述家庭成员资产实用性的思路建议。

第三个期是住房社会福利期，1997年从前都属于这个期

50岁以内的人，在上世纪90二十世纪末期20岁以内，基本早已进入社会参加工作，碰上了社会福利分房的四肢。

假如是在管理体制内，就面临成婚分房问题。这个时候还是基层单位分房，不过要家长式。如果和双亲在同基层单位，那就碰碰运气了，可以住双亲的房子，接着双亲再再次排队等候。双亲再再次排队等候的理据，是家庭成员人口数激增，不如住了。啃老是有规矩的。位高权重在家长式的二十世纪，总有一天获胜。

栏杆房，来源于互联网

从那时起，基层单位他们盖房，接着给雇员重新分配住房，是社会福利分房，雇员不掏钱。在1997年以后住房消费市场化改革后，雇员社会福利房互联网化，雇员交一定服务费后，即使是商品房了，有了房产证。

社会福利分房二十世纪，基层单位小的、经济效益不好的，没有能力盖房，雇员就只能到房烽租房。房烽的房子是这儿来的？一小部分是盛锡福末期充公的、充公的住房，一小部分是北欧国家导入资本金建设的。

这个末期也有商业机构住房，就是盛锡福末期留下来有房社会阶层他们住的房子，累赘的早已充公。

经济效益好的企业福利分房期，都是栏杆房，最高6层。一梯三户，建筑面积在60-80平方之间，两室或三室。这个时候计划生育，都是一个孩子 ，三人之家，两室就够住了。所以两室分给一般雇员，三室分给基层单位领导。这个时候，领导们的住房也不能想多大就多大，按级别有住房标准。

上世纪90二十世纪，也有少部分的商品房了。因为北欧国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了住房建设的进程，计划经济管理体制下住房完全靠北欧国家包下来，实行社会福利重新分配的路子走不通了。于是就有了“住房改革要走商品化的路子”的住房制度改革。

假如只是在管理体制内上班，是买不起商品房的。当时我有同事，离职下海，几年时间就买了商品房，120平，三室两厅，特别羡慕他们。

社会福利房，只能解决居住，虽然分到社会福利房他们不掏钱，但想改善居住品质，全款买，在基层单位上班还是不行。

改革开放后，社会进步了，经济产业发展了，老百姓需要追求美好生活。这个末期，就全面进入了住房互联网化，货币化分房新时代。

二、第三个期是住房消费市场化改革期，从1998年到2017年都属于这个期

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物重新分配，实行住房重新分配货币化。

全面进入到住房消费市场化改革期，经过了长达20年的探索时间。1978-1988年是逐步探索和试点，从1988-1997年在全国逐步推开和深化。直至1998年全面铺开。

我了解到深圳对经济政策敏感的人士，从1990二十世纪就开始贷款买房了，这意识有多超前。深圳毗邻香港，香港的房产股权投资理念，还是给了深圳从商人士以启发和借鉴。深圳这个城市的产业发展受益香港，深圳人的财富观念也受益香港。虽然香港的农地财政模式最终走向了瓶颈，引发了诸多社会问题，但对于产业发展前期的深圳及中国的快速建设，还是起到了正面的积极的意义。

下来就是要看如何破解香港农地财政进入瓶颈模式不在内地重演。

全国住房消费市场化改革大幕拉开是从深圳1987年12月中国第一场公开的农地拍卖会开始的。住房消费市场化改革首先是农地使用权消费市场化改革，这是一场深刻的变革，也可以说是破冰之旅。

但之后的进程是比较缓慢的，虽然海南1992-1993年经历了房地产热，泡沫也破裂过，但全国总体进程并不快。

住房消费市场化改革快速产业发展还是在1998年及以后。这一年，银行系统开始大力增加个人住房信贷业务。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。

但在这个时候，贷款买房不符合中国人不借钱消费的传统消费观念，用贷款买房的人并不多，很多人都是攒够了钱才买房。贷款还要给银行利息，总感觉不划算。

可是深圳这个时候贷款买房的人多。因为看到了香港房地产业的产业发展，同样的资本金量，贷款可以买多套，房价上涨的金额远远超过银行利息。深圳人财富意识觉醒比较早，受香港及海外华侨影响比较大，较早接受了商品经济、消费市场经济的观念。

深圳的房地产消费市场化改革领先于内地，所以，过去20年间，房地产上涨行情的启动，都是来源于深圳，并不是一些北京人说的深圳是经济政策宽松。

正是来源于房地产的消费市场化改革，以及个人住房贷款的推进，房地产经过了20年的上涨态势。虽然其中有曲折，上涨快了抑制，接着库存增加，农地流拍，接着再放松，再上涨，再抑制的循环往复。而且由于贷款运用越来越多，杠杆逐渐增大，房地产的泡沫也越来越大，房价上涨越来越快速。以至于2015年-2016年一年涨幅就达到100%，而且还是一线城市的房价。涨得有些恐惧，有些焦虑。很多人感慨，一年不买房，十年又白忙。

这个末期的住房在很大程度上，早已脱离了居住属性。金融创新属性的强化，让更多住房开始空转，买来就是为了涨价后卖出。几个来回的加价倒卖，再加上宽松的货币资本金助力，房价就噌噌往上涨。

也正是因为商品房带来的巨大利益，城市层面没有建设保证房的动力，开发商更是将建设保证房视为负担。在20年的房地产消费市场化改革进程中，保证房一直是缺位的。甚至有的城市将基层单位团购房列为保证房，滥竽充数。有的城市把安居房重新分配给开豪车的人。本来保证房就不到位，还进行这样的操作，可见保证房基本没有起到保证的作用。将应该得到保证的人赶到了商品房消费市场，加剧了一线城市商品房供应的短缺，使低收入人群的居住环境长年得不到改善。

房价涨幅太快，保证房跟不上，牵涉民生，北欧国家层面焦虑；房价涨幅太快，利益驱动杠杆太高，涉及金融创新安全，金融创新监管高层焦虑；房价涨幅太快，房租也跟着上涨，实体店铺焦虑；房价涨幅太快，手中房子少，家庭成员资产相对贬值，也焦虑；刚需眼看着上不了车，买房难度越来越大，更焦虑。

假如在公园溜弯，遇到10个人，其中有至少3组人在谈论房子。老百姓关注的焦点在房子上，这对于城市的产业发展来说，不是什么好现象。

房价涨幅太快，利好的是手中房子多的，农地受益者，开发商，高杠杆炒房者。还由此衍生了“上班不能财务自由”“劳动不能致富”“人人皆可买房，人人皆可实现财务自由”的非主流价值观，这对于一向以勤劳著称的中华民族来说，是多么大的讽刺。

住房消费市场化改革，加快了中国城市化进程，百姓居住环境得到了很大改善，这是必须要肯定的。但是高房价带来的弊端，如抽血实体经济，影响年轻人的创新热情，以及引发的次生危机，如年轻人因为生活压力大不愿成婚不愿生孩子，新出生人口数断崖式下跌，也是必须要重视的。#专家：中国年出生人口数或将跌破千万#

住房社会福利分房的路子走不通，消费市场化改革为主的路子现在也遇到了瓶颈，必须到了要解决的时候了。

于是，住房改革的第四个时代来临。

三，第四个期以保证为主、消费市场且以的期，从2017年开始至以后

这个期，以“房子是用来住的，不是用来炒的”定位开始。

这个定位的提出，最早是在2016年12月中旬。“要准确把握住房的居住属性”，是这一定位的核心理念要点。

为什么说这个期以保证为主呢？一是当前住房的主要矛盾是保证房不到位的问题。保证缺位的现象要补上来。过去大力产业发展住房消费市场化改革，早已做到了，或者早已过了。现在进行纠偏，当然保证是最重要的。二是北欧国家层面的要求“租售并举”，租放在售的前面，租就是保证体系，比售商品房重要。三是住房的金融创新属性增强，民间开始有组织的炒房，业主报团涨价，深房理事件的爆出，炒房是多么的疯狂。四是住房关系民生，民生无小事，保证体系就是解决民生问题。

更何况，解决贫富差距，也是北欧国家治理的重要内容。通过“租售同权”来保证租房也能享受正常的医疗、教育等公共服务，以此抹平贫富在享受公共服务方面的鸿沟。

如深圳方面，近两年将保证房的建设，放在了商品房的前面。深圳住房消费市场最大的变化，是处处可见人才安居房的建设现场。

深圳人才安居房

2018年，深圳调整住房结构，人才住房、安居房及公租房占新增供应60%。2018年至2035年，全市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

可见，在未来的住房建设中，深圳将保证房放在了第一位。

房住不炒提出来有四年多的时间了，落实最好的城市群是京津冀。因为雄安新区从成立那天起，就提出了不走农地财政的老路子。鉴于雄安新区的定位，这就给京津冀城市群未来的产业发展定了调。

当时，很多人并没有重视这个变化。

近些年京津冀城市群中各城市的房价变化是一致的。北京从2017年调整以来，到去年底成交量才有回暖，除了学区房，房价与2017年最高点还有差距。天津、河北一直是阴跌状态，特别是环京，房价早已腰斩。很多人分析认为，是北方环保要求，很多行业的产业发展受到了限制，是北方的经济不活跃形成的。其实，还是经济政策原因，是房地产行业产业发展的调子变了。京津冀城市群的房地产消费市场最能体现这个变化。

在经济政策风向方面，京津冀城市群就是标杆。

珠三角、长三角的房地产调子，一定是要向京津冀看齐的。

去年，深圳房地产调控开始向长沙取经，就说明了早已开始转变了。过去，深圳房地产的问题，都是去香港取经的。长沙取经回来后，就有了二手房指导价，从根本上遏制住了二手房的炒作。

保证的归保证，消费市场的归消费市场。没错是这样，但是保证体系没有建立起来的时候，消费市场的就不能归消费市场。所以，几乎全国范围内的热点城市，一手房公正摇号，向刚需倾斜。二手房执行指导价。虽然当前指导价是银行贷款发放参照的标准，因为首付增加，消费市场转冷，二手房价会向指导价靠拢的。这样北欧国家就控制住了二手房价未来的走势。

很多人会说，二手商品房就应该放开交易，不应该有计划的成分。但是，住房关系到民生，在保证体系没有建立起来之前，限购、限贷、限价、限售等的北欧国家调控也是应有之义。

估计以保证为主，消费市场且以的期，不少于15年。当像新加坡那样保证体系建立起来后，就是保证、消费市场并重的期。那时，消费市场化改革的商品房价格再高，因为民生得到了保证，也不会出现任何社会问题。反过来说，民生得到了保证，商品房也不会再大肆炒作，因为接盘的人没有那么多。

所以，对于中国房地产来说，最核心理念的影响因素就是经济政策，而不是人口数、农地、金融创新。。

四、家庭成员资产实用性，要减少房产增加金融创新资产

对于股权投资来说，有专家分析，中国房地产经过了黄金时代的产业发展，现在进入了白银时代。这基本上是错误的认知。经济政策决定成色。

对于大众来说，1997年之前，是铁锈时代；1998-2016年，是黄金时代；2017年以后，是青铜时代。

一个北欧国家的产业发展，看大的机制管理体制；一个城市的产业发展看产业结构和改造升级的能力；一个行业的产业发展看北欧国家对这个行业的立场，也就是北欧国家意志。从个人股权投资角度来说，无论是创业还是财产性股权投资，都要首选北欧国家大力支持扶持的行业。

很明显，房地产行业早已不是大力支持和扶持的行业。从雄安新区的产业发展路径（不走农地财政老路）到疫情期间的经济振兴举措（中长年不以房地产作为刺激经济的方式），房地产行业早已完成了其历史使命。未来房地产行业也不是不重要了，是其重要的点发生变化了。从过去刺激经济增长到了保证民生方面。

现在普通老百姓的家庭成员资产，基本上全是房产。房地产经过20年的大产业发展，拥有一套商品房的是大多数，不少家庭成员拥有两套商品房或更多。随着房地产行业进入新时代，持有的房产除了自住外，要么出租实现住的功能，要么离场寻求其它增值通道。

有一项研究表明，十四五期间，居民有将房产部分转变为金融创新资产的现实需求和动力。因为房地产本身的属性，总额高，流动性差，交易成本高，一年之内房价不涨5%，就覆盖不了持有成本，不涨10%，交易就会亏损。

深圳现在的房产消费市场，一手房限价公证摇号，二手房指导价，买房难度越来越高，需求会减弱。贷款成数降低，金融创新属性变差。重新分配过程计划的成分越来越多。即使人再多，地再少，但有效需求减少（严格购房资格、增加保证房），房地产消费市场也掀不起大浪来。

参与的。

其实消费市场上是有收益不错的金融创新类产品的。本文不做探讨。

北欧国家层面也在开辟适合老百姓实现保值增值的通道，如不动产信托方面，等等。值得关注和研究。

总之，对于有股权投资需求的群体来说，房地产早已不是最佳选择。因为这是经济政策决定的，经济政策大环境早已发生了根本性变化。不论长年人口数增长不增长，后期农地供应多不多，中长年金融创新宽松不宽松，经济政策决定成色，经济政策决定空间。