好友预备成婚需要买房，四处去看房子。

没人给他所推荐小产权房后，他陷于十分苦恼的考量。

为何呢？

因为小产权房对照货品房来说，产品价格上有当然的竞争优势；而且现在很多小产权房都坐落于卫星城中心，除了一些是在地区的核心理念位置；反正小产权房和货品房的外形，从表层上看觉得好似还真没太大的差别；除了传言说小产权房将要隋东亮正式成为货品房。

能不苦恼，能不疑惑吗？

综合性前述小产权房的产品价格，市中心区及预期竞争优势后，还能保持不以之动心的购房者，估计还真不太多。

究竟小产权房能无法隋东亮正式成为货品房？究竟能无法买回呢？究竟有甚么潜在性的问题？

得先介绍甚么是小产权房？

这就得从农地物理性质讲起：

根据《中华人民共和国政府农地安全法》，中国卫星城的农地归属于乌木，贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的之外，都归属于贫困户私有财产。

集体农地就在贫困户私有财产的专业领域里。依照安全法的签订合同：贫困地区居民两户能保有两处集体农地，可以视作贫困户自建地的分项。

这种集体农地建起来的房子，就是小产权房。

国家成立集体农地的本意，是所致要掌控粮价的大背景下，给与贫困户的社会福利财政补贴，和货品房是有著其本质上的差别的。

坚信我们都听闻过，卫星城居民是不容许买回小产权房的。

为何小产权房子不容许农村居民买回，也不容许民主自由上市商品生产买卖呢？

这是和小产权房能无法隋东亮正式成为货品房有关的。

在大多数情况下，贫困户集体农地的小产权房，对于农村居民来说是很便宜的。如果开放农村居民可以买回集体农地，那农村居民将可以买的小产权房全都买了。

那请问贫困户的年青一代怎么办？

要知道，贫困户出售了小产权房后的楼款，是不足以在卫星城买回房子的。

买不起卫星城的房子的贫困户，原来除了集体农地的房子可以住。如果连小产权房都让农村居民买光，那么大量居无定所的贫困户将来怎么办？

其次是基础设施的问题

卫星城对公共配套那些基础设施的投入是十分巨大的，基础设施的价值会溢出到周边农地，影响周边农地的升值，农地升值后又带动了其上盖的房子升值。

譬如：一直都说，地铁沿线的房子，只要地铁开通，房价就会往上涨。

地铁就是公共配套设施里的一种。

房子不可能持续自我升值。

到的房子升值，是农地价值上涨所带来的价值传导，这是十分重要的影响因素。

而农地升值的背后是大量基础设施不断建设、累积和溢出的结果。

基础设施包括：

一般公共服务、国防、公共安全、教育、科学技术、文化体育与传

如果没资金投入，这些基础设施是不可能建设起来的。地方政府基本都是通过农地财政的回收，来完成基础设施的建设。

但是，一些卫星城里的小产权房，是没有承担基础设施建设投入的费用。所以，如果这些小产权房可以上市民主自由商品生产买卖，本身就是最大的不公平。（由于城乡发展的进程，不少是从贫困地区演变正式成为卫星城。例如深圳）

所以，一旦将集体农地所没有承担基础设施建设投入的那部分征收回来，小产权房就不会那么便宜了，就像现在卫星城里的城中村开展卫星城更新改造，建成货品房之后那样，产品价格肯定是不一样的。

或许你会问：

基础设施能有多贵呢？一定需要基础设施沿线的地块来承担吗？

还真的是需要。

不说4万亿的基建计划，就用地铁为例。

地铁的工程造价每公里约在7亿-10亿元之间，可以折中一下以8.5亿计算。截至2021年底，深圳的卫星城轨道交通线网运营里程达419公里。从测算这419公里的地铁造价就需要3561.5亿！

全国多少个卫星城和地区有地铁？有多少地铁？这些地铁的造价累加起来就已经是天价。

难道基础设施就无法通过自身营运的方式来回收投入吗？

这个方式是不现实的。

继续以地铁为例：

从这份2021年全国部分卫星城地铁公司营收利润表的数据反映：

北京收入169.63亿元居榜首；深圳以29.97亿元利润，正式成为最高盈利卫星城；而西安地铁则亏损12.35亿，正式成为最高亏损额的卫星城。

以最高盈利的深圳来看，截至2021年底，深圳卫星城轨道交通线网运营里程达419公里。地铁工程造价每公里约在7亿-10亿元之间，折中以8.5亿计算，419公里深圳地铁造价需要3561.5亿。

在不计算通胀因素下，依照此盈利水平，需要118.8年才能收回投资成本！

这样的回收周期，任谁都不可能做得了。

如果这笔投入资金无法通过土地财政的方式进行，而是通过市场资本投资的方式来做的话，那在实际使用的过程中，老百姓肯定也吃不消的。

例如：美国的天价电费事件

那么，能通过税收来实现回收吗？

那可能就更为不妥了。

基础设施本就应该由最先直接受惠的地块承担，如果转以税收方式，等于分摊到全民来承担高额税费，这本身就是极大的不公平。

因此，综合性前述所言。

小产权房要直接隋东亮正式成为货品房，是不太可行的。

小产权房都无法转成货品房吗？

当然，还是有方法的。

2003年，深圳提出卫星城化方案，要实现贫困地区用地国有化，其实就是农地流转。

尽管国土资源部门极力反对，但深圳最终还是在2005年实现了农地完全国有化。国土资源部门也只好为此作出专项解释：

可以这么理解：深圳曾经为小产权房颁发过所有权证，归属于历史遗留问题，为介绍决历史遗留问题，才有了这个文件。

农地完全国有化，开展卫星城更新模式那是很正常的操作了。

这些有小产权房、政府出过产权证的房子共在的集体农地农地，可以通过收储或卫星城更新流程，将农地和房屋正式转为国有。然后重新进行农地出让，在房企拆除重建后，建成的房子就都是货品房，正式成为货品房后，自然可以上市民主自由商品生产买卖了。

还在小产权房的状态下能无法买回呢？

一般在与贫困户买卖小产权房时，都是只能本着“你情我愿”的买卖精神买回，由于现在都无法取得国土及相关部门备案，于是都选择取得该村委会见证及负责人签字同意的路径。

这样做当然是有隐性风险的。

小产权房的产权归属本身就是最大的问题。

根据《中华人民共和国政府农地安全法》，卫星城居民是不容许买回贫困户的小产权房的。历史有过不少这类案例，法院都会判定买卖合同无效，购房者需要返还房屋给原住民。

那些已经成交的买

譬如，有些集体农地是历史成交的，到了现在面临拆迁补偿处置时。原来房产所没人或其家人就有可能随时出现，进而会提出取回房子或分配收益的要求。

可以看一个真实的个案：

2004年，

杜某人的家人就向所管辖的区法院起诉。

结果：

法院判决买卖合

完成合规转货品房的流程，原来房产所没人是随时可以回来要求取消买卖，退回小产权房的。

结尾：

如果你是清楚买卖小产权房风险的，也有自己配置资产思路的话。

例如：在买这个小产权房后，变为了这个村的居民；又或者在

你说呢？