众所周知，我国的土地制度是极其特殊的：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。国有土地可以直接入市交易，但集体土地却不行。

　　这也就是说，你在城市里买的70年产权的房子，你只有房屋所有权(永久)和土地使用权(70年)，但土地的所有权，仍然是国家的。

　　而农村村民在自己宅基地上建的房子，因为土地是集体的，所以不能出售。

　　若想出售，必须要通过政府征收，先在土地性质上变为国有，这就大大降低了集体土地的资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。

　　而且，在集体土地变为国有的这个环节中，地方政府不仅可以获得巨额的土地出让金，还顺势成为了土地的唯一供应者。

　　这样的垄断机制，势必会造成供需失衡，这也是房价上涨的最主要原因之一。

　　当然，并不是所有的集体土地都能直接入市，它也要符合一定条件：

　　1.依法取得、依法登记;

　　2.符合土地利用总规划;

　　3.总体规划确定为工业、商业等经营性用途;

　　这就相当于把住宅用地直接排除在外了，也就是说，对住宅市场其实并没有什么影响。

　　小产权房有望转正吗

　　草案内容——删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，这也意味着，商业类的小产权房可以转正了!

　　既然这样，那住宅类的小产权房有望转正吗?

　　答案显然是否定的!

　　且不说这次直接被排除在外，11月份，广东还曾专门出台规定，打压小产权房:

　　不符合法律规定的，一律不予办理登记手续;

　　2017年9月，国土资源部和住建部也明确强调——防止小产权房通过不动产登记合法化。

　　说到小产权房，就不能不提到深圳，深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右。

　　据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

　　之前，市场上纷纷猜测，深圳小产权房有可能会转正，可结果却是，政府只支持商业类小产房转正，而住宅类，仍旧不在转正范围内。

　　国家为什么不支持住宅类小产权房转正?

　　很简答，因为相对于国有土地来说，集体土地的价格要便宜许多，而它们一旦入市，会对目前的商品房市场造成巨大冲击，尤其是像深圳这样的城市。

　　显然，这不是我们愿意看到的。

　　04

　　对商业形态的巨大利空

　　之前我们提到过，商住公寓、商铺、写字楼等，是房产投资的负面清单，这类资产虽然在楼市整体大涨时会倒逼着涨一波，可一旦楼市进入调整期，价格也会应声回落。

　　为什么会这样?

　　因为它们和住宅不同，这类资产在交易时，会产生大数额的税费，而且购买人群、按揭贷款等，比住宅限制更为严格，再加上商业水电、物业费奇高，种种不利因素导致，它们和住宅有着天壤之别的命运!

　　在一二线城市，商住要么是一些首付不充足的年轻人用来暂时居住，要么是一些投资客买来赚取租金。

　　对于商住公寓来说，如果其价格是附近住宅的3040%，租售比能达到23个点，是可以考虑买来赚取租金的，但是，符合这样条件的商住，即使打着灯笼，也很难找到。

　　至于写字楼，更是纯靠租金，一旦中间出现断档，租金则无法保证。

　　而现在，集体土地一旦入市，商业用地成本将会大幅降低，而且对于一二线城市来说，商业用地供地量可能会井喷。

　　对于实体企业来说，这是很明显的利好，其租金成本在不远的将来有望下降;而对于商业类投资客来说，毫无疑问是巨大的利空。

　　前段时间，在广州放松商住调控之后，业内人士纷纷猜测北上深会不会跟进放松，现在此消息一出，即使以后会放松，也很难会有回暖。

　　05

　　农村宅基地将何去何从

　　其实，这个政策并非是第一次落地，多年前就已经有试点，全国其他城市也有类似的尝试，比如集体土地建设租赁房等等，这是农村改革的一大步，它赋予了农民和农村集体更多的收益。

　　举个例子，过去从事非农业建设使用土地必须国有化，也就是说，必须经过地方政府征收，才能入市，这也是地方财政的基础。而这个环节一旦被去掉，地方政府将不能收取土地出让金了，农村集体反而会直接受益。

　　新闻一出，许多粉丝激动地跑过来咨询：这是不是就意味着，农村宅基地更值钱了?

　　其实并不尽然。

　　笔者认为，这项改革影响受益最大的是城乡结合部、城中村、以及距离城市较近的农村地区。这些区域的宅基地将来会很值钱。所以这些地区有农村户口的，还是留着比较好。

　　至于那些偏远的广大农村，目前来看影响不会太大，除非将来城市化能影响到这些地区，但是城市化究竟需要多长时间，是一件无法估量的事。

　　总之，对于一二线城市来说，未来商业类土地价格肯定会降低，商住、写字楼、商铺等商业形态投资收益率会越来越低，笔者建议，等到合适的时机，需尽快出手!